——黄某等诉无锡市紫金英郡东苑小区物业管理委员会业主撤销权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初993号民事判决 书

2.案由：业主撤销权纠纷 3. 当事人





原告：黄某、沈某、任某

被告：无锡市紫金英郡东苑小区物业管理委员会（以下简称物管 会）

第三人：无锡市长庆物业管理有限公司（以下简称长庆公司） 【基本案情】
2016年，无锡市紫金英郡东苑业主大会、业主委员会作出决议，选 聘长庆公司为该小区物业服务企业。但因小区前物业公司（即温馨公
司）阻挠，长庆公司未能入驻该小区。经小区所在滨湖区住建局、小区 所属产山社区居委会协调，交接工作亦未能完成。2017年3月，在社
区、街道的协调下，温馨公司与长庆公司签署了《交接单》，后温馨公 司未按约撤场。2017年4月，温馨公司从该小区撤场，使得该小区物业 陷入瘫痪。在此情况下，产山社区、物管会向长庆公司发送《公函》， 要求其严格执行区住建局会议纪要和物业交接单内容，进场从事物业服 务，但长庆公司收函后未予接管。2017年6月，产山社区再次向长庆公 司发函，要求其在接函后五天内接管涉案小区物业，长庆公司仍未接管 小区物业。2017年6月，产山社区居委会聘请人员对该小区提供基本物 业服务，但是其余的物业工作包括电梯、公共设施的维修等工作均未正 常启动。

紫金英郡东苑业委会任期届满后因小区业主对新业委会筹备组人员 资格意见不一，筹备组未能成立，该小区新一届业委会至今未能选举成 立。
2017年11月，小区所属河埒街道办事处向滨湖区住建局出具《公 告》，载明：根据《无锡市物业管理条例》规定，街道决定成立物管





会，成立后的物管会组成人员过半数为小区业主。2017年12月1日，物 管会与文汇公司签订《物业管理临时委托合同》，具体的物业费收费标 准与原业委会与长庆公司签订的物业合同约定的收费标准相同。同日， 物管会在小区发出拟与文汇公司签订临时管理合同的《公告》。文汇公 司进场接手物业后，该小区物业服务逐渐恢复正常有序，物业费欠缴率 也大幅下降。

紫金英郡东苑小区业主黄某、沈某、任某主张：1.撤销物管会作出 的选聘文汇公司为小区物业企业的决定。2.判令物管会与长庆公司进行 物业交接。理由是：首先，成立物管会违反法律规定，街道应组织召开 业主大会选举产生新一届业委会，而非成立物管会。其次，即便物管会 成立合法，物管会也应当执行业主大会的决议，监督和协助长庆公司与 温馨公司办理交接手续。最后，物管会所作决定的程序不合法。

【案件焦点】

1.物管会的成立是否符合法律规定；2.物管会选聘临时物业公司的 行为，业主是否可以主张撤销；3.物管会选聘临时物业公司的行为是否 侵犯了业主的合法权益。

【法院裁判要旨】

江苏省无锡市滨湖区人民法院经审理认为：《江苏省物业管理条
例》第二十七条第一款规定，具备成立业主大会条件但未成立，经所在 地的区物业管理行政主管部门或街道办事处指导后仍不能成立的，可以 由街道办事处、社区居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表 等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委 员会职责。紫金英郡东苑小区新一届的业委会无法成立，且经行政主管





部门反复指导后无法成立新一届业委会，故河埒街道在该小区成立了由 小区所在地社区、业主代表组成的物管会，组织形式符合法律法规要
求。

物管会代行业主大会及业委会的职责，有权选聘或解聘物业服务企 业。物管会决定选聘文汇公司作为临时物业服务企业，属于物管会代行 业主大会、业委会履行职责的体现。另外，根据《物业管理条例》第十 二条规定，业主有权对业主大会、业委会侵害其合法权益的决定主张撤 销，同理而言，业主也有权对物管会侵害其合法权益的决定主张撤销， 故本案物管会所作选聘临时物业公司的决定，业主可诉至法院主张撤
销。

涉案小区物管会成立后，多次催促长庆公司办理物业管理交接事
宜，但长庆公司均未予理睬，以其实际行动表明不再履行其与业委会所 签订的合同。为维护小区的稳定，确保小区业主享受正常的物业服务， 物管会遂与文汇公司签订临时物业管理合同，由文汇公司在长庆公司的 物业服务合同有效期内临时提供物业服务，收费标准未超过原业委会与 长庆公司物业服务合同的标准。由此可见，物管会系为了维护小区全体 业主的利益与文汇公司签订临时物业管理合同。业主委员会的决定侵害 业主合法权益的，受侵害的业主可要求法院予以撤销。物管会与文汇公 司签订临时物业管理合同并未侵害黄某、沈某、任某合法权益，故黄
某、沈某、任某请求撤销物管会选聘文汇公司作为临时物业管理企业的 决定，不予支持。另外，黄某、沈某、任某并非合同相对方，无权要求 判令物管会与长庆公司办理交接手续。

江苏省无锡市滨湖区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七 十六条、第七十八条规定，判决如下：





驳回黄某、沈某、任某的诉讼请求。 【法官后语】
具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地物业管理行政主管 部门或者街道办事处指导后仍不能成立的，可以由街道办事处、社区居 民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区 域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。业主认为物 业管理委员会主体地位不合法，且作出的决定侵害其合法权益，可起诉 请求撤销决定。一方面，物管会往往是在小区无法进行正常自治或者存 在治理混乱情况下所成立的，具有临时性和紧迫性的特征；另一方面， 由行政机关指导成立的小区临时自治机构，本身兼具自治性及一定的行 政色彩。法院在审查物管会所作决定是否侵害业主合法权益时，不仅应 审查物管会的决定是否符合法律法规规定的程序，更应审查物管会的决 定从实质上是否符合小区业主的整体利益。

本案中，首先，从物管会聘请临时物业公司的背景来看，涉案小区 物管会成立前，街道、社区已多次催促长庆公司办理物业管理交接事
宜、入驻该小区，提供物业服务，但长庆公司均未予理睬，以其实际行 动表明不再履行其与业委会所签订的合同。该小区长期陷入物业服务混 乱，甚至一段时间无物业服务，为维护小区的稳定，确保小区业主享受 正常的物业服务，物管会与文汇公司签订临时物业管理合同，结束了该 小区长期的混乱无序状况。其次，从临时物业公司的收费标准、服务期 限来看，文汇公司的临时物业服务期限未超过原业委会与长庆公司之间 签订的物业合同约定的期限，收费标准与该物业合同相同。最后，从文 汇公司物业服务的效果来看，文汇公司进场接手物业后，小区物业服务 恢复有序，物业费欠缴率大幅下降。上述情况均反映了物管会选聘临时 物业公司的行为并未侵害小区业主的权益，反而保护了小区业主的整体





利益。当然，不可否认的是，根据《无锡市物业管理条例》第二十条规 定，物管会作出选聘临时物业公司的决定存在未有书面征求意见以及未 进行30天公示的程序问题。但是从该规定的立法本意看，程序性限制仍 然服务于从实体上保护业主整体利益的实体价值，结合上述客观事实， 不应因物管会的该项决定存在程序瑕疵而认定侵害了业主合法权益。

编写人：江苏省无锡市滨湖区人民法院 贾俊 郑远园