——胡某礼诉樊某俭、瞿某华抵押权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终7298号民事判决书2.案由:抵押权纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):胡某礼被告(上诉人):瞿某华
被告:樊某俭【基本案情】
系争房屋原系胡某礼名下房产。2004年12月13日,胡某礼与边某签订房地产买卖合同。后边某成为系争房屋的产权人,但该房屋产权证由胡某礼保管,房屋仍由胡某礼居住。同时,边某将银行向其发放的购房贷款66.5万元交与胡某礼,由胡某礼按月向银行还款。
2011年4月,边某通过挂失的方式补办了系争房屋房地产权证。2011年9月16日、11月17日,边某与案外人顾某志先后签订房地产借款抵押合同,分别约定边某借款130万元、70万元。2011年11月21日、22日,系争
房屋上先后设立了该130万元、70万元的抵押权。其间,边某出具委托书,委托顾某志办理系争房屋出售事宜。
2012年3月,胡某礼将边某诉至法院,要求确认双方签订的房地产买卖合同无效,确认系争房屋产权归胡某礼所有。2012年11月7日,经一、
二审审理,法院判决认定胡某礼与边某为套取银行贷款虚假买卖,就系争房屋签订的房地产买卖合同无效,边某在涤除系争房屋项下的抵押权后,该房屋产权归胡某礼所有。
2013年10月,边某与案外人唐某芹签订《房地产借款抵押合同》,约定借款300万元,借款期限为2013年10月21日至2013年11月20日。11月21日,唐某芹、边某向房地产交易中心申请办理抵押登记,同月25日该抵押被核准登记。边某称未收到唐某芹款项,是配合顾某志操作的,具体情况不清楚;樊某俭称,当时为了防止边某在抵押注销后不将房屋过户给其,转而出售他人,故做了借款抵押,是否有借款不清楚。
2013年10月22日,边某、樊某俭签订房地产买卖合同,约定边某以
300万元的价格将系争房屋出售给樊某俭。10月22日、28日,樊某俭通过银行转账分别支付边某150万元、100万元。10月29日,樊某俭又支付边某459225.41元、10774.59元,共计47万元。
2013年10月31日,向边某发放贷款的银行以贷款还清为由申请注销其设定于系争房屋上的抵押。
2013年11月4日,边某、樊某俭向房地产交易中心申请合并办理抵押权注销登记和房地产转移登记。同日,顾某志、唐某芹以贷款债务已履行为由申请注销设定于系争房屋上的130万元、70万元及300万元的抵
押。同日,边某、樊某俭向房地产交易中心申请办理变更登记手续。同日,边某出具收条,确认收到樊某俭系争房屋买卖全款300万元。
2013年11月11日,樊某俭被核准为系争房屋产权人。次日,樊某俭领
取了房地产权证。同月13日,樊某俭与瞿某华签订《房地产借款抵押合同》,约定樊某俭向瞿某华借款300万元,债务履行期限自2013年11月13日起至2014年5月12日止,利率1分,樊某俭以系争房屋作抵押。同日二人向房地产交易中心申请办理房地产抵押登记。同月15日,该抵押权被核准登记。
2013年11月20日,樊某俭带人强行进入系争房屋,并与胡某礼发生冲突,双方报警。后系争房屋由樊某俭占有至今。
2013年11月22日,樊某俭将系争房屋挂牌出售,挂牌价360万元。同日,胡某礼起诉,要求判令樊某俭与边某签订的买卖合同无效并将权属恢复原状,同时要求保全系争房屋。一审法院于同月26日冻结、查封了系争房屋。2014年8月4日,一审法院判决驳回胡某礼的请求。二审将该案发回重审。一审法院重新审理,樊某俭称当时买房自有资金50万元,另向瞿某华借了300万元,瞿某华有400多万元在唐某芹那里,瞿某华同意借钱了,唐某芹就按照其付房款的情况,当天或前一天划账给其。借款时未签抵押合同,说好等房产证出来再抵押。案经一、二审法院审理,认为樊某俭的解释不足以消除对其购买系争房屋时所持主观恶意的合理怀疑,其非善意第三人,故判决樊某俭、边某签订的买卖合同及补充协议无效。
之后,A法院出具民事调解书,载明:原告瞿某华,济宁威德设备安装有限公司职工,住该公司宿舍;被告樊某俭。2013年11月13日,双方签订借款合同,约定樊某俭向瞿某华借款300万元,借款利息为月息1分,借款期限为2013年11月13日至2014年5月12日,同日双方签订房地产借款抵押合同,约定樊某俭将系争房屋为上述借款抵押担保。后瞿某华通过银行转账向樊某俭支付出借资金280万元,以现金形式支付出借资金17万元。上述借款到期后樊某俭于2015年5月向瞿某华支付借款利息50万元,借款本金至今未还。本案审理过程中,双方自愿达成如下协议:樊某俭偿还瞿某华借款本息共计3125600元,于2016年4月17日前一次性履行。
胡某礼起诉请求撤销系争房屋上的瞿某华为抵押权人的抵押登记。【案件焦点】
瞿某华是否为善意的抵押权人,对其抵押权是否应予以保护。【法院裁判要旨】
上海市徐汇区人民法院经审理认为:其一,长期以来,樊某俭、瞿某华、唐某芹等人一直活跃于民间借贷行业中,相互间有紧密的配合和联系,如唐某芹出借资金给仇某杰,作为担保,仇某杰同时公证委托瞿某华全权负责出售其房屋、代收房款;瞿某华出借资金给袁某林,作为担保,袁某林同时公证委托樊某俭出售房屋、代收房款;且在一系列诉讼中,樊某俭、瞿某华、唐某芹聘请的代理律师也都出自同两个律师事务所。在本案中,樊某俭购买登记在边某名下实属胡某礼的系争房屋,先是由唐某芹办理抵押权登记,樊某俭支付的购房款也来自唐某芹(樊某俭自认),在樊某俭成为系争房屋产权人后,瞿某华又立即在其上设立了抵押登记,且有关系争房屋的诉讼上述两律所的律师又先后代理樊某俭应诉。结合前述他案情况和本案相关事实,有充分理由怀疑樊某俭、瞿某华等人在涉案纠纷中是一个利益共同体,因此生效判决认定对樊某俭主观恶意的怀疑同样应及于瞿某华。其二,就本案争议的抵押借款的出借时间,樊某俭陈述前后矛盾。樊某俭在前案一、二审中一再陈述自筹50万元并向瞿某华借款300万元(实际由唐某芹付款)向边某购买了系争房屋,借款在先,抵押登记在后;本案中却称抵押登记在先,其后瞿某华分三次直接转账。虽然樊某俭提供了汇款凭证复印件佐证,但是基于两人之间的特殊关系,该三笔汇款是否是涉案的抵押借款无法查实,为此,法院要求樊某俭提供相关账户的进出明细以供核实真实情况,遭拒,由此带来的不利法律后果应由其自负。其三,瞿某华作为借款方,却没有审慎核查抵押物的状况,有违常理。法院于2013年11月26日即查封了系争房屋,樊某俭在本案中所称瞿某华的三次汇款时间(2013年12月16日、2013年12月27日、2014
年2月18日)均在此日期之后,尤其是第三次汇款时距司法查封已近三个月,瞿某华应当知晓系争房屋已被法院查封,却仍继续汇款出借资金,于理不合;且瞿某华经法院多次电话联系拒不到庭陈述相关事实,也不提供相关证据,应视为自行放弃诉讼权利,由此产生的不利法律后果应由其负担。其四,瞿某华户籍地、居住地均为上海市,樊某俭居住于上海市,借款合同、抵押合同均签订、履行于上海,与A地没有任何关联,但双方配合到A地法院签署了调解协议,该案更增添了对二人在涉案纠纷中是利益共同体的怀疑。综上所述,难以认定瞿某华是善意的抵押权人,瞿某华不符合物权法有关善意取得的适用条件,因此胡某礼要求撤销系争房屋上瞿某华的抵押权登记,予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决:
撤销系争房屋上的瞿某华为抵押权人的抵押登记。
瞿某华不服一审判决,提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理认为:无处分权人将不动产转让给受让人的,所有权人有权追回。一审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述,本院予以认同。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。【法官后语】
《物权法》规定了善意取得的构成要件:受让人受让时是善意的,以合理价格转让,应当登记的已经登记、不需要登记的已经交付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》规定了“善意”的认定标准及审查要素。审查抵押权人是否构成善意取
得,应参照上述规定。因形成争议诉至法院,该抵押权必已取得登记,故应重点分析另外两个要件。
第一,“善意”的认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》规定:受让人受让不动产或动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。以房屋抵押为例,“善意”即受让人受让时不知道且不应当知道房屋的真实权利归属,受让人不具有善意的举证责任在真实权利人。法院应注意审查借贷双方的身份及相互关系、债权人(抵押权人)是否对房屋权利状况进行审慎审查;认定抵押权人是否善意的时间截至抵押权设立时,但借贷双方存在紧密关系的,该时间限制应放宽至实际出借款项时。
第二,抵押权善意取得不以支付对价为要件,但必须存在有效的债权合同。抵押合同为无偿合同,抵押权的取得不需支付对价。但抵押合同为从合同,抵押权存续的前提是存在或将要存在债权债务关系。在主债权债务关系中,若债权人未支付对价,则主债权未成立,抵押权应不成立;若债务人已全部履行债务,则主债权消灭,抵押权归于消灭。审查主债权债务关系的对价因素,需从借款人借款理由、债权人资金来源、支付凭证及付款后资金流向、出借款项与借款人所述用途及付款时间、数额是否相符等方面展开,这也能从侧面印证债权人善意与否。
编写人:上海市徐汇区人民法院刘兴