——徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会诉徐州中川 房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省徐州市泉山区人民法院(2012)泉民初字第1486号民事判决书
2.案由：所有权确认纠纷 3.当事人
原告：徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会(以下简称艺君业委会) 被告：徐州中川房地产开发有限公司(以下简称中川公司)
【基本案情】
中川公司是艺君业委会所在的徐州市西苑艺君花园(一期)小区(以下简称 艺君花园)的开发企业。2000年11月，徐州市规划局为艺君花园小区核准的物业 管理用房的面积是168平方米。2001年8月30日，该小区住宅竣工验收合格，中 川公司随即交付房屋，通知艺君花园业主上房。后中川公司向徐州市规划局申请将 2000年11月规划的艺君花园8#楼物业管理用房大部分变更为营业房，而在保持原 规划面积，在7#楼西侧底层设置相当面积的物业管理用房。2001年11月，徐州市规 划局在原规划定点图上签署了“同意原物业管理用房126平方米变更为营业用房”的 意见，许可中川公司建设126平方米营业房，要求物管用房面积不少于原定点面积。 变更后的规划图显示，在8#二楼保留二间物业管理用房，分别记载为28.45平方米和 22.67平方米。中川公司实际交付并由艺君业委会使用至今的物业管理用房，有两间 位于小区7#楼西侧的底层、两间位于4#楼的底层，均为原规划的车库范围。2003年1 月17日，徐州市房产管理局将艺君花园8#楼的房产登记在中川公司名下(不含该楼
二、所有权确认
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西侧规划为公厕的部分)。后由中川公司向外出租作为幼儿园经营使用。
2008年12月，艺君花园全体业主向徐州市人民政府提起行政复议。2009年3 月4日，徐州市人民政府作出(2008)徐行复第146号行政复议决定书，决定：撤 销徐州市规划局所作的将徐州西苑艺君花园(一期)物业管理用房126平方米规划 变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房的具体行政行 为。中川公司不服提起行政诉讼，经徐州市中级人民法院一审和江苏省高级人民法 院二审，其诉讼请求被驳回。
本案立案时的艺君业委会主体为艺君花园全体业主，后根据艺君业委会的申 请，艺君业委会主体变更为艺君业委会。
【案件焦点】
艺君业委会是否具有原告主体资格；诉争的物业管理用房是否应当归艺君花园 全体业主所有；中川公司已提供的物业管理用房是否符合法律规定的标准。
【法院裁判要旨】
徐州市泉山区人民法院经审理认为：
(一)艺君业委会原告诉讼主体适格。《物业管理条例》第十一条第七项规定， 有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。根据该规定，艺君花园 全体业主认为中川公司将物业管理用房变更为营业用房并对外出租侵害了全体业主 的合法权益，当然有权作为原告提起诉讼。因艺君花园成立了业委会，为便于诉 讼，艺君花园全体业主申请将原告变更为艺君花园业委会，由业委会代表全体业主 进行诉讼，且业主委员会属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的可 以作为诉讼当事人的其他组织。因此，艺君花园全体业主申请将原告变更为艺君花 园业委会，符合法律规定。艺君花园业委会有权依法向中川公司主张确认物业管理 用房所有权，具备原告诉讼主体资格。
(二)行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。建筑物建造规划定点是 对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。依照《中华人 民共和国城市规划法》①第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑
① 对应2007年10月28日颁布的《中华人民共和国城乡规划法》第四十条。
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中国法院2015年度案例 ·物权纠纷
物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主 管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核 发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他 有关批准文件后，方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前，行政机关对 土地使用人权利义务的确定，属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对 建筑物定点规划提出异议，即对其产生拘束力。本案中，中川公司在行政机关核发 建设工程规划许可证后，未对定点规划提出异议，故其应当遵守定点规划确定的义 务建造物业管理用房。中川公司辩称物业管理用房是针对规划图中共110500平方 米的建筑面积设计的，而非本案艺君业委会所在的小区21403平方米设计，并没有 向法院提供相应的证据，故其辩称不予支持。另中川公司又辩称，根据江苏省物业 管理条例规定的无偿提供设计面积的3%o-4%o物业管理用房，其至多向艺君业委会
交付85.6平方米的物业用房即符合法律规定，目前提供的物业管理用房已经远远 超过这个标准。因中川公司在申请建设工程规划许可，行政机关在其申请进行核准 规划定点时，中川公司并未向行政机关提出异议，应当认定其认可行政机关的定点 规划，故其辩称不予支持。规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理 人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束。
(三)中川公司重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。《江苏省城市 住宅区物业管理办法》第三十八条规定，“住宅区开发建设单位应当按照有关规定 建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会。物业管 理用房的产权属住宅区全体业主共有。”《江苏省物业管理条例》第二十六条亦明 确规定，“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业 管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应 当进行物业管理配套设施验收。物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共 有。”《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》第二十二条规定，“开发建设单位应 当按照规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移 交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。 物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人 不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房使用性质。”根据上述规定，艺 君花园住宅竣工验收并交付后，小区物业管理用房依法应属该小区全体业主共有，
二、所有权确认
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中川公司无处分权，而其申请行政部门对物业管理用房予以变更，违反《中华人民 共和国民法通则》第七十一条的规定，当属无效。
(四)本案诉争房产属性应当确认为物业管理用房。虽然徐州市规划局曾于 2001年11月核准将原规划的物业管理用房大部分变更为营业房，并将7#楼西侧相 同面积车库变更为物业管理用房，并予以核发建设工程许可证。但因该变更规划行 为被徐州市人民政府撤销，故应当恢复原状。从本案原规划定点图分析，规划的艺 君花园的物业管理用房应为该小区8#楼东侧两层面积为168平方米的部分。中川公 司辩称其已经提供4#、7#楼各两间车库作为物业管理用房，满足了艺君花园全体业 主的需求。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，是满足全体业主 对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其分割、转移、调整或重 新配置，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，须经过业 主大会决议。故中川公司辩称其重新调配物业管理用房，采取用部分车库充当相当 面积物业管理用房方式供艺君业委会使用，已经满足了艺君业委会的实际需求，仅 能认定是中川公司单方认为而已，这种减损艺君业委会停车等其他利益需求而填补 艺君业委会此种物业管理必须用房的利益，实为侵害艺君业委会利益而不当。因中 川公司无证据支持其确已满足艺君业委会利益，故对其此辩称不予支持。
综上，艺君业委会请求确认艺君花园8#楼东侧的物业管理用房归艺君花园全体 业主共有，请求转移案涉争议建筑物所有权登记的诉请符合法律规定，予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款，最高人民法院《关于适 用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条①,《中华人民共和 国物权法》第三十三条、第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：
确认艺君花园8#楼东侧(两层)(徐市规建(2000)268号《建设工程规划许 可证》规划定点图记载的)物业管理用房归艺君花园全体业主共同所有。
【法官后语】
物业管理用房或称物业服务用房是物业管理人履行物业管理服务职能所必需的
① 对应2015年1月30日颁布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼 法〉的解释》第五十二条。
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工作场所。2007年10月1日生效的《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的 其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”艺君花园开发建设于 2000年，中川公司申请调配物业用房并获批是在2001年，当时，《物权法》尚未 颁布实施，国家法律对物业管理用房的配置及所有权归属没有具体规定，但是地方 立法是有相关规定的，2001年3月1日施行的《江苏省物业管理条例》第二十六 条(2003年经修正后为该条例的第二十七条)即规定“开发建设单位在移交住宅 区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用 房，其产权属该住宅区全体业主共有”。该《条例》虽然于2012年修订，其第三十 五条依然规定，“新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总 建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配 置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务 用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。”该《条例》是 当时调整业主与开发商之间权利义务关系的依据，其关于物业用房权属的规定与现 行《物权法》的规定是一致的。法律之所以这样规定，是由物业服务用房的客观属 性决定的。物业服务用房是小区的配套设施，是物业管理人向小区业主提供物业服 务和办公的必要场所。一方面，如果物业管理用房属于个别业主或者开发企业所 有，个别业主和开发企业就有权处分物业管理用房，这将导致物业管理人没有办公 场所，也无法为小区业主提供物业服务。另一方面，如果物业管理用房属于开发企 业或某个业主个人所有，物业公司就不可能无偿使用物业管理用房，必然加大物业 管理人的经营成本，并最终转嫁到小区业主身上。
由于本案诉争的物业管理用房建成于2001年并于2003年登记在中川公司名 下，而《物权法》的施行日期是2007年10月1日，因此能否适用《物权法》处理 本案既成为双方当事人争议的焦点，也是困惑承办法官的法律问题。由于物权法不 具有溯及力，按照法律规定，引发物权纠纷的行为发生在物权法施行后，可以适用 物权法；引发物权纠纷的行为发生在物权法施行以前，则不能适用物权法，只能适 用当时的法律。从表面上看，好像得出本案不能适用物权法的结论，但是就本案的 具体情况而言，完全可以适用物权法。一方面，根据艺君花园全体业主的复议申 请，徐州市人民政府于2009年3月4日撤销了徐州市规划局所作的将艺君花园物
业管理用房规划变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房
二、所有权确认 113
的具体行政行为，后又经两级人民法院审判，终审判决日期为2009年11月27日， 中川公司的诉讼请求被依法驳回，至此艺君花园物业管理用房的具体位置才被恢复 至原规划设计定点的位置，即双方诉争的物业管理用房的位置才被依法确定，此后 艺君业委会因该物业管理用房的权属纠纷提起民事诉讼。因此在处理本案物业管理 用房权属纠纷时，适用《物权法》的相关规定是符合法律规定的。另一方面，如前 所述，引发本案物权纠纷的行为发生时，尚无法律规范当事人的权利义务关系，当 事人本应自觉履行当时地方法规所明确的义务，而当时地方法规的规定与《物权 法》的规定不悖，适用《物权法》的规定解决其争议不会增加任何一方当事人的 负担，不会加重任何一方当事人的责任，对双方均是公平的。
编写人：江苏省徐州市泉山区人民法院 张新建
