——北京东居物业管理有限公司诉乔某、赵某案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2018）京01民终2771号民事裁定书 2.案由：案外人执行异议之诉
3. 当事人

原告（被上诉人）：北京东居物业管理有限公司（以下简称东居物 业公司）

被告（上诉人）：乔某

被告（被上诉人）：赵某 【基本案情】
东居兴业公司是东居物业公司全资成立的子公司。2003年11月11
日，北京市东北旺农场通过划拨方式获得海淀区上地开发区西路的土地 使用权。2005年8月8日，东居兴业公司（乙方）与北京市东北旺农场
（甲方）签订《场地占用合同》，约定甲方将坐落在上地西路西侧场地





面积14.36亩以及丘比公司西侧足球场17.8亩（含293平方米房屋）租给 乙方使用，乙方对房屋及场地只有使用权及出租权。合同租赁期限18
年。2006年3月至5月，东居兴业公司在该场地上建房3024平方米。2006 年6月，东居兴业公司（甲方、出租方）与乔某（乙方、承租方）签订 了《房屋租赁合同》，将上地西路西侧（原石头城）内的房屋3024平方 米， 占地面积9000平方米进行出租。合同约定：租赁期限为十年（自
2006年7月1日始至2016年6月30日止）；年租金551880元；租赁期间，
乙方不得擅自对所承租场地增设他物，若乙方需对场地进行改动，增建 设施，需要事先征得甲方的书面同意，乙方未经甲方同意，必须对租赁 地恢复原状，并赔偿甲方的损失等约定。2007年至2008年，乔某在其租 用的场地内自建房屋2860平方米。就乔某的自建房屋，乔某与东居物业 公司发生分歧。经双方友好协商，在2013年3月28日，东居物业公司
（甲方、出租方）与乔某（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同补充协 议》，约定：乙方新增2860平方米的建筑从签订本协议之日起，无偿归 甲方所有；乙方按每日每平方米0.30元人民币从2013年7月1日起向甲方 交纳租金；本协议未列内容仍按房屋租赁合同执行等内容。合同签订
后，东居物业公司与乔某一直按照合同约定履行自己的合同义务。

2013年9月26日，经北京市工商行政管理局海淀分局核准，东居兴 业公司注销。根据北京永勤税务师事务所有限公司出具的永勤鉴字
[2013]第117号《企业纳税清算查账鉴证报告》、东居物业公司董事会决 议，东居兴业公司所有剩余财产全部转入母公司东居物业公司。2016年 3月23日，该院在执行赵某与乔某公证债权文书一案过程中，作出
（2015）海执字第13641号公告，将坐落于北京市海淀区上地西路西侧 （原石头城）内乔某所建房产查封，查封依据是：北京市中信公证处的 公证债权文书。东居物业公司向该院执行部门提出执行异议。该院于
2016年8月18日作出（2016）京0108执异134号执行裁定书驳回东居物业





公司的异议请求。东居物业公司对该裁定不服，提起本案诉讼。2016年 12月19日，北京市东北旺农场出具一份《证明》。《证明》的内容是： 坐落在北京市海淀区上地西路西侧（原石头城）的土地，北京市东北旺 农场是使用者，详见京海国用（2003）划字第2452号《国有土地使用
证》。东居物业公司是北京市东北旺农场的控股公司，上述场地自2005 年8月8日起交由东居物业公司对外进行经营管理，期限至2023年8月7
日，并签订了《场地占用合同》。在此期间，该场地由东居物业公司独 立对外进行经营管理，该场地对外产生的纠纷由东居物业公司负责解
决，必要时有权依法进行诉讼解决纠纷。

东居物业公司主张对诉争房屋具有物权并排除人民法院对诉争房屋 的查封，向一审法院起诉请求：1.判令确认乔某对位于北京市海淀区上 地西路西侧（原石头城）内由其所建的所有建筑不享有所有权、用益物 权等任何权利，该建筑物的用益物权（占有、使用及收益权） 自2013年 3月28日至2023年8月7日由东居物业公司享有；2.判令立即解除2016年3 月23日北京市海淀区人民法院对上述场地上建筑所采取的查封措施；3. 判令本案诉讼费由赵某、乔某承担。乔某辩称：法院的查封措施是正确 的，东居物业公司不应起诉此案。乔某与东居物业公司是租赁关系，双 方的合同应属无效，请求法院驳回东居物业公司的诉讼请求。赵某辩
称：不同意东居物业公司的诉讼请求。东居物业公司提出的确认之诉不 应与本案一并审理。无论东居物业公司提交的合同是否真实，均是东居 物业公司与乔某之间的事情，不能对抗第三人。

庭审中，乔某表示，其建造房屋并未履行任何手续，未取得合法的 建造手续，该建筑物的权属亦无相关部门的认定。

【案件焦点】





东居物业公司对诉争房屋是否享有排除查封行为的民事权利。 【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：《最高人民法院关于人民法院 办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，案外人对 已登记的不动产提出的异议，应按照不动产登记簿判断其是否系权利
人；对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记
簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。2003年，北京市东 北旺农场通过划拨方式获得海淀区上地开发区西路的土地使用权。2005 年，东居兴业公司通过租赁方式获得上地西路西侧场地面积14.36亩以 及丘比公司西侧足球场17.8亩（含293平方米房屋）土地及房屋的使用 权及租赁权。2006年，东居兴业公司在租赁土地内建造3024平方米建
筑。2013年，东居兴业公司所有财产全部转入东居物业公司，东居物业 公司继承东居兴业公司的债权债务，东居物业公司获得对上地西路西侧 场地的使用权。且依据北京市东北旺农场出具的《证明》，可以证明东 居物业公司对上地西路西侧（原石头城）对外经营管理的事实，并有权 负责解决对外纠纷。不动产物权的设立，未经登记，不发生效力。2007 年至2008年，乔某在其租用的场地内自建房屋2860平方米，但该建筑未 经房屋建设部门批准，为私自建造房屋的行为。乔某未依法进行产权登 记，不能取得对该建筑的所有权。乔某增设2860平方米房屋的行为未经 东居物业公司同意，东居物业公司可以要求乔某恢复原状或赔偿损失。 2013年，东居物业公司与乔某签订《房屋租赁合同补充协议》，是双方 真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 合同约定，乔某新增2860平方米建筑面积从签订本协议之日起，无偿归 东居物业公司所有。《房屋租赁合同补充协议》是乔某对增设建筑物处 理，该院据此合同确认2860平方米场地内自建房屋用益物权发生转移。





东居物业公司是2860平方米自建房屋的真实权利人，且在东居物业公司 土地租赁期间具有排除强制执行的民事权益。

北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一 款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条第一款第一项、第三百一十二条第二款，《最高人民法 院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条 第一款第一项规定，判决如下：

一、乔某对位于北京市海淀区上地西路西侧（原石头城）内所建的 所有建筑不享有所有权、用益物权，东居物业公司在2013年3月28日至 2023年8月7日对该建筑物享有占有、使用、收益的权利；

二、 自判决生效之日起解除（2015）海执字第13641号公告查封的 乔某租赁的东居兴业公司位于北京市海淀区上地西路西侧（原石头城） 内所建的所有建筑。

乔某不服原审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认 为：本案系东居物业公司提起的案外人执行异议之诉，其依据与乔某签 订的《房屋租赁合同补充协议》中约定的乔某自建2860平方米的建筑无 偿归东居物业公司所有等内容，以东居物业公司取得上述建筑物的用益 物权，即占用、使用、收益权，乔某不享有任何物权为由，主张北京市 海淀区人民法院对上述建筑物的查封错误，并提起本案诉讼要求确认其 对诉争建筑物享有占有、使用及收益权的权利，并请求判令解除北京市 海淀区人民法院对上述场地上建筑所采取的查封措施。《最高人民法院 关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规
定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形 分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益





的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排 除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其 权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该条 规定，人民法院应依据案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的 民事权益作出处理。就本案而言，即东居物业公司对北京市海淀区人民 法院（2015）海执字第13641号公告查封的建筑物是否享有足以排除强 制执行的民事权益。经查，本案诉争建筑物由乔某自行建造，在上述行 为未经过有权机关批准，亦未取得涉案房屋的合法所有权权属证书的前 提下，乔某通过与东居物业公司签订《房屋租赁合同补充协议》的方式 其诉争房屋转让的行为无法改变房屋的属性。根据《最高人民法院关于 人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定， 案外人对已登记的不动产提出的异议，应按照不动产登记簿判断其是否 系权利人；对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权 登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。在此情况下， 确认东居物业公司是否享有足以排除强制执行的民事权益，必然涉及诉 争建筑物是否符合规划、是否经过合法批建，即是否属于合法建筑的认 定，而该认定不属于人民法院受理民事诉讼的范围。《中华人民共和国 民事诉讼法》第一百一十九条规定，当事人提起诉讼应属于人民法院受 理民事诉讼的范围。不符合上述规定的，应裁定驳回原告的起诉。据
此，本案应裁定驳回东居物业公司的起诉。

综上所述，北京市第一中级人民法院依照《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如
下：

一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初30522号民事 判决；





二、驳回东居物业公司的起诉。 【法官后语】
案外人执行异议之诉，是指案件执行过程中，案外人对执行依据确 定的执行标的主张享有实体权利，进而请求法院对该实体上法律关系进 行裁判，以阻止法院对执行标的进行执行的诉讼。根据该定义，人民法 院对于执行标的应否继续进行执行，应基于异议人是否对执行标的是否 具有实体权利，如案外人的实体权利足以排除人民法院的执行，则中止 执行，否则裁定驳回其申请，案外人可就此提起案外人执行异议之诉。 因此，在案外人执行异议之诉中，人民法院应就案外人对执行标的是否 享有所有权或其他实体权利进行认定，不可避免地涉及对执行标的物所 有权权属的认定。案外人执行异议之诉中，案外人提出异议的标的物
中，不动产占有相当的数量，案外人多基于对不动产具有所有权要求法 院确认权属并停止执行。在该类案件中，有一类不动产较为特殊，即未 进行不动产登记的建筑物、构筑物及其附属设施，对于该类不动产的权 属的认定，应进行严格审查，对于未经规划、审批的建筑物，不宜通过 民事诉讼确认其权属。

一、人民法院对不动产的执行，原则上以该不动产权属证明上登记 的权利人认定所有权归属

不动产物权的确定原则上应以经登记公示的不动产权属证明为准。 《中华人民共和国物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度，法 律另有规定的除外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登 记，发生效力；未经登记，不发生效力，不动产物权自记载于不动产登 记簿时发生效力。一般而言，不动产登记簿记载的权利人，应为该不动 产的物权人。不动产登记制度自古有之，由于不动产的不可移动性，其





所有权的转移难以通过交付不动产本身进行公示，更多地体现为通过交 付该不动产对应的所有权凭证的方式转移所有权，登记行为则是对该种 交付方式的公权力的确认，经过公示，不动产权属的转移具有法律上的 效力，即一般通过由房地产管理部门进行登记并出具不动产权属证书的 方式确定权属。司法实践中，不动产登记簿以及对应的不动产权属权证 书，是判断不动产所有权的直接依据，在无相反证据否定的情况下，人 民法院亦根据不动产权属证书记载的内容认定不动产的所有权归属，在 执行程序中，执行人员据此认定案涉财产是否为被执行人的财产，并采 取具体的执行措施予以执行。因此，人民法院在执行过程中，根据不动 产登记确定执行标的物的所有权人为被执行人后，方可对该标的物采取 查封、变卖、拍卖等措施，通过上述行为获得价款后交予申请执行人以 完结执行程序。

二、案外人执行异议之诉的实质是否定经过登记的不动产物权，重 新对权属进行认定

不动产所有权原则上以登记的内容确定所有权人，《最高人民法院 关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规 定，案外人对已登记的不动产提出的异议，应按照不动产登记簿判断其 是否系权利人。但实践中，不动产权属证书上记载的所有权人与实际所 有权人并不一致。如前所述，不动产物权的设立、变更以登记作为公示 和生效的要件，但转移不动产的行为与不动产物权登记行为本身有可能 存在时间上的不连续性，即转移不动产的行为已经完成的情况下，物权 登记行为，也就是变更不动产权属证明可能具有一定的延迟，造成实质 上的权利人与登记的权利人不一致的情形。如此时该不动产登记的权利 人因涉及被执行，则根据登记公示的结果，人民法院将根据不动产权属 证明上记载的权利人采取相应的执行措施。因此，案外人提出执行异议





之诉，系认为自己为诉争不动产的实际权利人，其诉讼的基础是诉争不 动产的登记所有权人与实际所有权人不一致，并意图通过否定不动产登 记的内容重新确认诉争不动产的权属。从这个角度讲，案外人执行异议 之诉具有确权之诉的特征，涉及对物权权属的确认。《最高人民法院关 于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中即 规定，在金钱债权执行中，如买受人在查封前已签订合法有效的书面买 卖合同并已合法占有该不动产，且已支付全部价款或交付执行未付部分 价款的，在非其自身原因未办理过户登记的情况下，其对登记在被执行 人名下的不动产提出异议的，人民法院应予支持。据此，在执行程序
中，不动产权属证书记载的内容并非认定被执行物的所有权人并采取执 行措施的绝对依据。在特定情形下，人民法院可依据执行标的物的不动 产权利转移合同及履行情况综合认定该标的物的实际权利人，即突破了 以不动产权属证书登记的内容确定不动产所有权人的规定。据此可知， 案外人执行异议之诉中涉及对不动产的权属进行确认。

三、案外人异议之诉，乃至民事诉讼中，对不动产物权的确认，应 以诉争不动产物权具有合法性为前提，而对不动产合法性的确定并非民 事诉讼的审理范畴

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的 规定》第二十五条规定，对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施的权 利人，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证 据判断。根据该规定，即使作为执行标的物的不动产并未进行登记，亦 可根据其他与该不动产相关的依据认定权利人。但是，实践中登记的建 筑物、构建物并非一定具有合法性，如该不动产未取得合法批建手续， 则其建设缺乏符合法律规定的依据，即通常所称违法建筑。《中华人民 共和国城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、





道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民 政府城乡规划主管部门或者省、 自治区、直辖市人民政府确定的镇人民 政府申请办理建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证规定进 行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门有权责令建设者停 止建设、限期改正、限期拆除，并可对建设者进行罚款、没收实物或者 违法收入等处罚。根据上述法律规定，建设者进行建设前，应当取得相 应的建设工程规划许可证，同时，对于未取得上述许可而进行建设的， 对于是否存在违法事实应由规划主管部门认定。据此，在案外人执行异 议之诉的执行标的为未经登记的建筑物，需要判断该建筑物是否取得了 相应的规划、批建手续，在该建筑物未取得任何许可文件的情况下，该 建筑物的合法性需要进一步予以认定，而该认定并非案外人执行异议之 诉或民事诉讼审理、处理和认定的范畴。最高人民法院在《最高人民法 院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产 权登记有关问题的函〉的通知》中亦明确表示，人民法院在执行程序中 应尊重房屋登记机构依法享有的行政权力，在保证执行工作的顺利开展 的同时，要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协 助执行行为合法化。因此，在民事诉讼和执行中，如涉及对不具有合法 性或合法性需进一步确定的建筑物、构建物等不动产的权属的认定，应 首先由有权的行政管理部门对该不动产的合法性作出认定，因该争议不 属于民事诉讼的受理范围，故应裁定驳回起诉。

就本案而言，东居物业公司以对诉争建筑物享有足以排除强制执行 的民事权益提起案外人执行异议之诉，要求确认其具有相应权益，但诉 争建筑物由乔某自行建造，并未经过有权机关批准，亦未取得合法的所 有权权属证书，在此情况下，确认东居物业公司的民事权益应以诉争建 筑物的合法性为基础，该认定不属于人民法院受理民事诉讼的范围，而 一审判决判令乔某不享诉争建筑物的有所有权、用益物权，进而确认东





居物业公司在相应期间内享有占有、使用、收益的权利，实质上为变相 确认不具合法性的建筑物的权属，超出了民事诉讼受理案件的范围，处 理结果不当，北京市第一中级人民法院撤销一审判决，裁定驳回东居物 业公司的起诉。需要说明的是，一审判决判令解除查封的处理结果亦有 不当，在案外人执行异议之诉中，应就案外人是否享有排除执行的实体 权益进行审查，其对应的结果为是否对诉争执行标的物继续执行，而是 否解除对执行标的物的查封系应否对该标的物是否继续执行的后续处理 行为，不宜在案外人执行异议之诉中进行处理。

编写人：北京市第一中级人民法院 徐硕