——马某某诉任某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市昌平区人民法院(2021)京0114民初27296号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告：马某某 被告：任某某
第三人：房地产经纪公司
【基本案情】
2016年8月19日，马某某、任某某及房地产经纪公司签订了《房屋买卖经 纪服务合同》,当日马某某(出卖人)通过房地产经纪公司与任某某(买受人)
三、商品房销售合同纠纷 71
签订《北京市房屋买卖合同》,约定任某某以4470000元价格购买马某某所有的位 于昌平区的某处房屋。签订上述合同后，任某某给付马某某购房定金10万元。
2017年3月，马某某起诉请求解除其与任某某签订的房屋买卖合同、解除 网签手续，并要求任某某支付违约金；任某某提起反诉，要求继续履行房屋买 卖合同，在其支付全部购房款后，要求马某某配合办理产权转移登记手续。法 院审理后判决：马某某继续履行案涉房屋买卖合同，任某某支付马某某剩余购 房款437万元；马某某协助任某某将昌平区的案涉房屋所有权转移登记至任某 某名下，并将该房屋交付给任某某。马某某不服提起上诉。二审法院审理后驳 回马某某上诉，维持原判。马某某不服申请再审，再审法院驳回了马某某的再 审申请。后任某某申请强制执行，将剩余购房款437万元存入法院账户，马某 某在执行过程中提出执行异议。后法院作出执行裁定书驳回马某某的异议请求。 2021年7月2日，法院作出执行裁定书，终结本次执行。
2016年9月30日，任某某通过某案外房地产经纪公司按北京市户籍家庭 提交购房资格核验申请，系统中填报的婚姻状况为已婚，配偶为王某，该房地 产经纪公司就涉案房屋与任某某进行网签，交易双方未在网签合同上签字。案 涉网签后被撤销。马某某于2019年10月23日接受公安机关询问时称，2018年 1月14日其代理律师接到陌生女子电话称任某某的结婚证是伪造的才获取了北 京住房的网签资格。房地产经纪公司称任某某的网签是其他中介做的，任某某 找其他中介办网签在佣金上能便宜些。
【案件焦点】
买受人在订立房屋买卖合同时沉默，未提及其不具备购房资格，是否构成 欺诈。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为：欺诈行为既可以是明示告知、隐瞒或 掩盖事实的情形，也可以是在存在告知义务时沉默，即仅仅不提及某些事实情 形。欺诈须对受欺诈人意思表示的作出起到决定性作用，也即以欺诈与意思表
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
示之间存在因果关系为必要。本案中，买卖双方经由房产中介机构居间服务 就标的物房屋、购房款金额、付款方式、房屋交付等内容协商一致后自愿订立 书面合同，合同内容不存显违公平之处，此后按双方合同内容就交易房屋进行 了网签。双方所订立合同中对买方能否通过在京购房资格审验并无约定，未将 买方具备在京购房资格作为卖方同意与之签订合同所附条件，磋商时买方未作 出、卖方亦未要求买方作出具有购房资格的明确保证，且因买方不具备购房资 格原囚导致无法取得房屋所有权的风险系由买方承担。综上，现有证据不足以 认定马某某在交易中将任某某具有购房资格作为与之订立合同的决定性因素， 是否具备购房资格系影响合同履行而非合同订立的重要事实，故对马某某关于 任某某订立合同时存在欺诈的主张，法院不予采信。
即便表意人马某某在订立涉案合同时内心设想任某某具有北京购房资格， 亦不能将其对现实情况设想正确与否的风险转嫁给表示相对人任某某。本案中， 在经中介机构居间签订合同情形下，表意人马某某如不愿意承担因任某某不具 有购房资格带来的交易风险，或者可以要求居间人核查任某某购房资格，或者 可以要求任某某提供必要证明或作出相应保证，又或者可以将之作为订立合同 所附加的条件，等等，但本案中马某某并未提交充分证据证明其已在交易中尽 到类似必要谨慎。
另外，因受欺诈而具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日 起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。结合马某某申请再审的事实与理由、 公安机关询问笔录以及住建部门答复意见可知，马某某至迟在2019年已知悉任 某某签订合同时无购房资格、伪造结婚证件、获取房屋网签等所主张的欺诈行 为，至其提起本案诉讼之日，已逾行使撤销权的一年期间。
北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条 第二款之规定，判决如下：
驳回马某某的诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
三、商品房销售合同纠纷 73
【法官后语】
“欺诈是任何一个有意识地引起、强化或维持他人不正确设想的行为。”欺 诈行为有不同的表现形式，既可以是明示告知、主动掩盖或隐瞒事实的情形， 也可以是有意识地默默容忍，仅仅不提及某些事实的情形，即沉默。判断“沉 默”是否构成欺诈，应遵循如下认定规则：
1. 欺诈的“沉默”应以行为人存在告知义务为前提
缔约人应秉承诚实信用、公平善意进行磋商，当一方基于缔约目的有权期 待另一方披露与合同订立有关的重要信息或纠正其错误认识时，另一方沉默不 语、默默容忍等行为可能构成欺诈。但经济社会生活纷繁复杂，哪些信息属于 与合同订立有关的重要事实、行为人是否存在告知义务不可一概而论，应当综 合公平交易理念、行为类型、个案情境加以判断。
本案中，当事人经由中介居间签订合同，合同订立时买受人虽尚未通过购 房资格审验，但从合同订立及履行情况可知，买受人订立合同并非假此恶意磋 商，而是出于真实购房意愿。缔约双方在磋商时未对购房资格作出要求与保证， 未将一方具备购房资格作为另一方同意与之签订合同所附条件，且由沉默的买 受人自行承担因不具有购房资格而无法办理产权转移登记等风险，出卖人亦未 因此遭受损失，综上，难以认定本案中具有真实购房意愿的买受人对购房资格 审验情况负有告知义务。
2.“沉默”须对受欺诈人意思表示的作出起决定性作用
无论何种表现形式，欺诈行为须对受欺诈人意思表示的作出起决定性作用。 在“沉默”情形，要求行为人因其“沉默”致使相对方陷入错误判断作出意思 表示，也即行为人“沉默”和受欺诈人意思表示之间存在因果关系。综合本案 合同订立及履行情况可知，在案涉情形下买受人是否具备购房资格，并非出卖 人与之订立合同的决定性因素，从签订合同在先、网签在后的客观情况看，买 受人购房资格审验情况影响的是合同履行。
3. 表意人不能将其内心设想正确与否的风险转嫁给沉默方
购房资格审验情况是不是法律上与订立合同有关的重要事实，与尚未通过
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
购房资格审验的买受人订立合同是否违背出卖人的真实意思，这些问题看似直 接导向对出卖人内心意思的探寻，但实际涉及法律上对意思表示的解释。但由 于意思与表示之间并非二元对立的关系，“表示”不是关于某个主观意愿的通 知，而是表达某个客观上应当发生效力的法律效果，对意思表示的解释应坚持 在主客观意义的一致性，将意思表示视为意思行动和意义表达，而非将其解释 成使位于“表示”之外的内心主观“意思”发生效力。易言之，“解释是对法 律上具有决定性的表示含义的认定”,这个含义取决于各方当事人客观理解的 可能性，以及从对诸多可能性中进行符合公平正义的抉择。
本案中，假使出卖人在订立涉案合同时内心设想买受人具有购房资格，亦 不能将其对现实情况设想正确与否的风险转嫁他人。欺诈并非一概不考虑受欺 诈人行为是否具有过错，具体到本案，在经由中介机构居间的房屋交易中，出 卖人仍应当尽到必要谨慎，如注意审查交易相对方购房资质，对订立合同的前 提及内心存疑之处仔细核查验证，必要时可要求相对方提供证明、作出承诺或 保证，亦可将之作为订立合同所附加的条件等，用以表明自己在非认识错误情 况下原本不会作出意思表示或原本不会作出具有该内容的意思表示。
4.认定“沉默”构成欺诈还要合乎理性判断
关于是否构成欺诈的判断系相关法律规范在面对当前的生活现实“具体 化”的过程，需要在规范及与规范有关的事实之间进行“眼光的往返流转”, 在这一过程中，规范的适用范围在对具体案件作出正义解决的追求的指引下被 进一步界定。最终的裁判结果不仅要符合法律要求和裁判实践，而且也应合乎 理性要求。
案涉房屋买卖合同签订后房价大幅上涨，当事人频繁诉讼，马某某所称任 某某明知或可以预见到没有购房资格就不会签合同，与任某某所称马某某拒绝 卖房是因为房价上涨、为了追求更多的经济利益，具有一定的合理性。法院在 作出关于买受人对购房资格是否存在告知义务的判断时，系依照公平交易理念， 综合考虑包括合同文本内容、交易行为类型、个案情境等诸多因素，但在对具 体案件作出正义解决的追求下，相关的法律论证中其实允许存在重要差异事实
三、商品房销售合同纠纷
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情形下有“不同意见”,而非一概而论。
编写人：北京市昌平区人民法院 王磊 李安国
