———中国工商银行股份有限公司北京宣武支行诉秦碧明、 北京鸿润房地产开发有限公司执行异议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市高级人民法院(2013)高民终字第3121号民事判决书
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中国法院2015年度案例 ·借款担保纠纷
2. 案由：执行异议纠纷 3. 当事人
原告(被上诉人):中国工商银行股份有限公司北京宣武支行(以下简称工商 宣武支行)
被告(上诉人):秦碧明
被告：北京鸿润房地产开发有限公司(以下简称鸿润公司)
【基本案情】
2005年7月26日，工商宣武支行与鸿润公司签订《借款合同》及《抵押合 同》,《抵押合同》所附抵押物清单载明抵押物名称为海淀区白石桥路甲4号中关 村航空科技园配套项目，数量为地上一层配套(商业用房)101、102、103、104, 工商宣武支行取得了京房海其他字第10607号《房屋他项权证》。
2007年4月11日，工商宣武支行与鸿润公司签订一份《贷款抵押协议》,约 定：由于2007年4月3日取得京房权证海其字第0067115号《房屋所有权证》,对 贷款抵押相关事宜达成如下协议：1.将原配套(商业用房)101、102、103 、104 号土地使用权及在建工程抵押，变更为现房房屋土地使用权及房屋抵押；2.将原 贷款抵押物规划房号101、102、103、104号变更为实测报告房号F-F1o’, 具 体 贷款抵押物由规划房号、面积变更为实测房号、面积的抵押物清单附后；3.双方 对于贷款抵押物变更不再重新签订抵押合同，双方同意贷款抵押物中的土地抵押期 限自2005年8月8日起至2010年8月7日止。上述《贷款抵押协议》签订后，工 商宣武支行取得京海土他项(2007抵)第0090号《土地他项权利证明书》,该证 书载明：抵押范围为地上建筑物Fn-F₁o、Fno’ 及对应土地面积，设定日期为 2007年5月17日，存续期限为2005年8月8日至2010年8月7日，在该证书“记 事”一栏载明：房屋他项权利证为京房海其他字第10607号，该笔抵押为2005年7 月28日设定的在建工程抵押转成现房抵押，根据权利双方抵押协议设定此笔抵押。 就抵押物的变更，京房海其他字第10607号《房屋他项权证》载明在建工程抵押时 规划房号104,同意变更后的实测房号为F₁o-Fno’。
2008年，工商宣武支行就上述借款合同纠纷向法院起诉了鸿润公司，法院终 审判决支持了工商宣武支行的诉讼请求，确认工商宣武支行可就抵押物拍卖、变卖
三、抵 押 173
所得优先受偿，判决确认的抵押物包括本案诉争的Fno-Fno 号房产。工商宣武支 行于2009年7月向法院申请强制执行。
2009年2月，秦碧明向北京市海淀区人民法院起诉鸿润公司，(2009)一中民 终字第16261号终审判决判令鸿润公司为秦碧明办理F¹o、F¹o,房屋的所有权证书。
2011年5月，秦碧明向法院申请执行异议，申请撤销对铸成大厦F₁o、F1o,房产 的查封措施。(2011)一中执异字第1020号民事裁定书裁定秦碧明的异议成立，中 止对铸成大厦F₀ 、F¹0, 房产的执行。
另查，鸿润公司与秦碧明签署的商品房买卖合同第四条抵押情况，载明，与该 商品房有关的抵押情况为“1.即该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设 定抵押”。同时该条载明，抵押权人同意该商品房销售的证明及关于抵押的相关约 定见附件三。附件三写明“该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的 相关约定”。
再查，工商宣武支行就(2009)一中民终字第16261号民事判决书向北京市高 级人民法院提起再审称：本案判决中的房产在鸿润公司和秦碧明买卖前已经抵押给 工商宣武支行，该买卖合同应属无效。北京市高级人民法院经审查后认为，鸿润公 司与秦碧明签订的商品房买卖合同有效，于2012年11月20日作出(2012)高民 申字第2841号民事裁定书，裁定驳回工商宣武支行的再审申请。
再查，(2008)一中民初字第6585号民事判决书载明的抵押物为Fo-Fo’
号房产，(2009)一中民终字第16261号判决书载明的标的物为F₁o 、F¹o, 经询问， 双方当事人均表示仅系表述不一致的问题，二者所指向的为相同的房屋。法院统一 使用的表述为Fo 、Fo, 各方亦对此表示不持异议。
【案件焦点)
在建工程抵押登记转为现房抵押登记，是否能够认定二者存在连续一致性；抵 押权设定在先，商品房买卖在后，抵押权人是否有权要求继续执行。
【法院裁判要旨】
北京市第一中级人民法院经审理认为：工商宣武支行依据(2008)一中民初字 第6585号民事判决书申请对位于北京市海淀区中关村南大街甲6号铸成大厦F、
F₁0 号房产行使抵押权优先受偿。在该案执行过程中，秦碧明依据(2009)一中民
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终字第16261号判决书向本院提出案外人执行异议，申请撤销对铸成大厦F₁0 、 Fuo 房产的查封措施。经法院审理，作出(2011)一中执异字第1020号民事裁定， 支持了秦碧明的申请，中止对铸成大厦Fn 、Fno 房产的执行。工商宣武支行于 2011年9月29日收到上述执行裁定书后，于2011年10月11日向法院提起申请执 行人执行异议之诉。法院认为，根据原《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四 条(2012年修正为第二百二十七条)的相关规定，即“案外人、当事人对裁定不 服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的， 可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”,工商宣武支行在法定期限 内向本院提起本案诉讼，享有诉权。
从本案在建工程抵押转为现房抵押的过程来看，2005年7月26日，工商宣武 支行与鸿润公司签订《借款合同》及《抵押合同》后，工商宣武支行取得了京房 海其他字第10607号《房屋他项权证》。后工商宣武支行与鸿润公司签订一份《贷 款抵押协议》,双方同意将原海淀区白石桥路甲4号中关村航空科技园配套项目一 层配套(商业用房)101、102、103、104号土地使用权及在建工程抵押，变更为 海淀区中关村南大街甲6号现房房屋土地使用权及房屋抵押，双方对于贷款抵押物 变更不再重新签订抵押合同，双方同意贷款抵押物中的土地抵押期限自2005年8 月8日起至2010年8月7日止。上述《贷款抵押协议》签订后，工商宣武支行取 得京海土他项(2007抵)第0090号《土地他项权利证明书》,该证书载明：设定 日期为2007年5月17日，存续期限为2005年8月8日至2010年8月7日，在该证 书“记事”一栏载明：房屋他项权利证为京房海其他字第10607号，该笔抵押为 2005年7月28日设定的在建工程抵押转成现房抵押，根据权利双方抵押协议设定 此笔抵押。就抵押物的变更，工商宣武支行与鸿润公司在京房海其他字第10607号 《房屋他项权证》上进行了变更登记，该他项权证亦表明在建工程抵押转现房抵押。 2006年4月4日鸿润公司京房权证海其字第0067115号房屋所有权证上在“设定他 项权利摘要”栏中亦载明了2005年7月28日工商宣武支行在建工程抵押的担保 物权。
就在建工程抵押和现房抵押的法律关系而言，根据《房屋登记办法》第六十二 条的规定：“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工 程抵押权登记转为房屋抵押权登记。”《城市房地产抵押管理办法(2001修正)》第
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三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押 合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产 权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”通过本案在建工程抵押转为现房抵押的 过程来看，2007年的他项权利证明书载明现房抵押的房屋他项权利证亦为2005年 在建房屋抵押的他项权证京房海其他字第10607号，存续期限亦从2005年在建房 屋抵押的2005年8月8日开始，且二者担保的系同一笔债权，现房抵押登记并未 先行涤除在建工程抵押登记，而是由在建工程抵押登记转为现房抵押登记，故在建 工程抵押与现房抵押，二者具有时间上和担保功能上的连续一致性。
本案中，秦碧明辩称鸿润公司明示该房不存在抵押，秦碧明也无从知道该诉争 房产存在抵押。虽然鸿润公司与秦碧明签署的商品房买卖合同第四条写明土地使用 权及在建工程均未设定抵押，但是该买卖合同附件三则明确载明“该商品房取得抵 押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定”,该附件就抵押的情况已经进行 了提示，根据该提示可以进行相应审查。需要指出的是，抵押登记本身即具有公示 公信力，即秦碧明对抵押登记应当知晓。秦碧明即使不知晓抵押权的存在，亦应认 定秦碧明对不知晓抵押权登记存在过错。秦碧明于2006年从鸿润公司购买房屋时， 鸿润公司已经将在建工程抵押给工商宣武支行。根据《中华人民共和国物权法》第
一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押 财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵 押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押 权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债 务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”本案中，在抵押权存续 期间，鸿润公司转让抵押物未通知抵押权人工商宣武支行，亦未告知受让人秦碧明， 根据上述法律规定，抵押权人工商宣武支行仍可以行使抵押权。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法(2012年修正)》 第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法〉执行程 序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二 款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十 七条第一款之规定，判决如下：
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许可中国工商银行股份有限公司北京宣武支行在本院(2009)一中执字第 1224号执行案件中对位于北京市海淀区中关村南大街甲6号铸成大厦Fno、F, 号 房产继续执行。
后秦碧明提起上诉。北京市高级人民法院经审理认为：本案诉争房屋的抵押权 设定在先，商品房买卖合同签订在后。(2008)一中民初字第6585号民事判决写明 工商宣武支行有权就抵押物拍卖、变卖所得优先受偿，以偿还鸿润公司对工商宣武 支行所负的相关债务。上述生效判决已经明确指定了执行财产，而本案诉争的房产 亦为执行财产的一部分。判决生效后，即产生既判力，非经法定程序不得随意改变 或者否定其内容和效力。工商宣武支行于2009年7月即申请强制执行，案外人针 对生效民事判决所确定的执行标的物提出的享有实体权利的主张不能对抗该法律文 书的强制执行效力。因此，北京市高级人民法院认为，应当许可工商宣武支行对本 案诉争标的物继续执行。
北京市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第 一百七十条第一款第(一)项之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案系申请执行人执行异议之诉，在确认工商宣武支行在法定期限内提起诉讼之 后，本案争议焦点有二：一是工商宣武支行抵押权的确定问题，重点是在建工程抵押 转为现房抵押，抵押权从何时起算的问题；二是抵押权优先受偿权的实现问题。
1.关于在建工程抵押转为现房抵押时抵押权设立时间的起算问题
从现行法律规范来看，针对同一债权提供担保，在建工程抵押在房屋所有权初 始登记后应转为现房抵押。根据《房屋登记办法》第六十二条的规定：“在建工程 竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋 抵押权登记。”《城市房地产抵押管理办法(2001 修正)》第三十四条第二款规定： “以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的 房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理 房地产抵押登记。”就抵押权存续关系而言，在建工程抵押转为现房抵押，二者是 否存在存续上的一致性和连续性，法律规范并无明确规定。如何认定，关涉现房抵 押的起算时间，对债权人利益保护甚为重要，有必要厘清。
三、抵 押 177
应当认为二者具有时间上和担保功能上的连续一致性，具体理由如下：第一， 从法律文义解释而言，《房屋登记办法》第六十二条规定的是将在建工程抵押权登 记“转为”房屋抵押权登记，而并非重新设立现房抵押；第二，二者担保的系同一 笔债权，现房抵押登记并未先行涤除在建工程抵押登记，而是由在建工程抵押登记 转为现房抵押登记；第三，从当事人将在建工程抵押转为现房抵押的意思表示来 看，也并非设立新的抵押，而是针对同一债权的原在建工程抵押的延续和完善；第 四，从在建工程和现房的关系而言，二者也具有时间和结构功能上的连续一致性；
第五，从抵押权对外登记公示来看，在建工程抵押“转为”现房抵押，二者“无 缝衔接”,具有登记公示上的连续一致性。综合上述理由，除非在建工程抵押转为 现房抵押在进行登记公示时，能够明确现房抵押系重新设立，存续期限重新起算， 否则应认定在建工程抵押和现房抵押具有时间上和担保功能上的连续一致性，抵押 的存续期限应自在建工程抵押设立时起算。
2. 抵押权的优先受偿权与房屋买受人的权益保护
抵押权的优先性效力是抵押权作为担保物权所具备的权能，根据《最高人民法 院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定， 抵押权人工商宣武支行仍可以行使抵押权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七 条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经 支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院 可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手 续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在实际执行过 程中，第三人权益保护是法院停止执行的一个重要事由。因第三人权益保护而停止执 行(权利人依据法院生效而申请执行),需要严格限定停止执行的条件。该条明确规 定了不得查封的前提是“第三人对此没有过错”,而实际上，工商宣武支行在诉争房 产上设立了抵押权并进行了登记在先，秦碧明应当知道该情形，且该买卖合同附件三 则明确载明“该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定”,该 附件就抵押的情况已经进行了提示，根据该提示可以进行相应审查。需要指出的是， 抵押登记本身即具有公示公信力，即秦碧明对抵押登记应当知晓。秦碧明即使不知晓 抵押权的存在，亦应认定秦碧明对不知晓抵押权登记存在过错。所以不能依据上述条
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文的规定而否定抵押权优先受偿权的效力。
编写人：北京市第一中级人民法院吕云成
