——梁某甲、梁某乙诉王某某、李某某返还原物案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
江苏省常州市中级人民法院(2022)苏04民终1173号民事判决书 2.案由：返还原物纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):梁某甲、梁某乙 被告(上诉人):王某某、李某某
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【基本案情】
王某某、李某某夫妇为某农村集体经济组织成员。2003年，该二人与非当 地集体经济组织成员的梁某甲、梁某乙签订《房屋买卖合同》,将名下的农村 房屋出售，并由当地村民小组盖章予以认可。合同另约定由出卖人负责办理房 屋过户、宅基地使用权变更过户手续及办理买受人户口迁入本村民小组、村委 同意手续及水稻地使用权转让。后相关手续未办理。
梁某甲、梁某乙于2003年至2015年入住案涉房屋，对房屋进行修缮，履 行了村民义务并实际领取王某某、李某某名下的农业补偿金。2015年，两人因 故返回贵州。2017年，王某某、李某某未经梁某甲、梁某乙同意重新入住案涉 房屋，梁某甲、梁某乙发现后提起诉讼，请求王某某、李某某返还房屋或按现 有市场价值给付房屋折价款。
【案件焦点】
农村房屋买卖合同被认定无效的情况下，是否允许适用诚信原则及公平原 则修正合同无效的后果处理。
【法院裁判要旨】
江苏省常州市武进区人民法院经审理认为：当事人双方就案涉房屋签订的 《房屋买卖合同》系其真实意思表示，因此梁某甲、梁某乙有权在案涉房屋内 居住使用，且两人于2003—2015年期间居住于案涉房屋内，王某某、李某某从 未提出异议，梁某甲、梁某乙有权要求王某某、李某某返还房屋。王某某、李 某某未经梁某甲、梁某乙同意，擅自对梁某甲、梁某乙居住使用的房屋进行装 修，所造成的损失应当由其自行承担，故对其称如返还房屋要求支付装修款的 意见不予采信
江苏省常州市武进区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九 条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，作出如下判决：
一 、王某某、李某某于判决生效之日起三十日内向梁某甲、梁某乙返还案涉 房屋；
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二、驳回梁某甲、梁某乙的其余诉讼请求。 王某某、李某某不服一审判决，提起上诉。
江苏省常州市中级人民法院经审理认为：案涉房屋系集体土地上建设的房 屋，应属农村宅基地上所建房屋，梁某甲、梁某乙并非当地集体经济组织成员， 故双方当事人所签订的《房屋买卖合同》因违反国家土地管理法律关于农村宅 基地管理的强制性规定，应为无效。鉴于双方当事人的房屋买卖合同于2003年 签订，签订时由当地村民小组对合同盖章予以认可，且房屋买卖合同中亦有关 于王某某、李某某负责到有关部门为梁某甲、梁某乙办理房屋过户、宅基地使 用权变更过户手续及办理户口迁入本村民小组、村委的同意手续，并负责把水 稻地的使用权经村委及有关部门同意转让给梁某甲、梁某乙的相关约定。且梁 某甲、梁某乙入住后，亦对案涉房屋进行装修添附，并实际领取了农业补偿款， 案涉房屋无需返还给王某某、李某某，一审法院综合本案实际情况确定王某某、 李某某应当将案涉房屋返还给梁某甲、梁某乙并无不当。王某某、李某某在将 案涉房屋出售并交付后，并无合法理由占用案涉房屋，也无合法理由对案涉房 屋进行装修装饰，基于其非法占用行为产生的后果应由其自行承担，一审法院 据此不支持其要求梁某甲、梁某乙支付装修款并无不当。
江苏省常州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第一项规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
农村宅基地具有福利性、保障性，宅基地使用权是一种资格权，属于本集 体经济组织成员专有。正因农村房屋买卖涉及宅基地的转移限制，现实中，经 常有村民在将农村住宅出卖后又因房屋价值大幅度上涨或存在潜在拆迁利益而 反悔的情形，有的甚至在房屋出卖几十年后，又以合同无效为由诉至法院要求 买房人返还房屋。
本案的核心问题是当无效规则与诚信原则发生冲突时，是应该严格适用无 效规则，还是允许诚信原则修正处理无效的法律后果。本案认为，虽合同无效
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的后果包括返还财产、折价补偿及赔偿损失，但当卖房人的行为违背诚信，滥 用合同无效制度，适用无效规则不能合理平衡当事人利益时，应对无效合同的 法律后果做有效处理。对此，可以从以下三方面进行判断：
第一，严格适用无效规则会产生严重不妥当后果。农村房屋买卖合同因违 反国家法律强制性规定而无效，但其内容系双方当事人真实意思表示，且已履 行多年。主张合同无效方起诉的原因是，合同“有效”将为其带来不利，或者 所带来的利益小于确认无效所带来的利益。“任何人不得从自己的错误行为中获 利”,司法审判应当据此对当事人的上述行为导向予以否定性评价，否则将使一 方得以根据变化的利益状态、需求情况及市场行情来判断该合同是否实际于已有 利，进而依其单方意思决定守约与否，从而获得巨大利益，严重损害相对方利益。
第二，对于无效规则滥用应以诚信原则予以修正。设定合同无效规则的宗 旨是防止因无效合同的履行给国家、集体以及第三人利益带来损害，法律为防 控危害提供了制度救济。以个人意志控制合同履行从而谋取利益的行为，不仅 明显违背法理、事理，或将造成极大不公，也是对诚信原则以及法律秩序的严 重侵害，不利于民事法律关系的稳定，是对合同无效法律制度的滥用。对于此 种行为，应以《中华人民共和国民法典》第七条“民事主体从事民事活动，应 当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”进行调整修正。但因合同确实是无效 合同，即使一方当事人的无效主张因违背诚信被驳回，该合同仍“当然”处于 无效状态，不会因一方当事人不能主张无效而变为有效。
第三，诚信原则与无效规则的权衡优化。结合具体案件，并充分考虑合同 履行情况及无效处理的后果，一方面，不采取无效措施并不会损害规则设立的 宗旨，或者说不会带来更多损害；另一方面，采取无效措施会损害诚信原则， 导致法律容许一方当事人可以个人意志控制合同是否履行，进而基于双方的错 误，由一方承担不利后果，而另一方获得巨大利益，不承担任何风险，或承担 较低风险。
综合以上考虑，将诚信原则与无效规则在个案中进行权衡与最佳化处理， 即放弃无效处理措施，当事人不会因此受到更多损害，也不损害国家、集体或
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第三人的利益，同时诚信原则获得最大限度的实现。本案中，虽案涉房屋买卖 合同因双方当事人非属同一集体经济组织而无效，但王某某、李某某出售的是 其多余农村住宅，并经所在村民小组盖章认可，表明王某某、李某某不以该房 屋作为居住保障，合同无效后不返还其房屋，其利益并未受损，也不损害其所 属集体经济组织的利益。相反，如梁某甲、梁某乙因合同无效返还房屋，不仅 失去可期待的居住保障，其遭受的损失可能还会因王某某、李某某的履行能力 等原因不能得到有效补偿，而王某某、李某某却从其不诚信行为中获得房价上 涨的利益，不仅有违公平正义的社会主义核心价值观，还会产生不诚信的行为 导向。因此，司法实践中，当当事人违背诚信，滥用无效规则，以致严格适用 无效规则会产生严重不妥当的后果时，应以诚信原则对无效的法律后果加以修 正。这样既依法认定合同无效，又通过司法维护并促进诚信社会的构建。
编写人：江苏省常州市中级人民法院沈于蓝 江苏省常州市武进区人民法院颜琴
