——郭某诉高某、高某辰房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2017)京03民终4667号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):郭某
被告(上诉人):高某、高某辰 【基本案情】
高某与钟某芳系夫妻关系,高某辰系二人之子,高某、高某辰名下有 一套位于北京市朝阳区广渠门外大街三号院2号楼××室的房屋(以下简 称涉案房屋),其中高某辰享有99%的份额,高某享有1%的份额。2016年7 月22日,郭某与高某、高某辰签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定高 某、高某辰将涉案房屋出售给郭某,价值1030万元。双方自行交付定金 200万元,并于2016年11月20日前(含当日)办理申请贷款手续,买受人拟 贷款数额为:150万元。第6项约定剩余购房款, (1)买受人于2016年10月5 日前(含当日)支付出卖人购房款人民币150万元整; (2)买受人于2016
年11月20日前(含当日)支付出卖人购房款人民币300万元整,支付方式为
福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管。全部监管款项 于权属转移登记手续办理完毕后支付甲方。
合同签订后,郭某支付了前两笔定金共50万元,按照合同约定,第三 笔定金100万元应于2016年8月15日前由郭某支付给高某、高某辰,同日 高某、高某辰须将房屋交付郭某,但至今双方均未按约定履行2016年8
月15日的付款和交房义务。就其原因,郭某称高某、高某辰明确表示不 同意交付房屋,且其后将账户封闭,拒绝接收后续款项。高某、高某辰则 解释称,是郭某未按照合同约定支付100万元款项,没有继续履行合同的 诚意。
郭某诉至法院,请求继续履行房屋买卖合同,并由高某、高某辰支付 违约金、租金及中介费等。庭审中,房屋买卖合同的中介经纪人李某出 庭作证,称高某出卖房屋的过程中曾多次通过电话与其妻钟某芳沟通卖 房事宜,并通过微信发送给中介人员钟某芳的售房委托书,但后来因双方 产生争议,没有再提交书面手续。高某、高某辰提交公证书一份,内容为 证明钟某芳是未成年人高某辰的母亲,是其法定监护人。
【案件焦点】
1.如何判断父母是否为了未成年人利益出售子女名下房产;2.对于 房产过户中“为子女利益出卖房产”保证书上仅有父母一方签字,是否 影响房屋买卖合同的效力。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为:被告高某多次在2016年8月15日 前后向原告及麦田公司建议终止合同,原告有理由认为被告有不愿继续 履行合同的意思表示,从自我利益保护角度出发,原告有权拒绝先交付定 金,防止损失可能继续扩大,但被告仍应继续履行交付房屋的义务,故本 院对被告所述履行顺序抗辩的意见不予采信。8月15日之后原告又多次
表示要求继续履行合同交付定金,被告以合同不完善等为由不愿继续履 行合同,但被告所述房款提取事宜并不影响本案房屋买卖合同的效力,合 同亦不存在履行上的障碍,在合同有效且可继续履行的前提下,本院认为 被告不履约的行为构成违约,本院酌情调整违约金数额为50万元。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之 规定,判决如下:
一、原告郭某于本判决生效后三日内给付被告高某、高某辰剩余购 房款970万元,被告高某、高某辰于收款后当日协助将北京市朝阳区广渠 门外大街三号院2号楼××室房屋所有权转移登记至原告郭某名下;所有 权转移过程中发生的税、费由原告郭某承担;
二、被告高某、高某辰于本判决生效后十日内支付原告郭某违约金 50万元;
三、驳回原告郭某的其他诉讼请求。
高某、高某辰不服一审判决,提出上诉。北京市第三中级人民法院 经审理认为:根据法律规定,限制民事行为能力人的民事活动可以由其法 定代理人代理,由于出卖房屋时高某辰作为房屋所有权人之一系限制民 事行为能力的未成年人,高某以其父亲及房屋共有权人的身份与郭某签 订房屋买卖合同,符合法律规定,不影响合同效力。郭某、高某之间系等 价有偿交易,房屋价格未低于当时市场价格,不存在双方恶意串通损害未 成年人利益的情形。高某虽主张是因为做生意资金紧张,并非为了高某 辰的利益,但并未就此提供有力证据予以证实。在郭某支付前两笔定金 后,高某、高某辰因金诚丰公司无法向其办理出借资金而提出解约,并无 合同依据,双方就此协商不成,郭某行使不安抗辩权,未继续支付剩余房 款并无不当,应当由高某、高某辰承担违约责任。高某、高某辰据此主 张提出解除合同,并不符合法定解除或约定解除事由,不应予以支持。
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
《民法总则》第三十五条第一款规定:“监护人应当按照最有利于 被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得 处分被监护人的财产。”由此可见,监护人对未成年子女财产的处分权 是以其“必须为了未成年人的利益”为基本原则的。一旦损害了未成年 人利益,就可能涉及买卖合同无效或效力待定的问题;但另外,在与第三 人签订的房屋买卖合同履行过程中,一旦发生争议,父母往往会以其不是 为了被监护人的利益为由,主张合同无效不能履行,这很可能损害买受人 利益。因此,在处理此类案件时,如何判断“为了子女利益”成为一个核 心问题。
由于法律上对何谓“为了子女利益”的原则规定笼统,适用时较为 抽象,加之目前不动产登记机构在过户登记环节对父母处分子女财产缺 乏程序上的严格限制,通常停留在仅仅要求单方监护人出具为被监护人 利益的书面保证即可办理相应登记,并未进行实质性审查,加大了法院处 理此类纠纷的难度,本案就是集中体现这一问题的典型案例。具体而言, 可综合考虑以下几个因素:
第一,监护人出售房屋的价格是否合理。虽然有偿出售并非认定是 否损害未成年人利益的唯一标准,但出售房屋时标以相对合理的价款仍 是判断监护人是否系善意管理和处分未成年人房产的一个重要因素。本 案中,郭某、高某事先并不相识,而是通过中介公司达成房屋买卖意向并 签订合同,系等价有偿交易,所约定的房屋交易价格亦未低于当时市场价 格,并无证据显示高某存在恶意损害高某辰利益的情形。
第二,售房意图与被监护人利益的关联性。由于售房真实意图属家 庭内部事务,外人难以知悉,买受人往往处于诉讼中举证的弱势一方,而 原本有条件证明售房意图的出卖人为达到毁约目的,却怠于举证,并主张 非为子女利益出售房产,使案件陷入僵局。因此,在该问题的处理上,不 能仅凭出卖人的一面之词,应结合售房款用途与被监护人利益之间的关 联性、监护人与被监护人之间的亲权关系等进行把握。
在我国亲权与监护权并未分离区别的情况下,作为监护人,经济状况 好坏必然关乎抚养能力状态,即使其因自身经营状况恶化、资金周转困 难等原因出卖房屋,取得的利润亦间接服务于家庭利益,难以仅凭此就认 定损害了未成年人利益。退一步讲,即使父母在出售房产时承诺是为了 子女利益,其是否真正为了孩子的利益仍有待于后续对该笔售房款的实 际用途进行追踪检验。如果父母在出卖房产后确实行使了明显不利于子 女利益的处分行为,那么这也是被监护人不得不承担的一种风险,其仍可 以就所受损失向监护人主张侵权赔偿。
第三,父母仅单方签署“为了未成年人利益”的书面保证不能成为 否定买卖合同效力的理由。根据《房屋登记办法》第十四条规定,“未 成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年 人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申 请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。”由于上述法律法 规均未明确要求必须父母双方都在书面保证上签字方能出售未成年人财 产,且实践操作中亦只需父母一方在书面保证上签字即可过户。因此,在 判断是否为了未成年人利益的问题上,法院不应仅以父母未全部签字即 否定该证明及房屋买卖合同的效力,还应结合案件实际分不同情况作出 甄别。
例如,夫妻在离婚时明确约定房屋过户至子女名下,任一方不得擅自 出卖,那么此后父母一方出卖房屋时应由双方共同签字确认“为了孩子 利益”,法院应对此进行严格审查。而本案中,高某在交易过程中多次通
过电话与其妻钟某芳联系商量,并出示钟某芳签字的同意书照片,且交易 的付款账户也是钟某芳的账号。对于买受人郭某而言,已经尽到了作为 买受人的审查注意义务。因此,本案中,高某作为高某辰的法定代理人, 与郭某签订房屋买卖合同,符合法律规定,不能因父母一方未签字即否定 合同效力及为了未成年人利益的售房意图。
编写人:北京市第三中级人民法院 杨夏
