——崔建忠诉北京市轨道交通建设管理有限公司、 中铁四局集团有限公司相邻关系案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2012)二中民终字第3697号民事判决书
2. 案由：相邻关系纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):崔建忠
被告(上诉人):北京市轨道交通建设管理有限公司(以下简称轨道交通公 司)、中铁四局集团有限公司(以下简称中铁四局)
【基本案情】
崔建忠系位于丰台区宋庄路71号院8号楼S01 号(以下简称S01号)房屋的 产权人，该房屋建筑面积为204.29平方米，设计用途为商业。崔建忠主张其与案 外人刘鹏于2007年10月5日签订《租赁合同》,约定：刘鹏承租S01 号房屋作为 商用；租赁期限自2007年10月5日始至2012年10月4日止；年租金为人民币 894790元。2009年初，轨道交通公司在毗邻该房屋的东面进行地铁建设，并设立 围挡。后经刘鹏请求双方于2009年4月4日签订《解除租赁合同协议书》,约定： 双方解除《租赁合同》,解除事由为轨道交通公司地铁施工导致刘鹏承租的房屋客 源稀少，无法达到预期经营效果；租赁合同解除后，双方互不承担任何责任。崔建 忠称此后该房屋一直处于空置状态。




七、相邻关系 189

此外，S01 号房屋所在8号楼东侧为宋庄路。轨道交通公司系北京地铁亦庄线 宋家庄站施工工程的发包方，中铁四局作为北京地铁亦庄线宋家庄站的实际施工 方，在施工期间对靠近8号楼东侧的宋庄路施工现场设有围挡，造成行驶至宋庄路 该路段的车辆改道绕行。
另查明，中铁四局曾因施工给8号楼的部分商户造成影响进行过一定补偿。其 中2009年4月1日，中铁四局因施工给案外人林细枝使用的丰台区宋庄路71号院 8号楼S04 号房屋带来影响和不便，以中铁四局集团有限公司北京地铁亦庄线01标 项目经理部作为甲方，林细枝作为乙方，签订《协议书》,约定：宋庄路封路后， 甲方依据乙方商铺出租单价每天7.09元/平方米的45%为基数补偿，房屋面积按乙 方房产证所注面积计，时间为1年，自2009年4月1日至2010年3月31日，共计 人民币355284元。实际影响时间以商铺前围挡拆除为准，不足一年时间按一年计。 超过一年时间的按上述补偿标准顺延；本协议自2009年4月1日开始生效，到商 铺前围挡拆除时废除。中铁四局称于2010年11月份拆除围挡、恢复道路。
【案件焦点】
商户是否有权要求建设方对修建地铁造成的经营损失予以赔偿。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为：地铁项目施工过程中设立围挡系施工的需 要，客观上需占用一定的公共道路和空间，给周边商户造成影响和不便，应尽可能 保持在合理的限度之内。
中铁四局作为北京地铁亦庄线宋家庄站的实际施工方，施工期间在靠近崔建忠 的 S01 号房屋所在8号楼东侧的宋庄路上设置围挡，时间长达一年半左右。施工所 带来的粉尘、噪声以及车辆绕行、行人受限，对8号楼商户的经营、使用必然会造 成影响，对房屋所有权人的使用或收益也必然会造成一定程度的影响。中铁四局与 林细枝等人签订的补偿协议就是在确认影响存在的前提下产生的。崔建忠与林细枝 的房屋所在同为8号楼，施工以及围挡设置对二者的影响同样存在，区别仅在于林 细枝的 S04 号房屋更加贴近于围挡而已。故崔建忠关于因施工对其房屋的使用、收 益造成损害的主张，本院予以采信。但其依照与刘鹏之间签订的租赁协议确定赔偿 数额，依据不足。对此，本院根据中铁四局集团有限公司北京地铁亦庄线01 标项





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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷


目经理部与案外人林细枝等人签订的补偿协议书及涉案房屋所处地段、建筑面积综 合考虑，酌情确定。中铁四局作为施工方，轨道交通公司作为地铁工程的发包方， 应当就此承担连带赔偿责任。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规 定，作出如下判决：
一 、被告中铁四局集团有限公司于本判决生效后七日内赔偿因施工给原告崔建 忠造成的各项损失300000元。
二 、被告北京市轨道交通建设管理有限公司对中铁四局集团有限公司的上述给 付义务承担连带赔偿责任。
三 、驳回原告崔建忠其他诉讼请求。
被告北京市轨道交通建设管理有限公司、中铁四局集团有限公司持答辩意见提 起上诉。北京市第二中级人民法院持与原审法院相同意见进行了判决。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三 条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
对于本案的审理应当考虑以下问题：
1.地铁施工建设对周边商户经营所产生的影响
在地铁施工过程中，不可避免地给周围环境造成一定影响，其对沿街商铺造成 的影响主要有以下几个方面：第一，噪音及环境污染。地铁建设作为大型施工项 目，使用的大型施工机器不可避免地会对周围环境造成噪声污染，同时在施工过程 中，还有大量粉尘飘散，使得商铺的周围环境质量下降，造成客源流失。第二，路 面损害。地铁在勘察施工过程中，经常会造成路面沉降问题，致使路面坑洼不平， 对于车辆的通行造成了一定的不便，由此也影响了沿街商铺的生意。第三，围挡道 路。地铁在施工过程中，经常会采取围挡封路手段，以便进行施工。围挡后，容易 造成通行不便，人流减少，从而影响了商铺的正常经营收入。
2. 地铁发包方及施工方对周边商户因地铁施工所遭受的经营性损失承担补偿 责任的合理性分析




七、相邻关系 191

地铁建设对临街商铺造成的经营性损失是一种纯粹经济损失，这种损失不依赖 于物的损坏或者身体健康而发生，它是因为地铁建设与商铺正常经营存在一定关 联，从而使商铺受到经营上的利益损失。首先，在事实层面上，地铁施工围挡道路 的行为是客观存在的。而商铺因地铁施工其经营受到一定损失这一事实也是不容否 认的。地铁施工行为与商铺的经营受影响之间是存在因果关系的。其次，在法律层 面上，根据我国《民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生 产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、 采光等方面的相邻关系”的规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害， 排除妨碍，赔偿损失。我国地铁修建行为是为公共利益，因此地铁施工的行为是合 法的，行为人并没有主观过错。而临街商铺对其经营上的损失也无过错，根据《民 法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况， 由当事人分担民事责任”的规定，地铁发包方及施工方对周边商户因地铁施工所遭 受的经营性损失承担补偿责任是合理的。
3. 地铁发包方及施工方对周边商户的补偿责任不适用损益相抵规则
实践中，地铁出口的商铺，通常在地铁建成之后会增值。这也是本案中被告所 持的答辩理由之一。损益相抵，又称损益同销，是指赔偿权利人基于损害发生的同 一赔偿原因获得利益时，应将所受利益由所受损害中扣除以确定损害赔偿范围的规 则。存在可予扣减的利益是适用损益相抵规则的基本条件之一，应当包括积极利益 和消极利益，即赔偿权利人因同一赔偿原因而增加的利益及赔偿权利人的财产应当 减少但因同一赔偿原因而未致减少的利益。无论是积极利益还是消极利益，都是赔 偿权利人因损害事实应当获得且客观上能够获得的利益。不容否认，商铺在地铁建 成之后会增值是一个普遍现象，但这并不能作为施工方不予补偿的原因，毕竟增值 只具有可能性，并没有现实发生，不能以这种期待的利益而作为减少其赔偿的原 因。因此，地铁施工给商户造成的经营性损害不能适用损益相抵规则。
编写人：北京市丰台区人民法院 柴海燕