林奇等诉宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司排除妨害案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第二中级人民法院(2013)沪二中民二(民)终字第50号民事判决书
2.案由：排除妨害纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):林奇、胡克章、胡晓钤、苏慧娣(以下简称林奇等4人)
被告(被上诉人):宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司(以下简称宝和 嘉力公司)
【基本案情】
2004年10月，长江国际商业有限公司(以下简称大长江)通过招拍挂形式获 得宝山区高境镇殷高西路北侧64054平方米商业用地开发权，开发建设“长江国际 商贸中心”(以下简称商贸中心)项目，总建筑面积98545平方米。商贸中心由殷 高西路333号和555号两幢大楼组成。林奇等4人于2008年1月9日向大长江购买 了殷高西路333号2377室商铺，价格289773元，建筑面积18.21平方米，并经登 记为产权人。购房同时，林奇等4人与长江国际商业购物中心有限公司(以下简称 小长江)签订商铺委托经营合同，委托经营期限自商贸中心开业起三年，最迟至 2011年10月28日止。商贸中心开业后， 一直经营不佳。2011年9、10月间，宝和 嘉力公司向广大业主发函并提供格式化的委托经营管理合同，表示因小长江对商场 经营管理不善，委托经营合同期限已届满，故大长江另行委托宝和嘉力公司对整个 商场重新进行整体规划、招商经营，希望广大小业主与宝和嘉力公司签订10年期 的委托经营管理合同。该合同主要内容：小业主将商铺委托给宝和嘉力公司经营，
六、建筑物区分所有权 193
宝和嘉力公司可完全自主决定经营并对商铺进行装修、宣传等，宝和嘉力公司按照 小业主初次购买商铺合同金额的一定比例向小业主支付回报，前三年为每年4%, 此后数年逐步递增至每年9%。2011年11月，宝和嘉力公司将整个商场清空，安 排保安进行管理，不允许闲杂人员进出，业主出入需办登记，并在商场沿街一侧搭 建隔离板。目前殷高西路333号商场外立面改建已基本完成，555号商场外立面改 建正在进行。
另查明，商贸中心项目竣工后，大长江将该项目两幢大楼一、二层的41300平 方米，共1798个独立商铺销售给1277户业主，林奇等4人系其中一户业主。两幢 大楼的其余楼层均归大长江所有。截止2012年11月，分割销售的商铺中，已有 1605 套对应1000余户产权人与宝和嘉力公司签订了委托经营管理合同，尚余193 套商铺对应100余户产权人未签订合同。宝和嘉力公司已经对签约业主支付回 报款。
林奇等4人因认为宝和嘉力公司给予的回报率太低，未与宝和嘉力公司签署合 同，并认为宝和嘉力公司擅自封锁商场造成业主无法实现对商铺的管理、使用、收 益和处分的权利，故起诉要求宝和嘉力公司撤除对殷高西路333号商场外围的隔离 板等搭建物，并按照每月1500元标准赔偿2011年11月至排除妨害日止的租金 损失。
宝和嘉力公司辩称其系根据商场90%以上业主的委托对商场进行管理，并制作 了商场的整体改造、重新招商经营的规划。对商场外围设置防护板、配备保安、实 行业主登记出入制度均系基于安全考虑，并未限制业主进出商铺，未对业主使用商 铺造成实际影响，且该商场因管理不善，早已无法实际经营，林奇等4人所述租金 损失等均无事实依据。
【案件焦点】
如何处理商铺包租到期后众多业主专有权之间的权利冲突，及专有权和共有权 之间的权利冲突。
【法院裁判要旨】
宝山区人民法院经审理认为，《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物 及其附属设施的应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三
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中国法院2015年度案例 ·物权纠纷
分之二以上的业主同意，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案所涉商 贸中心的绝大部分业主已经以签订委托经营管理合同的方式一致同意由宝和嘉力公 司对商场进行管理并实施必要的装修、改建行为，以便更好地开展经营活动获取相 关收益，因此可以认定宝和嘉力公司有权对商场进行管理、装修。本案中宝和嘉力 公司根据绝大多数业主的授权所实施之管理行为，不构成对林奇等4人的不法侵 害，另一方面，鉴于该商贸中心原先的经营困境及无物业管理单位等客观情况，宝 和嘉力公司实施一定的管理行为具有合理性和必要性，故本院对林奇等4人要求宝 和嘉力公司排除妨碍、赔偿损失等诉讼请求，不予支持。
上海市宝山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判 决如下
林奇等4人要求宝和嘉力公司排除妨碍、撤除对殷高西路333号商场外围的隔 离板等搭建物，并按照每月1500元标准赔偿2011年11月至排除妨害日止的租金损 失等诉讼请求，不予支持。
一审判决后，原告提出上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为，原审法院 根据相关证据和法律认定宝和嘉力公司有权对案涉商场进行管理、装修的意见，本 院赞同。因林奇等4人与小长江签订的商铺委托经营合同期限已于2011年10月届 满，商铺承租户均已离场，现客观上商场不具备整体开业经营的条件，宝和嘉力公 司依据绝大部分业主的授权对商场实施管理及必要的装修、改建行为，符合商场整 体规划利用的需要，并未构成对林奇等4人的侵权，林奇等4人主张租金损失缺乏 依据。签约业主取得宝和嘉力公司支付的租金系根据合同约定将其商铺交由宝和嘉 力公司统一经营管理而取得的合同对价，林奇等4人现并未签约，其据此主张租金 损失亦缺乏依据。且林奇等4人未提供证据证明因宝和嘉力公司的管理活动致林奇 等4人客观存在租金损失的事实。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。
上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
六、建筑物区分所有权 195
【法官后语】
1. 宝和嘉力公司对商场的管理是否具备合法性
《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享 有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条规 定，改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以 上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定其他重大事项的，应当经过半 数的业主同意。目前，宝和嘉力公司已经与绝大多数业主签订委托经营管理合同， 符合法律规定的对建筑物进行管理或改建的相关规定，故应当认定该公司对商场的 管理具有合法性。从客观现实来看，小长江公司撤离后，整个商场基本停业，没有 实际管理者，众多小业主也不可能自发组织进行管理，不论宝和嘉力公司有何盈利 目的，仅仅就安全角度而言，该公司在商场停业期间对商场进行管理也具备充分的 合理性和必要性，林奇等业主认为该公司无权管理商场，显然不能采信。
2.少数业主权利冲突处理的基本原则
《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益 和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权 益。林奇等人作为商场中某一商铺的专属所有人，理论上享有所有权的一切权能， 但事实上不同专有权人之间的权利及专有权和建筑物整体权利之间都是相对独立又 高度统一的辩证关系。只有建筑物整体权利得以实现，充分发挥整体效益的情况 下，专有人的专有权才能真正得到实现。林奇等4人作为众多业主中的少数，应当 充分理解和尊重大多数业主及宝和嘉力公司为实现商场整体效能而付出的诸多努 力。另外，参照《民法通则》第八十三条关于相邻权的相关规定，林奇等4人对于 绝大多数业主赞同的经营管理方案，应提供必要协助之便利，亦应适当容忍对己之 不利。当然，整体效能的实现或部分专有人所有权的实现，不能以牺牲或侵害其他 专有权人的利益为代价。
3.本案裁判的合理性剖析
本案中，林奇等少数业主拒绝委托宝和嘉力公司对商场进行统一经营管理，其 实质是不同业主之间权利冲突难以调和。商业项目中众多业主之间权利冲突与居住 小区中业主之间权利冲突既有相同点又有不同之处。商业项目中业主分散程度较 高，利益诉求更加多样化，难以参照居住小区成立业委会或管委会进行管理。宝山
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中国法院2015年度案例 ·物权纠纷
法院认为，本案审理首先可以参照《民法通则》第八十三条关于相邻权的相关规 定，要求林奇等少数业主对于绝大多数业主赞同的经营管理方案，应提供必要协助 之便利，不得阻碍其他业主具体实施商场的经营管理活动。其次，林奇等少数业主 在购买商铺时已经明知该商场必须经统一经营管理才能发挥其实际效益，故其在商 铺的实际经营中应适当容忍对已之不利，不得阻碍大部分业主一致同意的经营管理 方案之实施。最后，如果林奇等少数业主所作出的忍让超过必要范围遭受损失的， 可依法主张损害赔偿。根据本案已经查明的事实，商场不具备整体开业经营的条 件，宝和嘉力公司依据绝大部分业主的授权对商场实施管理及必要的装修等，符合 商场整体规划利用的需要，并未对林奇等少数业主造成实质影响，相反，经过重新 规划、装修后的商场整体商业价值可能大幅提升，所有业主均有可能获益，故林奇 等人主张赔偿损失，依据不足，不能支持。
4.本案的现实意义
随着社会的发展，建筑物区分所有已经成为当今社会中所有权的一种常见形 式，在这种情形下，建筑物的整体效用如何发挥成为必须面对的法律问题。本案 中，通过对法理的剖析，充分论述了建筑物区分所有权情况下处理不同业主之间权 利冲突的基本原则，依法维护了相关当事人的合法权利。
编写人：上海市宝山区人民法院 王力
