——喻某诉李某某相邻通行案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终1310号民事判决书

2.案由：相邻通行纠纷 3. 当事人
原告（上诉人）：喻某

被告（被上诉人）：李某某 第三人（被上诉人）：杨某
【基本案情】

2017年6月9日，喻某和李某某通过淘宝网司法拍卖网络平台，分别 竞拍到法院拍卖的蒲江县鹤山镇龙江街5号某单元3楼1号房屋一套和1楼





商铺一间，该3楼1号房屋和1楼商铺的原所有权人为陈某某，1楼商铺的 承租人现为杨某。该栋楼房修建于1990年，混合结构，总层数三层，设 有一独立楼梯通往楼上住户，楼梯口设一后门，有通往大楼后边的人行 通道；楼下商铺系独立封闭的，有自己的前后门，并与通往楼上的楼梯 间隔离开来。

后来有人在楼房后面人行通道上搭建了其他建筑物，导致通往楼上 的楼梯口后门及通道被封堵，出现了楼上住户通过底楼商铺通行的情
况。但因案涉3楼1号房屋和1楼商铺以前归属于同一业主，也就没有相 邻通行问题。现喻某、李某某分别购得3楼1号住宅和1楼商铺后，因通 往楼梯口的后门和通道被他人封堵多年，喻某只能选择通过1楼商铺通 往楼上，在商铺开门并有人值守时，喻某的通行没有障碍；但商铺歇业 后，承租人杨某为财产安全考虑就不同意通过商铺通往楼上，进而引发 纠纷。

【案件焦点】

房东将铺面出租给他人经营使用，并与之协商后所享有的通行权， 在大楼本身存在自然历史通道的情况下能否作为楼上住户用于通行的通 道。
【法院裁判要旨】

四川省蒲江县人民法院经审理认为：不动产权利人原则上有权禁止 他人进入其土地，但他人因通行等必须利用或进入其土地的，不动产权 利人应当提供必要的方便。对一方所有或者使用的建筑物范围内历史形 成的必经通道，所有权人或使用权人不得堵塞。诉争3楼房屋的住户通 往楼上的建筑设计通道和历史通道是从大楼后面人行通道经楼梯口上





楼，从1楼铺面通行是在楼上楼下归属于同一业主和后门被封时的例外 情况，1楼铺面并非楼上住户历史形成的必经通道。另外，李某某和杨 某也未实施封堵楼梯口后门和楼后通道的侵权行为。故在大楼后面通往 楼梯口的通道被他人建筑物堵塞的情况下，喻某应通过相应的法律途径 要求堵塞其通道的侵权人排除妨碍，而不能以楼梯口后门被封为由要求 从李某某铺面内通行。故喻某对李某某所有的并由杨某承租的商铺不享 有法定的相邻通行权，喻某的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。综 上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十七条规定，判决如下：

驳回喻某的诉讼请求。

喻某不服该判决，提起上诉。四川省成都市中级人民法院经审理认 为：李某某为案涉商铺的所有权人，其对商铺享有完全的所有权能。案 涉商铺功能主要是用于商业用途，并非用于通行的必经通道，喻某以本 属于历史必经通道被堵塞为由要求李某某从其商铺处提供通道缺乏法律 依据，一审法院驳回其诉讼请求并无不当，应予以维持。 目前，因大楼 后面人行通道客观上被堵塞，喻某可能需要再次主张权利以恢复人行通 道通行条件，在此期间本院倡议李某某、杨某应本着睦邻友好的原则， 在不影响商铺经营的同时为喻某提供相应的通行条件。综上所述，喻某 的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准 确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规 定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案争议涉及相邻通行权。相邻通行权是指由于地理条件的限制，





一方必须利用相邻一方所有或者使用的土地，取得通行等权利。邻地通 行关系是最常见的一种相邻关系，其设立的目的是调节相邻不动产所有 人或使用人相互间对土地的利用，而对相邻不动产的权利的行使加以某 种程度的限制，从而使邻地所有人或使用人充分发挥其对土地的利用效 用。其含义分析如下：（1）“必须” ，是指一方权利的行使以利用相邻 一方的土地为条件，若不利用，就无法行使自己的民事权利，影响自己 正常的生产和生活；（2）“土地” ，是指开发、使用的土地和未开发、
使用的土地，包括城镇用地、农田、农村宅基地、林地、草地、山岭及 其他土地；（3）“提供必要的便利” ，是指不动产权利人为相邻权利人 从自己的土地通行创造条件，使其相邻权能够得以实现。譬如，留出能 够使其正常出入的通道，不得在通道上设置障碍或者进行封堵，造成相 邻权利人通行困难，甚至无路可走。

相邻通行权具有如下特点：（1）邻地通行权一般是长期的，对途 经之处不发生固定、全面的占有，仅是路过性质；（2）邻地通行权一 般不用订立合同；（3）行使邻地通行权一般是无偿的，除非给不动产 权利人造成损失，相邻权利人不用付费。通过邻地时，应当选择最为经 济合理的路线；要注意保护邻地的财产；因客观环境发生变化可以改道 通行时，应改由其他更为经济的线路通行；因通行等给不动产权利人造 成损失的，应予赔偿。在处理相关纠纷时应注意相邻通行权与通行地役 权的区别，通行地役权为地役权的一种，属于他物权，其成立以登记为 必要条件，邻地通行权为相邻权，而不是独立的他物权，无需登记；通 行地役权可单独抛弃，并可因时效消灭，相邻通行权与土地所有权（使 用权）相始终，不得抛弃，也不因时效消灭，通行地役权是为增加需役 地的利用价值而通行于供役地的权利，而邻地通行权则限于为土地通常 使用所必需的通行；相邻通行权是基于法律规定产生的（《中华人民共 和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十七





条），取得为无偿，通行地役权主要通过约定而产生，取得有偿无偿均 可。按各国民法的规定，无论相邻通行权或通行地役权，通行人都应选 择对邻地无损害或损害最小的途径通行。如因通行造成邻地的损害，通 行人应给予适当的补偿。对通行地役权，当事人于设定时还可以约定对 供役地的补偿额及补偿方式。

结合本案来看，喻某、李某某在分别取得案涉三楼住房和底楼商铺 所有权时，喻某应知晓其通行权是存在瑕疵的，即通往楼梯口后门的共 用通道被堵。在此之前，因案涉三楼住房和底楼商铺归属于同一业主， 其通过自有铺面通行所形成的通道不是相邻权人基于相邻关系利用他人 建筑范围内土地通行所形成的通道，不属于相邻历史通道。故喻某无权 要求李某某为其提供相邻通行权，只能要求堵塞其通行道路的行为人排 除妨害。喻某若想在李某某的商铺通行，须与实际使用人杨某和李某某 协商一致取得通行地役权。鉴于喻某通往其房屋的唯一通道确实被堵
塞，其行使并实现相应物权客观上需要一定周期，法院从保护所有权人 的基本居住权益、倡导和谐邻里关系的角度出发，要求杨某某、李某为 喻某提供适当的通行便利。

编写人：四川省蒲江县人民法院 张爱汶 黄晓军