——周凤英诉周瑞香等相邻关系案
【案件基本信息】


1.裁判书字号


北京市第二中级人民法院（2016）京03民终字第12455号民事判决书


2.案由：相邻关系纠纷





3. 当事人


原告（上诉人）：周凤英


被告（被上诉人）：周瑞香、任卫国、孟敬儒


【基本案情】


周凤英与周瑞香、任卫国、孟敬儒隔道东西相邻，周凤英居东，周瑞香、任卫国、孟 敬儒居西。2015年，周瑞香、任卫国、孟敬儒在其宅院内建二层楼房一幢。

庭审中，周瑞香、任卫国、孟敬儒提供了周凤英与孟敬儒签署的协议，以证明周凤英 同意其建房一层山墙（东山墙）可以留窗。协议内容为：东院为周凤英，西院为孟敬儒。 西院一层山墙（东山墙）可以留窗，但窗外做实体不透一体挡板，窗子上下开窗，挡板覆 盖窗外围面积大于80厘米，破损及时修补。 日期为2016年6月17日。对此，周凤英表示认 可协议的真实性，但双方对于协议中的“一体挡板”及挡板覆盖面积存有分歧。

经法院现场勘验：周瑞香、任卫国、孟敬儒家院门朝南开，其三人在其宅院内建有二 层楼房一幢，该楼房一层、二层东侧均有三间房屋，其中一层东侧北数第一间为厨房，二 层东侧北数第一间为储物间，其余房间均为卧室。一层厨房与北数第二间卧室东墙上各开 设有一个窗户，两个窗户规格一致，宽和高均为0.9米，窗户下沿距室内地面约1.96米。窗 户向外推，窗户外有护栏，护栏为不锈钢材质，将窗户三面围起。东侧护栏上有阳光板
（高0.8米）遮挡。二楼客厅南端有一开放式阳台，阳台东侧为一玻璃窗，该窗宽约1.58
米，高约2.37米，窗户下沿距室内地面约0.41米，通过该窗可看到周凤英宅院南侧部分。
周凤英宅院门朝南开，院内有三排房屋，每排均为五间房屋，中排及南倒座房均含门道一 间。南倒座房与西院墙相邻处有厕所（洗澡间）一间，厕所北侧与中排房屋间有柿子树、 银杏树各一棵。周凤英和周瑞香、任卫国、孟敬儒两家之间相距约4.7米，双方认可该区 域为司某先家使用范围。

【案件焦点】





周瑞香、任卫国、孟敬儒在二楼及一楼所留窗户是否对周凤英造成妨害以及如何排除 妨害。

【法院裁判要旨】


北京市顺义区人民法院经审理认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生 活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。周瑞香、任卫国、孟敬儒有权依法 在其宅基地上建造住宅及其附属设施。相关法律规定虽未禁止村民在其宅基地上建造楼
房，但周瑞香、任卫国、孟敬儒在设计建造楼房时应以合理必要为限，以保证自己在行使 权利时不妨碍其邻居周凤英的正常生活。根据现场客观情况，从周瑞香、任卫国、孟敬儒 所建楼房二层阳台东侧所留窗户可以观望到周凤英宅院南侧部分范围，所留之窗户确对周 凤英及其家人之日常生活造成影响，故周瑞香、任卫国、孟敬儒应自行对其所建楼房二层 阳台东侧所留窗户采取相应措施，以免通过窗户观望到周凤英宅院。周凤英要求周瑞香、 任卫国、孟敬儒将二楼阳台东侧用砖砌筑予以封闭的诉讼请求，予以支持。至于周瑞香、 任卫国、孟敬儒在一层房屋东侧所留两个窗户，首先，两个窗户距离室内地面较高，且窗 户东侧护栏上已用阳光板遮挡（挡板高约0.8米），从护栏北侧和东侧均看不到周凤英的 宅院，但不排除在借助外部辅助设备的条件下从护栏南侧观望到周凤英院内的可能性。其 次，周凤英和周瑞香、任卫国、孟敬儒宅院之间间隔将近5米。另，考虑到周瑞香、任卫 国、孟敬儒室内通风采光的需要，周瑞香、任卫国、孟敬儒在其一层房屋东侧两个窗户南 侧护栏上采取挡板遮挡保证看不到周凤英的宅院为宜。挡板的高度，由法院酌定。对于周 凤英要求周瑞香、任卫国、孟敬儒将一层房屋东侧两个窗户用砖砌筑予以封闭的诉讼请求 不予支持。

北京市顺义区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定，判决如 下：

一、周瑞香、任卫国、孟敬儒于本判决生效之日起十五日内，在其一层房屋东侧两个 窗户外南侧护栏上用挡板（高度不低于零点八米）遮挡、对其二层阳台东侧所留窗户用砖 砌筑予以封堵，以免从窗户看到周凤英宅院内；

二、驳回周凤英的其他诉讼请求。





周凤英提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：本案中，周凤英上诉认为
0.8米高度挡板小于窗户，可以看到其宅院内，且双方协议本意也应当是覆盖窗外围面积 并超出80公分，再者依据老辈“房山不眼（窗户）”的风俗习惯，周瑞香、任卫国、孟敬儒 家一层东侧窗户都应当用砖砌筑封堵，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生
活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。综合一审法院现场勘验结果及双方 举证情况，为照顾双方生活，一审法院判定用高度不低于0.8米的挡板遮挡周瑞香、任卫 国、孟敬儒在一层房屋东侧所留的两个窗户，以免看到周凤英宅院内，处理并无不当，予 以维持，周凤英上诉意见缺乏依据，不予采纳。

综上所述，周凤英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法 律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规
定，判决如下：


驳回上诉，维持原判。


【法官后语】


不动产相邻各方在行使不动产权利时，不得妨害或侵害他人的合法权利。公民的隐私 权受法律保护，隐私是个人所拥有的个人信息、秘密、生活状况及个人生活空间等。不动 产相邻各方在行使不动产权利时，同样不得妨害或侵害相邻方的隐私权益。 目前，随着经 济水平的提高，农村地区建造二层楼房的现象越来越普遍，为了更好地满足通风、采光， 建房所留窗户越来越多，包括北房后山墙留窗及东、西厢房后墙留窗，留窗不当极易引发 相邻关系纠纷，通常为影响相邻方的通风、采光等权益。但是，尤其是北房后山墙留窗及 东、西厢房后墙留窗往往影响相邻方隐私权益，也会引发纠纷。判断所留窗户是否对相邻 方的隐私造成妨害，应考虑农村地区风俗以及所留窗户是否确实侵犯相邻方隐私的因素， 一方面要考虑潜在受害者的个人感受，另一方面还应找到客观评判标准以判断留窗是否确 实侵犯隐私。

1.行使不动产权利不得侵犯相邻方隐私权益。本案的争议焦点在于周瑞香、任卫国、 孟敬儒建造二层楼房所开窗户是否对周凤英造成妨害以及应在多大限度上排除妨害。因双 方东西相邻，周瑞香、任卫国、孟敬儒在其宅院建造二层楼房时理应考虑到留窗是否会对 周凤英造成妨害。通过周瑞香、任卫国、孟敬儒在其二层阳台东侧所留窗户可以看到周凤





英宅院南侧部分范围，尤其是周凤英家的厕所也处于周瑞香、任卫国、孟敬儒的可视范围 之内，该面窗户确对周凤英及其家人之日常生活造成影响，而且周瑞香、任卫国、孟敬儒 在二层阳台南面所留窗户已经能够满足其通风、采光的需求，其在二层阳台东面留窗的需 求相较于周凤英及其家人的隐私权益，显然应对后者进行保护，故周瑞香、任卫国、孟敬 儒理应用砖封堵其二层阳台东面的窗户。

2.相邻方关于相邻关系的约定不得侵犯相邻方的合法权益。实践中，宅基地使用权人 建造二层楼房前，一般需要四邻签字，所以在建房前邻居大概理解建房的一些事项尤其是 与己方利益相关的事项，甚至会形成约定，包括预留散水、滴水、过道、窗户位置，等
等。该种约定系当事人的真实意思表示，只要不违法，即具有法律效力。如果当事人之间 对此没有约定，则要综合考虑当地风俗并结合现场情况综合判断进行处理。

本案中，双方曾经就周瑞香、任卫国、孟敬儒在一层东山墙上留窗的问题签署过协
议，只是在履行过程中对于协议中的“一体挡板”及挡板覆盖面积存有分歧。考虑到周瑞
香、任卫国、孟敬儒在一层东山墙上所留的两个窗户距离室内地面较高，且窗户东侧护栏 上已用阳光板遮挡（挡板高约0.8米），从护栏北侧和东侧均看不到周凤英宅院，但不排 除在借助辅助设备的条件下从护栏南侧观望到周凤英院内的可能性。另，考虑到周瑞香、 任卫国、孟敬儒室内通风采光的需要，法院认为其在一层房屋东侧两个窗户南侧护栏上采 取挡板遮挡保证看不到周凤英宅院即可，无需用砖予以封堵。如此判决，一是尊重了双方 关于允许周瑞香、任卫国、孟敬儒在一层山墙留窗的协议约定，二是满足了周瑞香、任卫 国、孟敬儒房屋的采光和通风需求，三是满足了从该窗户看不到周凤英宅院的目的。换言 之，在认可当事人有关协议效力的前提下，应确保其履行不侵犯其中一方的合法权益。

编写人：北京市顺义区人民法院 陶小超