——陈江科、陈进滨诉中国人寿保险股份有限公司厦门市 分公司、北京嘉禾国际拍卖有限公司拍卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市集美区人民法院(2012)集民初字第2240号民事判决书
2. 案由：拍卖合同纠纷 3.当事人
原告：陈江科、陈进滨
被告：中国人寿保险股份有限公司厦门市分公司(以下简称保险公司)、北京 嘉禾国际拍卖有限公司(以下简称拍卖公司)
【基本案情】
2012年5月17日，《海峡都市报》以“北京嘉禾国际拍卖有限公司、厦门嘉禾 拍卖有限公司”的名义发布公告，对部分财产进行拍卖，其中第15项即涉及本案的 拍品陈述如下“对于厦门市集美区银江路128号(太源花园)之29-30号部分房产 的权益，参考价约248万元”,另并公布预展时间为：“即日起至2012年5月25日”。
5月27日，陈江科与拍卖公司签署《竞买协议书》对拍卖双方的权利义务进 行了详细约定。该协议第二条约定“本次拍卖是以标的现状进行拍卖。甲方(拍卖 公司)已经在拍卖会前向乙方充分展示了拍卖标的实物及资料，乙方(陈江科) 在公告规定的展示期间内，已对标的进行了了解、咨询、自愿参加本次竞买……拍 卖成交后还就标的的品质、价值、面积、用途等要求甲方及委托人承担担保责任。” 第八条特别约定第九款约定“本次拍卖会所拍卖的标的均为按项拍卖而非按面积单 价拍卖，提供的标的房产或房产权益所涉及的具体位置和面积仅为参考，最终地址
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及面积以有关部门确认的为准，但成交价款不受其地址及面积变化影响。”第12款 约定“本次拍卖是以现状进行拍卖，会前提供的各项数据仅供参考，甲方及委托人 不承担保证责任。”第15款约定“……竞买人应自行判断风险、价值，并于成交后 承担权益不能实现的风险。拍卖人和委托人仅就标的现状进行拍卖……”第19款 “一旦参与竞买，即表明竞买人已完全了解并接受本次拍卖会标的的现状和瑕疵。” 第十二条即合同附件，第15款即对本案涉及财产的瑕疵声明。
5月28日，二原告购得由保险公司委托拍卖公司拍卖的位于厦门市集美区的部 分房产。成交后，二原告如约支付了248万元的购房款和12.4万元的佣金，二被 告如约交付了拍卖房产。
各方均确认，该房产没有办理所有权登记，至交付时处于“烂尾”状态，作为 开发商的厦门太源房地产开发有限公司实际上已经难以继续履行交付义务。
原告经福建省测绘院对上述房产进行测绘发现，该6套房产实际面积为587.34 平方米，与保险公司提供的“商品房买卖合同”所载房屋建筑面积704.85平方米 相差117.51平方米。故，请求返还房屋差价384974.51元及利息(依人民银行同 期同类贷款利息6.1%,自2012年6月5日起计至实际还款日)。
【案件焦点】
二被告是否应当承担瑕疵担保责任。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为：委托人、拍卖人应对拍品充分说 明，这种说明必须是具体的、 一致的(不发生矛盾),不会引起竞买人错误认知， 足以引起竞买人注意的提示。
《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款规定“拍卖人、委托人在拍卖前 声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”
委托人和拍卖人作出了不担保的声明，增加了竞买人竞买行为的风险，降低了 竞买人的利益预期，自然降低了成交价格，委托人和拍卖人也承担了其不担保声明 的商业风险。由于瑕疵的不确定性，竞买人也可能由于高估了风险而获得超额的商 业利益。故无论委托人和拍卖人对瑕疵作出担保承诺或不担保声明，均不构成法律 上的不公平。
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现存6套房产，保险公司与竞买人一样均未获得，不具有对该物的信息优势。 2012年5月17日的拍卖公告中拍卖人要求竞买人于拍卖前实际了解，以作出有利 判断。拍卖方与二原告签署的《竞买协议书的》第二条、第八条的第九款明确提示 不对拍品的实际面积作出承诺。第八条第十二款、第十五款再次提示仅以现状作为 拍卖承诺。两原告忽视拍卖方反复对面积作出的不承诺声明，显然没有尽到必要的 注意义务。
综上，民事主体作出民事法律行为，为避免法律风险，对交易对方可能存在的 风险给予充分告知，希望对方充分注意，并愿意承担因此造成的商业上的不利后 果。如果再苛责其承担法律责任，显然缺乏正当性。
依照《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉 讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规 定，判决如下：
驳回原告陈江科、陈进滨的诉讼请求。
【法官后语】
拍卖交易是一种典型的商事行为，但具有其特殊性。
在不违反公序良俗和强制性规范的前提下，即便是价值难以确定或瑕疵存在的 权利、物品都可以作为拍品进行委托拍卖。就拍品的真伪、品质等与拍品价值相关 的属性信息，委托人、拍卖人较之于竞买人，往往掌握得更为充分全面。因而，根 据《拍卖法》第十八条第二款①,第二十七条②,第六十一条第一款③的规定，委 托人、拍卖人就拍品瑕疵有说明的义务。同时，遵循诚实信用原则，委托人、拍卖 人对拍品的说明应当是充分的，即该说明必须是具体的、 一致的(不发生矛盾)、 不会引起竞买人错误认知，足以引起竞买人注意的提示。
但是，由于拍品千差万别，难以有相应的国家或行业标准来参照以详尽各种瑕 疵；且有可能因为复杂的权利流转，使得拍品的权利瑕疵也难以穷尽。故，在一定
① 该款规定“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”。
② 该条规定“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”。
③ 该款规定“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍 卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的， 拍卖人有权向委托人追偿”。
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情况下，对于委托人、拍卖人的瑕疵说明义务在法律上也并非近于苛刻。
《拍卖法》第六十一条第一款规定“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍 卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”。该条款的存在有其应然性。
首先，由于拍卖标的权利流转的复杂性，委托人、拍卖人对于拍卖标的的真 伪、品质等影响拍卖标的价值的属性也有不完全知晓的可能性。比如，在本案中， 案涉的拍卖房产是被告保险公司与太源公司于1992年签署的商品房买卖合同中的6 套房产，太源公司并未将该房产交付于被告，且没有办理所有权登记。因而，被告 保险公司对于该拍卖标的并没有信息优势。此时，若让拍卖人、委托人承担对于标 的房产的品质(包括但不限于房产面积、住宅质量)的保证责任，无异于不公地加 大了拍卖人、委托人的责任。此外，从本案原告提供的于2012年5月16日出具的 实测报告，有理由相信两原告在拍卖前已经了解涉案房产的实际面积，了解其与商 品房买卖合同中约定的面积不符，其竞买行为是经过审慎决定的。此时，若仍将瑕 疵担保责任强加于拍卖人与委托人，则意味着在拍卖行为中，竞买人有着绝对的优 势，可以在竞买后肆意违约，由此将造成拍卖交易的极大的不确定性。
其次，从商业风险承担的角度分析，在不担保声明的拍卖中，竞买人的竞买风 险增加，成交价格降低。价格的降低是委托人和拍卖人就不担保声明所承担的商业 风险(损失)。相应地，由于瑕疵的不确定性，竞拍人也要承担相应的商业 风险——可能是超额的商业利益，也可能是因瑕疵引起的价格高估。因而，在拍卖 人、委托人确因不了解拍卖标的的真伪或者品质，在拍卖前声明不能保证拍卖标的 的真伪或者品质的，其不承担瑕疵担保责任是符合公平正义原则的。
但是，并不是所有在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的拍卖人与 委托人，就当然地不承担瑕疵担保责任。比如，拍卖人与委托人明知拍卖标的的真 实情况，却作出不担保声明，则该行为因违反诚实信用原则，自然不能免除拍卖人 与委托人的瑕疵担保责任。或者，当拍卖人、委托人向竞买人所作的风险提示并不 明显，在拍卖公告、竞买协议、拍卖现场中并未向竞买人充分说明其不对拍品品 质、真伪等作出承诺，此时，若强制要求竞买人承担拍卖人、委托人免责所产生的 不利后果，即可以参照“提供格式条款一方免除其责任的，该条款无效”的规定， 将瑕疵担保责任加于拍卖人、委托人之上。
回到本案，拍卖人多次向竞买人作出充分的风险提示，即表示不对拍卖房产的
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实际面积作出承诺。在拍卖人与竟买人签订的《竞买协议书》第二条中约定“乙 方(竞买人) ……拍卖成交后不就标的的品质、价值、面积、用途等要求甲方 (拍卖人)及委托人承担担保责任”,第八条第9款约定“本次拍卖会所拍卖的标 的均为按项拍卖而非按面积单价拍卖……但成交价款不受其地址及面积变化影响”、 第12款约定“本次拍卖是以现状进行拍卖，会前提供的各项数据仅供参考，甲方 (拍卖方)及委托人不承担担保责任”、第15款约定“委托人及拍卖人对于上述权 益能否实现不承担任何保证责任，竞买人应自行判断风险、价值，并与成交后承担 权益不能实现的风险”。此外，在拍卖成交确认书中也再次明确不是以面积单价计 算成交价。在拍卖会前，拍卖师的声明中又再次做了重申。可见，拍卖方反复多次 地对面积做出了不承诺的说明。但，原告坚持以一份没有完全履行的商品房买卖合 同要求被告承担瑕疵担保责任，而忽视拍卖方反复对面积做出的不承诺声明，显然 没有尽到必要的注意义务。
编写人：福建省厦门市集美区人民法院李夏菲
