——李甲诉李乙等确认合同无效案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2017)京03民终8291号民事判决书
2.案由:确认合同无效纠纷 3.当事人
原告(上诉人):李甲
被告(被上诉人):李乙、李丙、李丁 【基本案情】
李甲与李乙于1981年1月登记结婚,婚后生育一子李丙。1999年2月, 李乙与北京市公路局密云分局签订职工购房协议,李乙购买北京市密云 区花园小区×号楼1层×单元101号房屋一套,面积为61.5平方米,房价款 为19369.23元。2003年1月,李乙取得房本,房屋登记所有权人李乙。
2007年3月,李丙与李丁结婚。2011年3月17日,李乙与李丙、李丁签 订房屋买卖合同,李乙将北京市密云区花园小区×号楼×单元101号房
屋(以下简称101号房屋)以6万元的价格卖给李丙、李丁,并办理了房屋 权属转移登记手续, 101号房屋过户登记至李丙、李丁名下。





2016年12月19日,李丁起诉李丙离婚,在该案中李丁的诉讼请求未提 及要求分割涉案房屋,北京市密云区人民法院于2017年2月判决驳回李丁 的诉讼请求。2017年5月4日,李甲提起诉讼,要求确认李乙与李丙、李丁 于2011年3月17日签订的房屋买卖合同无效。各方当事人均未在涉案的 房屋内居住且涉案房屋已出租。
一审审理期间,各方对于是否给付购房款事项,陈述不一。二审中, 李丁称双方口头商定的房屋价款为10万元,合同约定的价款为6万元是为 了避税,但是当时钱在李丙的账户里,李丁听李丙说用19万元给其父母久 润东区的房子装修,故李丁认为该19万元是涉案房屋的价款。李乙和李 丙不认可李丁的陈述,均称未支付房款,李乙其他房屋的装修款系自行支 付。李丁未向法院提交支付涉案房屋房款的证据。
关于使用涉案房屋入学情况。李丙、李丁之子李戊于2010年2月5日 出生,李丙、李丁与李戊的户口均登记在涉案房屋。李戊使用该学区房 指标于2016年9月入学。
关于涉案房屋过户后的使用情况。涉案房屋过户至李丙、李丁名下 后,李甲称其控制房屋并进行出租。根据李甲在二审提交的证据,2013年 至2014年、2015年至2016年的供暖费收据的抬头均写明“支票号:李
甲”,2017年4月15日的水费收据载明名称“李甲”,李甲的证言与其签 订的书面租赁合同内容基本一致。李丁认可涉案房屋过户后一直出租, 其没有收取过涉案房屋的租金。
【案件焦点】
李乙与李丙、李丁是否具有买卖房屋的真实意思表示以及是否存在 真实的房屋买卖合同关系,进而确定案涉房屋买卖合同的效力。
【法院裁判要旨】
北京市密云区人民法院经审理认为:根据《最高人民法院关于审理





买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定:当事人一方以 出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的, 人民法院不予支持。李乙将登记在其名下的案涉房屋转让给李丙及李
丁,后办理了权属变更手续。李乙与李丙、李丁订立房屋买卖合同,双方 均具有完全行为能力,且双方均认可订立合同系其真实意思表示,合同内 容亦不违反法律或社会公共利益,合同合法有效。虽然签订合同时未有 李乙之妻李甲同意出售房屋的书面承诺材料,但买卖双方已办理房屋过 户手续多年,且双方又系亲属关系,李甲称对李乙转让房屋一事不知情, 有悖常理。现其主张合同无效,不符合法律规定,法院不予支持。
北京市密云区人民法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷 案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第 六十四条第一款之规定,判决:
驳回李甲的诉讼请求。
一审判决后,李甲不服,提起上诉。北京市第三中级人民法院认为: 《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定:民事法律行为应当具备 下列条件: (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实;
(三)不违反法律或者社会公共利益。因此,意思表示真实是民事法律行 为的基本条件。本案中,签订案涉合同,依常理,各方之间当存有买卖房 屋的意思表示及相应履行行为。但是,结合查明事实,各方一系列外在行 为与上述意思表示存在相悖之处:第一,从合同目的看,各方均认可签订 合同系为李戊上学,且李戊已使用涉案学区房的指标入学。第二,从合同 内容看,合同仅约定成交价6万元,未约定定金、付款方式、付款期限、
交房时间、违约责任等重要条款,且约定的成交价显著低于市场价,各方 亦认可系为避税。第三,从合同履行看,合同签订当日,在未支付购房款 的情况下,即完成过户,与交易习惯不符。且在此之后,李甲和李乙未向 李丙和李丁主张过购房款。第四,从涉案房屋过户后使用情况看,涉案房 屋以李甲的名义出租并收取租金。综上,李乙与李丙、李丁之间不具有





出卖房屋的真实意思表示,亦不存在真实的房屋买卖合同关系并就此履 行相应义务,而是据此实现李戊利用涉案房屋入学指标上学的目的。因 此,签订案涉房屋买卖合同,各方真实意愿并非买卖,应属无效民事行
为。李甲的上诉请求,于法有据,予以支持。
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》 (2009 年修正)第五十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一 款第二项之规定,判决:
一、撤销北京市密云区人民法院(2017)京0118民初4391号民事判 决;
二、确认李乙与李丙、李丁于2011年3月17日签订的《存量房屋买 卖合同》无效。
【法官后语】
案涉房屋属于学区房,系李戊祖父李乙以单位职工身份购房并登记 在其名下。根据相关入学政策,为使李戊顺利入学,李乙与李戊之父母李 丙、李丁签订房屋买卖合同并办理了房屋权属转移登记手续。李戊入学 后,因李丁提出离婚诉讼,李甲诉至法院请求确认李乙与李丙、李丁签订 的房屋买卖合同无效。本案审理的重点在于李乙与李丙、李丁之间是否 具有买卖房屋的真实意思表示以及是否存在真实的房屋买卖合同关系。
本案裁判于《民法总则》实施以前,系依据《民法通则》第五十五 条第二项即民事法律行为应当意思表示真实所作出的裁判,但本案涉及 通谋虚伪行为的认定及效力问题,即案涉房屋买卖行为能否认定为通谋 虚伪行为。
通谋虚伪行为的构成要件。通谋虚伪行为,即行为人与相对人通谋 以虚假的意思表示实施的民事法律行为,该行为以假意掩盖真意。通谋 虚伪行为应具备四个要件:一是须有意思表示;二是须表示与内心目的不





一;三是须有虚伪故意即表意人和相对人对其表示与意思不一致具有明
知性;四是须行为人与相对人通谋实施。需要说明的是,1.没有“通
谋”或者没有相对人的,为单独虚伪表示,又称真意保留,不构成通谋虚 伪表示。2.该“通谋”要求表意人、相对人之间具备双向的、积极的意 思联络。3.该“通谋”不同于“恶意串通”,不以意图欺骗第三人为必 要,只要事实上具有隐蔽性即可。4.该“通谋”不同于“以合法形式掩 盖非法目的”,即不以存在非法目的为要件。
通谋虚伪行为的效力认定。通谋虚伪行为包含两个行为:一是伪装 行为;二是隐藏行为。
伪装行为,是指体现行为人和相对人虚假意思表示的民事法律行
为。本案中,李乙与李丙、李丁签订的房屋买卖合同,本应以房屋交易为 本意,李乙转移案涉房屋所有权,李丙、李丁支付价款。实际上,李乙与 李丙、李丁签订房屋买卖合同系为了李戊顺利入学,且李戊也已使用案 涉学区房指标入学。签订房屋买卖合同仅是各方为了实现李戊入学的目 的且能够避税而采取的伪装行为,表现在:从合同内容看,该合同仅约定 了成交价格6万元,未约定定金、付款方式、付款期限、交房时间、违约 责任等重要条款,且约定的成交价格显著低于市场价格;从合同履行看, 合同签订当日,在未支付购房款的情况下,涉案房屋即过户至李丙和李丁 名下,且在此之后,李甲和李乙未向李丙和李丁主张过购房款;从案涉房 屋的使用情况来看,房屋过户后仍以李甲的名义出租并收取租金。综合 上述情况,李乙与李丙、李丁之间不具有出卖房屋的真实意思表示,亦不 存在真实的房屋买卖合同关系。
隐藏行为,是被伪装行为所掩盖的,代表行为人和相对人真实意思的 行为。伪装行为无效,双方之间法律关系的性质应根据隐藏行为进行判 断,进而再依照法律规范确定其效力。故此,如当事人之间的法律关系名 为房屋买卖,实为其他法律关系的,应以隐藏的法律关系为基础确定其效 力及相应权利义务。本案中,李乙、李丙、李丁签订房屋买卖合同的真





实目的是让李戊使用该学区房指标入学,是否需要进一步明确“隐藏行 为”所对应的实际法律关系以及分析其效力具有一定的探讨价值。
为此,存在两种观点,一种观点认为,认定通谋虚伪行为需要以对隐 藏行为所对应的实际法律关系作出认定为前提。另一种观点认为,只需 认定虚伪行为即行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为 无效即可,对隐藏行为的效力无须考虑和审查,即对隐藏行为无法进行明 确定性时,亦可认定伪装行为无效。本案中,对于李乙、李丙、李丁之间 签订买卖合同以此实现入学的隐藏行为实际系何种法律关系,系赠与合 同、借名买房合同还是其他法律关系,均无法准确定性,且经过释明,当 事人就此均未提出明确主张,只是坚持并非存在房屋买卖的意思表示。
结合现有证据和当事人陈述,能够认定各方所签订的房屋买卖合同系以 虚伪的意思表示所为的民事法律行为,故应认定为无效。而隐藏行为能 否以及如何明确定性并不影响认定本案房屋买卖合同无效。
编写人:北京市第三中级人民法院 巴晶焱 田子阳