———李俊田诉刘杰荣所有权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
新疆维吾尔自治区高级人民法院(2014)新民申字第310号民事裁定书
2.案由：所有权确认纠纷 3.当事人
原告(被上诉人、再审被申请人):李俊田 被告(上诉人、再审申请人):刘杰荣
【基本案情】
1999年6月22日，李俊田与第三人中国农业银行股份有限公司阜康市支行 (以下简称阜康支行)签订一份房屋转让协议书，阜康支行将以资抵贷的资产原木 制塑料厂五间房屋包括围墙转让给李俊田，转让价35000元。合同签订当天，李俊



二、所有权确认 89

田即支付了转让费35000元。之后，李俊田在诉争房屋经营保温材料至今。
2007年4月10日，刘杰荣与乌鲁木齐华资投资有限公司(以下简称华资公 司)签订房屋产权出让书一份，华资公司将其所有的原阜康市供销合作社地膜收购 站的房屋及土地以90000元的价格转让给刘杰荣，合同签订当天，刘杰荣付清转让 费90000元。2010年3月29日，刘杰荣在阜康市国土资源局所办理了阜国用 (2010)第222号国有土地使用证。
另查明：1999年6月20日，阜康市供销合作联社(以下简称供销社)与阜康 支行签订了以资抵债协议书一份，约定：供销社用现有资产抵偿阜康支行贷款本金 1013万元，利息61万元；抵贷资产过户手续由供销社负责办理后交阜康支行即可 生效；本协议生效后，阜康支行对抵偿的资产拥有所有权和处置权，供销社随之丧 失对原有资产的所有权和处置权。2001年4月11日，供销社因经济困难向阜康市 人民政府书面报告，请求减免相关的过户费用
2006年1月17日，华资公司与昌吉州经贸委签订债权(含物权)转让协议： 转让债权(含物权)详细情况以本协议附件《昌吉地区债权转让明细列表》《昌吉 地区物权转让明细列表》描述的为准。列表中未涉及阜康市木质塑料厂。
再查明：1988年8月，阜康市木质塑料厂在位于乌奇公路北20米、铁路南50 米、12组农用西边沿、饮料厂东侧的戈壁滩建厂，1995年申请土地使用登记，经阜 康市人民政府以阜政函(1995)69号文件批准征拨使用。
1998年6月，阜康市地膜收购站在东至甜菜收购场大门通道，西至木塑厂道 路，南至甜菜收购站，北至乌奇公路15米建厂用废品收购。经阜康市人民政府阜 政发(1988)121号文件批准划拨使用。
本案诉争的房屋及院落，经李俊田、刘杰荣及阜康支行到现场指认为同一标的 物，也就是李俊田现实占有的房屋及院落。2013年5月23日，法院征求李俊田、 刘杰荣双方的意见，一致同意由新疆天盛不动产评估测绘有限公司对诉争的房屋及 院落进行现场勘测，勘测结论：其坐标为：东经87°57’17”,北纬44°08’43”,东与蒽家 平房屋相连、南接原甜菜收购厂大院、西临原木质塑料厂巷道、北临乌奇西路。
【案件焦点】
李俊田能否依据与阜康支行签订的房屋转让协议合法取得诉争房屋及院落。




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【法院裁判要旨】
阜康市人民法院经审理认为：我国法律明确规定，民事活动应当遵循自愿、公 平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不 动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办 理物权登记的，不影响合同效力。根据庭审中查明的情况，李俊田在1999年6月 22日与阜康支行签订了房屋转让协议，购买了供销社以资抵债的木制塑料厂五间 房屋及围墙，支付了转让金35000元，之后用于经营至今。因此可以认定双方的房 屋转让协议除办理登记过户手续外已经基本履行完毕。这一过程之后也得到了阜康 支行的认可，不存在合同无效的五种情形：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合 同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以 合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的 强制性规定。因此，李俊田与阜康支行签订的协议有效，虽然没有办理房屋、土地 产权登记，但其支付对价和实际占有的行为，可以认定为合法占有，故应当认定其 依据合法的房屋转让协议取得了转让房屋的所有权及院落的使用权。
刘杰荣认为阜康支行在供销社未办理抵贷资产过户手续就处分了诉争资产，根 据庭审查明的情况，可以反映出刘杰荣同样是依据阜康支行委托明达会计事务所、 土地中介服务所的评估报告，来证实其合法取得涉案资产。2006年1月，昌吉州经 济贸易委员会将债权(含物权)转让给华资公司，阜康支行剥离的资产中没有涉案 的阜康市木质塑料厂。综上，可以认定李俊田、刘某荣均是依据阜康支行处置的原 供销社以资抵贷资产的行为进行主张，故对刘杰荣认为阜康支行无权处分以资抵贷 资产的抗辩理由，本院不予采信。
2007年4月10日，刘杰荣从华资公司购买了原供销社地膜收购站的房屋及土 地，于2010年3月29日办理了阜国用(2010)第222号国有土地使用证。虽然不 能认定如李俊田所称的在取得该诉争资产的纠纷中，刘杰荣和华资公司、原供销社 串通，共同欺骗了有关部门，但根据事后查明的事实，亦不能认定刘杰荣在购买诉 争房屋和土地时尽到了最基本的注意义务，从而实际占有并取得了诉争的房屋和土 地使用权。因为善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且 占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。主张善意 取得必须同时符合三个条件：(一)受让人需是善意；(二)以合理的价格转让；



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(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已 经交付给受让人。三项条件必须同时具备，才能构成善意取得。刘杰荣在购买该土 地时，李俊田依据合同取得并实际占有、使用该地块长达八年时间，刘杰荣应当知 道该地块已被占有使用的事实，但其仍然购买，没有尽到应当注意的义务。刘杰荣 虽然办理了产权证，但依据最高人民法院的司法解释，不动产登记案件，发生民 事、行政诉讼交叉时，应当先行处理民事基础关系，即房屋权属的问题，故不动产 登记不影响该地块及附着物的确权。综上，刘杰荣未尽到注意义务，不能认定为善 意，不构成善意取得。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法》 若干问题的解释(二)》的相关规定，刘杰荣虽然不能取得本案标的物的所有权， 但可以向合同相对方主张权利。综上，对李俊田主张的位于东经87057’17”、北纬 44°08’43”东与蒽家平房屋相连、南接原甜菜收购厂大院、西临原木质塑料厂巷道、 北临乌奇西路的五间房屋的所有权、院落的使用权归其享有的请求，本院予以支 持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款第 (一)项之规定，判决如下：
位于东经87°57’17”,北纬44°08’43”,东与蒽家平房屋相连、南接原甜菜收购厂大 院、西临原木质塑料厂巷道、北临乌奇西路的五间房屋及院落由李俊田享有和使用。
一审宣判后，刘杰荣不服，提出上诉。
昌吉州中级人民法院审理后认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定： 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定 或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 刘杰荣认为，李俊田所购买的房屋与其购买的房屋完全不在同一个位置，与事实不 符。经本院审查，1996年6月，李俊田与阜康支行签订了房屋转让协议，购买了供 销社以资抵债的木制塑料厂五间房屋及围墙用于经营保温材料至今；房屋购买后虽 未办理房屋、土地产权过户登记，但李俊田实际占有的行为并不存在违反法律规定 和合同无效的情形。2007年4月，刘杰荣从华资公司购买了原阜康市供销合作社地 膜收购站的房屋及土地，并办理了土地使用证，其虽然办理了土地使用权登记，但 经双方当事人到场指认为同一标的物，即诉争房屋及院落系李俊田占有使用的房屋 及院落。阜康支行亦提供了李俊田合法取得的相关证据，原审认定李俊田取得转让 房屋及院落的所有权和使用权与诉争房屋及院落为同一标的物并无不当。故刘杰荣



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的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。对于刘杰荣以原审查明的阜康市木质塑 料厂四至内容为阜康县木质塑料建材厂办理土地登记时的申请内容，而非土地管理 审核批准的四至界限，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。对于刘杰荣以李 俊田诉其为被告主体不适格。被告不适格是指被告对于原告起诉的诉讼标的或者法 律关系，不具有应诉的权能；也就是被告与原告没有争议，也没有侵害原告的合法 权益。经审查，刘杰荣与李俊田之间所诉争的是同一标的物即房屋及土地所有权和 使用权，故刘杰荣的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于刘杰荣以原审法 院适用法律错误，不存在《物权法》第一百零六条规定的三种情形。根据查明的事 实足以认定刘杰荣从华资公司购买诉争房屋及土地时，李俊田已经履行与阜康支行 签订的房屋转让合同并取得、占用和使用至今。刘杰荣在购买诉争房屋及土地时， 因未尽到注意义务，其行为不符合构成善意取得的条件，原审判决刘杰荣不构成善 意取得并无不当。因刘杰荣未提供事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予 支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决： 驳回上诉，维持原判。
刘杰荣不服昌吉州中级人民法院民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院 申请再审。
新疆维吾尔自治区高级人民法院经审查认为，1996年6月22日，李俊田与阜 康支行签订了房屋转让协议，购买了阜康市供销社以资抵债的木质塑料厂五间房屋 及院落用于经营保温材料至今；后虽未办理房屋、土地产权过户登记，但李俊田实 际占有的行为并不存在违反法律和合同无效的情形(注：阜康市人民政府于2014 年1月22日、5月19日已给李俊田颁发了本案诉争的国有土地使用证及房屋所有 权证)。2007年4月，刘杰荣从华资公司购买了原阜康市供销合作社地膜收购站的 房屋及土地，并办理了土地使用证(注：该证于2012年6月7日被撤销),原审中 经双方当事人到场指认确认双方所购房屋及土地为同一标的物，即诉争房屋及院落 系李俊田占有使用的房屋及院落。阜康支行提供了李俊田合法取得的相关证据。刘 杰荣提交的阜康市木质塑料厂四至内容为阜康市木质塑料建材厂办理土地登记时的 申请内容，不是土地管理部门审核批准的四至界限，故原判认定李俊田取得的房屋 及院落的所有权和使用权并无不当。刘杰荣从华资公司购买诉争房屋及土地时，李



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俊田已经履行与阜康支行签订的房屋转让合同并持续占有和使用。刘杰荣在购买诉 争房屋及土地时，未尽到合理注意义务致诉争发生，其行为并不符合善意取得的条 件，原审判决对此未予以认定并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确。刘杰 荣各项再审申请均不能成立。综上，刘杰荣的再审申请不符合《中华人民共和国民 事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零 四条第一款的规定，裁定如下：
驳回刘杰荣的再审申请。

【法官后语】
本案处理重点主要是对于所有权取得以及不动产善意取得的理解。本案的审理 思路经历了以下过程：
1.取得房产所有权的基础法律关系是否有效
本案中，李俊田与刘杰荣先后分别与阜康支行和华资公司签订了房屋转让协 议，李俊田从阜康支行购得房产一处，刘杰荣从华资公司购得房产一处。虽然其转 让协议对转让标的的名称表述不一致，但经诉讼中法院现场勘查、各方当事人现场 指认，查明其二人所购房产实际为同一标的物。在此情形下，如何确定涉案房屋所 有权之归属，便是本案的争议焦点。而在所有权归属发生争议时，必须追踪溯源， 首先审查各方所有权的取得是否合法有效。李俊田、刘杰荣均是通过买卖合同取得 “产权”,审查其买卖合同的效力就成为解决争议的关键。根据案件事实，李俊田购 房在先，阜康支行对房产有处分权，李俊田亦支付了相应的对价，且一直占有使 用，也就是说该买卖关系已完成了交易，至刘杰荣购房时，李俊田对涉案房屋已连 续占有使用长达8年。刘杰荣购房在后，其虽然支付了相应对价，但由于房产出让 方华资公司在与昌吉州经贸委进行债权、物权转让过程中，因故未能有效取得涉案 房屋会的产权，因此华资公司属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合 同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的 物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定精神 李俊田和刘杰荣所签转让协议均无无效之情形，故应认定为有效。
2.是否构成善意取得
鉴于李俊田所购房产仅完成了事实上的交付，尚未办理产权变更登记，尚未取



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得涉案房屋所有权，而刘杰荣未实际取得房产，为了依法认定涉案房屋的归属，公 平保护真正的权利人，法院有必要进一步审查刘杰荣是否构成善意取得。传统民法 理论认为善意取得只适用于动产，但是《物权法》第一百零六条表明善意取得也可 适用于不动产，按照该条规定，不动产善意取得需同时具备以下条件：(1)受让人 受让该不动产时是善意的；(2)以合理的价格转让；(3)转让的不动产已经依法
登记。经审查刘杰荣的购买行为，结论是其不构成善意取得，理由是：(1)其应当 知道涉案房屋由他人占有，因李俊田长期在涉案房屋经营，所以其受让时不是善 意；(2)未办理登记，其仅是在2010年取得涉案房屋的土地使用证，后又被撤销。
3. 认定涉案房屋所有权之归属
根据最高人民法院关于房屋买卖合同指导意见：出卖人就同一房屋分别签订数 份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上按 照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权登记的；(2)均未 办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；(3)均未办理房屋所有权转 移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是 否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
本案综合买受人与出卖人买卖合同成立的时间先后、实际交付房款先后、数额 的多少以及先后办理权属证明等因素，应认定先行购买且先行受领的李俊田取得涉 案房屋的所有权。刘杰荣从华资公司购买了涉案房屋，在办理的土地使用证被撤销 后，发现房屋已由他人购买且占有使用的情况下，应向华资公司主张权利，而非一 意孤行地通过办理产权证书实现自已的权利。二份合同均有效，但因标的物有冲 突，导致购买在后、尚未实际取得标的物的一方不能实现自己的债权，属于履行不 能，债权人应根据合同约定向债务人主张合同不能履行的责任。
需要说明的是，本案的审理不仅注重对法律关系的审查和法律的适用，考虑到 本案的特殊性：涉案房屋的名称混乱、位置不清、产权变更复杂，为了切实查清案 件事实，准确界定当事人的权利义务范围，法院在诉讼中依职权调取了涉案财产的 转让及登记材料，而且采用测绘仪器对涉案的房屋及院落作了准确、精密的定位， 使判决结果更加严谨、具体、明确、唯一，便于当事人、利害关系人和其他相关组 织和机构理解和执行。
编写人：新疆维吾尔自治区阜康市人民法院刘晓青