——黄某诉无锡佳泓置业有限公司所有权确认、合同效力确认案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初1892号民事判决 书

2.案由：所有权确认、合同效力确认纠纷 3. 当事人
原告：黄某

被告：无锡佳泓置业有限公司（以下简称佳泓公司） 【基本案情】
2012年8月14日，佳泓公司原法定代表人冯某以该公司名义，与黄 某签订一份《购房合同》，约定佳泓公司将某小区13号A室出售给黄
某，房屋建筑面积为46平方米，价格为400000元，约定交房时间为2013





年2月1日。双方对于逾期付款、逾期交房、产权登记时间等均作了约
定。该份合同未加盖佳泓公司公章。同日，黄某通过他人向冯某汇款支 付40万元房款，冯某出具了收条。2012年12月10日，佳泓公司与黄某又 签订一份经网上备案系统备案的《商品房买卖合同》，约定由黄某购买 某小区13号A室，建筑面积48.49平方米，售价708827元。

2013年8月13日，冯某以佳泓公司名义与黄某签订一份《换房协
议》，写明：… …在交房时发现，13号A室根本无法居住使用，鉴于以 上情况，双方达成如下协议：将购买房屋变更为13号B室，价款400000 元不变；次日，黄某通过佳泓公司销售经理蒋某完成13号B室的交接。 之后黄某入住、使用至今。

因涉及案外人的诉讼，13号B室由法院在2011年12月31日起查封， 在2013年8月13日签订上述《换房协议》时，该房屋处于查封状态。

2017年1月4日，因佳泓公司不能清偿到期债务，法院裁定受理案外 人对佳泓公司的破产清算申请，指定无锡市金顺经济咨询有限公司为佳 泓公司破产管理人。

黄某向法院起诉请求：1.确认双方关于13号B室的买卖合同成立、 有效；2.确认该房屋不属于佳泓公司的财产；3.判令佳泓公司协助黄某 办理该房屋的过户手续（诉讼中黄某又撤回该第3项项诉讼请求）。

【案件焦点】

查封期间对房屋进行转卖，合同是否有效，是否可以办理过户手 续。

【法院裁判要旨】





江苏省无锡市新吴区人民法院经审理认为：冯某为佳泓公司进入破 产程序前的法定代表人，其以公司名义与黄某签订的《购房合同》等应 认定是双方当事人真实意思表示，具有法律效力。即便该两份合同没有 加盖佳泓公司印章，冯某作为公司法定代表人有权利代表公司从事经营 活动，不因此影响合同效力。关于签订《换房协议》时，房屋处于法院 查封状态，因查封事实确会影响协议的履行，但不影响协议的效力，
《换房协议》也不因此而无效。关于双方合同与标准化的《商品房买卖 合同》不符，因双方对合同标的物、当事人名称、价款都已达成一致， 此情形不影响买卖合同成立。至于款项支付至冯某个人账户，应属公司 与法定代表人的内部关系，不影响合同的成立及合同效力。综上，黄某 关于其购买13号B室的买卖合同成立、有效的诉讼请求，应予支持。

关于黄某诉请确认13号B室不属于佳泓公司的财产，《中华人民共 和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定 的除外。据此，商品房购买人以已支付全部购房款或者以实际占有为
由，主张取得商品房权属的，不予支持。13号B室属于佳泓公司财产， 黄某依据《购房合同》《换房协议》享有相应债权。故判决如下：

一、确认黄某与佳泓公司就13号B室房屋的买卖合同成立、有效。

二、驳回黄某的其他诉讼请求。 【法官后语】
查封是诉讼法规定的保全、执行措施，是人民法院依据职权作出的 具有法律强制力的行为。通常，法院查封都有“未经许可，不得转让、
出卖、抵押”等限制性要求。但实践中，被法院查封的房屋被开发商进





行出卖的情况并不鲜见。在法院查封期间将房屋出卖，该买卖合同效力 如何，应如何恰当处理，是司法实务中的难题。一种意见认为该合同无 效，其理由主要是认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八 条第二项规定了“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他 形式限制房地产权利的” ，不得转让，该条规定为法律强制性规定，违 反此条规定即符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反 法律、行政法规的强制性规定”的合同无效情形 。另一种意见认为，出 卖被查封房屋的行为仅是妨害民事诉讼行为，不影响合同效力。笔者赞 同第二种意见，查封不影响房屋买卖合同的效力，但影响合同的履行。
强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。效力性规 定是指绝对不允许特定类型民事行为发生效力的强制性规定，如禁止毒 品交易的规定等。管理性规定是指授权管理机关可以就特定类型民事行 为对民事主体采取行政处罚措施的强制性规定，违反管理性规定，可能 会发生行政责任，但不当然影响民事行为的效力。例如，禁止在街头摆 摊设点等规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若 干问题的解释（二）》第十四条已规定“合同法第五十二条第（五）项 规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定” 。要准确判断强制性规范 是效力性规范还是管理性规范，除参考上述定义外，司法实践经验也有 助于我们进一步识别规范的性质。有最高人民法院的法官提出：“应当 采取正反两个标准，在肯定性识别上，首先，判断标准是该强制性规定 是否明确规定违反后果是合同无效。如果规定了违反后果是合同无效， 该规定是效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反 将导致合同无效，但违反该规定使合同继续有效将损害国家利益和社会 公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。”因此，判断涉 法院查封的房屋买卖合同的效力关键在于判断《中华人民共和国城市房 地产管理法》第三十八条规定是管理性强制性规定还是效力性强制性规





定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项虽然明确 有“不得”等强制性字眼，但没有直接规定合同无效，所以需要进一步识 别。该法主要是规范房地产开发企业的经营行为，而不是调整民事关
系，所以它是一部行政管理性法律。其第三十八条规定了七种房地产不 得转让的情形。其中第六项“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得 转让”的规定已被通说和司法判例认为是管理性规定，如果同一法条中 只有第某项为效力性强制性规定，而其他为管理性强制性规定的话，不 符合立法规则统一的原理，也不符合立法技术的要求。《最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定， 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张 合同无效的，人民法院不予支持。可见该条对无权处分的买卖合同作了 有效认定。以“举重以明轻”的道理，查封期间的房屋买卖合同更应有
效。

房屋买卖合同在履行过程中，如该房屋因法院查封导致交付或过户 障碍，买受人诉请出卖人履行交付或过户义务，法院应如何判决。笔者 认为，因履行过程中有司法行为的介入，阻却了继续履行的可能，只有 该阻却情形消除，才能判决过户。法院查封行为形成了《中华人民共和 国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的状态。根 据该条规定，买受人要求继续履行的不应得到支持。但买受人依据《购 房合同》等享有相应债权，可以据此维护自己的合法权益。

编写人：江苏省无锡市新吴区人民法院 徐贞李庆玲