上海浦卓新型建材有限公司排除妨害案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2012)沪一中民四(商)终字第1796号民事判 决书
2.案由：排除妨害纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):上海优泰装饰材料有限公司 被告(上诉人):上海浦卓新型建材有限公司
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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷
【基本案情】
2008年6月26日，案外人上海齐德工工程机械有限公司(以下简称齐德工公 司)因贷款需要，将其位于上海市奉贤区金汇镇工业路1390号的房产向上海银行 股份有限公司南汇支行设定了最高额抵押，抵押债权为人民币18000000元(以下 币种同),期间自2008年6月26日至2011年6月25日。2008年9月27日，齐德 工公司再次将该系争房产办理持证抵押给上海中财担保有限公司，债权金额为 3400000元，抵押期间为2008年9月27日至2009年9月19日。2009年10月30 日，浙江省乐清市人民法院查封了该处房地产，查封期间自当日起至2011年10月 30日止。后2010年5月6日、5月12日上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东 法院)两次轮候查封了该处房产，查封期间分别为自当日起至2012年5月6日及5 月12日。2010年6月11日，江苏省昆山市法院对系争房产同样执行了轮候查封措 施，查封期间自当日起至2012年6月11日。2011年4月20日，被告与齐德工公 司签订了租赁合同一份，由被告承租上海市奉贤区金汇镇工业路1390号一幢厂房， 面积为3750平方米，包括宿舍楼三楼、宿舍楼旁边的食堂、 一楼办公楼一半(东 面)、三楼办公室两间。租赁期间自2011年5月20日至2016年4月9日止，年租 金为670000元；同年5月20日被告入驻租赁的厂房从事生产经营。2011年4月27 日，浦东法院委托上海壹信拍卖有限公司拍卖被执行人齐德工公司所有的位于上海 市奉贤区金汇镇工业路1390号内房地产等建筑物。2011年12月29日，原告以 30000000元的最高价竞得系争房产。2012年2月16日，浦东法院以(2010)浦执
字第10355号民事裁定书确认了原告取得上海市奉贤区金汇镇工业路1390号内房 地产等建筑物的所有权及相应的其他权利，并确认原告从即日起可办理相关产权过 户登记手续。2012年6月27日，原告向房地产管理部门办理了产权过户登记手续 并取得了相应房产证。后原告发现被告在该处厂房中从事生产经营，遂要求其搬 离。但被告拒绝搬离，要求继续租赁该厂房，并向原告支付了自2012年4月19日 至2012年7月20日的租金167500元。原告遂诉讼来院，要求判令被告搬离位于上 海市奉贤区金汇镇工业路1390号的3750平方米厂房，并支付占有该厂房期间自 2012年2月16日起计算至本判决生效之日止的经济损失，暂计算至2012年4月16 日的经济损失为111666元。
在本案的审理过程中，原告补充了被告已经向原告支付了三个月的租金共计
四、排除妨害 115
167499元的事实，并将诉请变更为要求判令被告搬离位于上海市奉贤区金汇镇工业 路1390号的3750平方米厂房，并支付该厂房占有期间自2012年7月21 日起至被 告实际搬离之日止按每月55833元计算的租金损失。
被告辩称，不同意原告诉请。被告有权根据“买卖不破租赁原则”的原则，拒 绝搬离系争厂房。
【案件焦点】
房产租赁关系的设立时间晚于法院查封时间，之后查封的房产被强制拍卖的， 能否适用“买卖不破租赁”。
【法院裁判要旨】
上海市奉贤区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二 十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该 条文系“买卖不破租赁”原则的体现，其立法本意为维护市场上平等主体之间的交 易秩序，并以此保障承租人的权利。针对本案被告的租赁权是否足以对抗原告的所 有权的问题，首先，应当明确本案被告拥有的租赁权实为基于其与案外人齐德工公 司签订的租赁合同而产生的一种包含占有、使用等权能的用益物权，且根据《中华 人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，房屋租赁合同应当向房地产部 门办理备案登记手续，在本案庭审过程中，被告明确其与案外人齐德工公司的租赁 合同并未经过房地产部门登记备案，故被告的租赁权并不具有相应的公示公信力， 不能对抗善意第三人；其次，本案被告承租的事实发生于多家法院查封其所租赁房 产之后，而在他人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约不应及于受让 人，除非受让人同意。因为查封的目的是实现债权，被告在订立租赁合同之前，理 应了解承租房屋的基本情况，但是被告在庭审中明确租赁前未能核对该房屋的相关 情况及权利人的情形下，却仍贸然与齐德工公司订立租赁合同，由此带来的风险只 能由被告自行承担；最后，基于例如强制拍卖取得所有权的行为应为公法所调整， 不再适用《中华人民共和国合同法》,本案原告是基于法院强制拍卖取得系争厂房 的所有权，该方式并不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行 为，当然不应该适用“买卖不破租赁”原则。
综上，法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华
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人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五 十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》第二十条的规定，判决如下：
一 、被告上海浦卓新型建材有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市 奉贤区金汇镇工业路1390号。
二 、被告上海浦卓新型建材有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告自 2012年7月21日起至实际搬离之日止按每月55833 元计算的经济损失。
一审判决后，被告不服提起上诉，二审维持原判。
【法官后语】
对本案的争议焦点，存在两种观点：一种观点认为法院等有关部门对租赁物的 司法拍卖行为只是通过强制性手段代租赁物所有权人(债务人)处分租赁物以偿 还债务的行为，拍卖成交的结果也是竟买人承受了租赁物所有权的转让，买受人在 竞买成功后，理所当然应受“买卖不破租赁”原则的约束；另一种观点认为《合 同法》第二百二十九条的规定，并没有对“所有权变动”的范围作出明确的限定， 而租赁物所有权变动的原因，除了买卖之外，还包括强制拍卖、抵债、赠与等方 式。对于例如买卖、赠与等行为产生的所有权变动，属于私法上的行为，可为《合 同法》所调整，而基于例如强制拍卖取得所有权的行为应为公法所调整，不再适用 《合同法》。笔者倾向于第二种观点。
针对本案中被告承租的厂房，乐清法院及浦东法院的查封已经办理了相关登记 手续，属于已经公示的查封行为，齐德工公司在法院已经查封的财产上设定租赁权 与被告，该租赁权有别于一般意义上的租赁关系，不应受到“买卖不破租赁”原则 的保护。尽管人民法院未在拍卖之前将该租赁权除去，在拍卖成交后，新的买受人 基于其购买的特殊用途，需要除去设定在拍卖物上的租赁权，其请求应当获得法律 的支持。被告因租赁该财产未届租期所造成的损失，属于其与齐德工公司之间的因 租赁合同引起的法律关系，应当另行通过诉讼途径或其他渠道解决。
编写人：上海市奉贤区人民法院许颢
