——邓某诉北京海湾京城房地产有限公司等返还原物案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2018）京01民终2939号民事判决书 2.案由：返还原物纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：邓某

被告（被上诉人）：北京海湾京城房地产开发有限公司（以下简称 海湾公司）、北京新中关摩尔商业管理有限公司（以下简称摩尔公
司）、北京肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）

【基本案情】

2004年12月，邓某与海湾公司签订商品房买卖合同，海湾公司将新 中关大厦×号房屋出售给邓某。合同约定，买受人同意签署并完全遵守 《海湾国际中心统一经营公约》（以下简称《公约》）有关规定。2016 年8月，邓某取得涉案房屋产权证。邓某所购买的房屋为新中关大厦内 的开放式商铺，四周无完整的墙体分割，不构成有墙有顶的封闭空间。

2009年10月，海湾公司（甲方）、邓某（乙方）、摩尔公司（丙





方）签订《公约》。第四条约定：“统一经营管理。4.1乙方的合同目的 为投资经营，乙方同意将房屋交由管理机构进行统一商业规划、统一经 营管理；4.2乙方成为该房屋实际经营者的情况：乙方如有成为实际经 营者的意向，需事先向管理机构提出申请，在获批后签署承租商户需签 署的法律文件，遵守统一管理、统一商业规划等全部规定… …4.4以后 各届统一经营管理机构的产生方式：第一届管理机构将于第一个经营期 限届满前向产权人发出《通知》及《投票函》。乙方应按照《通知》规 定的时间地点寄回《投票函》。依据产权人的投票权计算多数票当选原 则作为全体产权人选择管理机构的一致意见（即以投票的产权人所拥有 的套内建筑面积占总套内建筑面积的比例最多的一致决定为准），参与 本公约的产权人均应执行投票结果。”第五条约定，摩尔公司为第一届 管理机构。

2006年，摩尔公司与肯德基公司签署租赁合同，租期15年，租赁标 的物为涉案房屋等8间商铺。

2016年7月，摩尔公司、海湾公司向新中关大厦业主发出《通知》 《投票函》。2016年8月，摩尔公司对收到的《投票函》进行统计，并 将结果在报纸上进行公告。依统计结果，摩尔公司成为第二届管理机 构。
海湾公司目前持有商铺占总套内建筑面积的70.62%；其余197名业 主持有商铺合计占总套内建筑面积的29.38%。

邓某以《公约》到期、其享有所有权为由要求海湾公司、摩尔公 司、肯德基公司交还房屋并支付占有使用费。该三公司主张依据《公 约》第4.4条，摩尔公司成为第二届管理机构，其不构成无权占有。





【案件焦点】

统一经营协议中，排除少数业主依其意志决定统一经营机构缔约对 象的合同条款，是否构成排除对方主要权利的无效格式条款。

【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为：《公约》第4.4条系海湾公司 与摩尔公司为了重复使用而预先拟定，在签订时未与邓某协商的条款， 属于格式条款。《公约》第4.4条约定商场第二届及此后各届的统一经 营管理机构及管理年限由全体产权人以书面投票的方式决定，其核心内 容为产权人的投票权以其所拥有的出租单元的套内建筑面积占商场总套 内建筑面积的比例为标准计算。从表面上看，产权人海湾公司以其占绝 对多数的商铺面积比例所拥有的投票权可以决定此后各届的统一经营管 理机构及管理年限，但这并不意味着排除了其他产权人的主要权利。
《公约》第4.4条虽系格式条款，但并未限制和排除邓某的主要权利， 故邓某的该项主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。

邓某虽不同意选任决定，亦未与海湾公司、摩尔公司缔结新公约， 但其对涉案房屋的所有权仍应受到上述选任决定的限制，故其以本案之 诉讼主张要求海湾公司、摩尔公司、肯德基公司返还涉案房屋并支付占 有使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。

北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第 六十条，《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，判决如下：

驳回邓某的全部诉讼请求。

邓某不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院审理后认





为，邓某作为商业投资主体，在购买涉案商铺时有能力获知海湾公司持 有的面积份额，对于大型商场的经营模式亦应有合理的预期。《公约》 第4.4条虽然限制了邓某以自己意愿决定管理机构的权利，但法律允许 当事人基于自由意思表示，对相应权利作出限制与安排。即使结果导致 邓某无法自由选择缔约对象，亦属于当事人意思自治的范围。同时，
《公约》第4.4条并未排除邓某的所有权或其权能。邓某可以依据《公 约》成为房屋的实际经营管理者，以实现其对房屋的占有使用，并以自 己选择的方式取得收益，亦可以将涉案房屋出售。因此，《公约》第
4.4条并未排除邓某对涉案商铺所有权的享有或行使。

北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十 条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定， 作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

邓某不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。该院经审查 认为，再审期间，邓某未提供新证据。邓某与海湾公司、摩尔公司签订 的《公约》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强 制性规定。《公约》第4.4条关于经营管理机构产生方式的约定并未排 除邓某对涉案房屋所有权的享有或行使，并不构成排除其主要权利的格 式条款，故该条款合法有效。摩尔公司作为第二届经营管理机构，有权 在符合统一规划、管理目的的范围内行使权利，其对邓某涉案商铺的占 有使用并不构成法律意义上的无权占有。邓某的现有证据不足以支持其 再审主张，原判并无不当，应予维持。邓某的再审申请不符合《中华人 民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。

北京市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零





四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回邓某的再审申请。 【法官后语】
虚拟产权式商铺，指对于大型开放空间仅进行概念上的分割形成的 商铺。对于买受人而言，统一规划布局、统一经营管理，实现经营业态 层次定位的合理化，投资者才能够获得更多的投资收益。因此，统一经 营模式是投资者实现自身利益的最优选择。实践中，小业主通过签订统 一经营协议，让渡部分权利，实现经营机构对商铺的统一经营。统一经 营协议作为一种标准化、预先拟定、重复使用的格式合同，本身是对于 业主所有权进行限制、实现所有权与经营权分离的合法手段。

本案双方对于《公约》第4.4条的效力产生争议，应依据《中华人 民共和国合同法》第四十条对于是否排除对方的“主要权利”作出判断。 由于法律及司法解释并未对表达程度的“主要”作出界定，法官须在自由 裁量权的范围内予以决定。法律对格式合同效力给予特别关注，是为了 避免一方当事人滥用其强势地位，制定对相对人不公平、不合理的条
款，对于相对方处于无协商之余地，亦无选择之可能的地位和权利困境 给予救济。因此，能否实现契约自由与契约正义的统一、合同双方当事 人的利益平衡，应当成为个案判断的主要考量因素。据此，本案的重点 在于：如何划定统一经营合同对所有权限制的合理范围？具体而言，小 业主无法以自己的意志决定统一经营缔约对象，是否构成了对实质公平 的违反？

首先，从被排除权利的性质出发。确定统一经营机构缔约对象的方





式和程序，属于统一经营模式的重要内容，对缔约对象的确定方式加以 限定，排除业主确定缔约对象的权利，未超出让渡权利的合理范围。

其次，从业主的主要权利出发。对于虚拟产权式商铺，业主最重要 的权利并非实际占有使用，而是以其商业利用价值实现收益。以大业主 的意志确定缔约对象的权利，并不损害业主取得收益的权利，即确定缔 约对象与实现收益的权利之间并不存在必然的因果关系。此外，尽管让 渡了部分经营权利，但从所有权的占有、使用、收益、处分四项权能来 看，业主仍然可以成为商铺的实际经营者，亲自占有使用房屋或将房屋 出租给其指定的经营者，可以将商铺出售，行使处分权能，故《公约》 第4.4条并未排除小业主所有权的主要权能。
再次，从合同双方的利益出发。海湾公司持有新中关大厦70%以上 的商业面积，其作为大业主与小业主的利益是一致的，均在于通过商场 的良好经营，以实现经营收益。以其意志确定的统一经营机构，并不必 然损害商场的统一经营或损害其他业主的收益。

最后，从小业主的缔约能力出发。法律对于弱势一方利益的平衡保 护，应当与其对待自身权利的态度及行使权利的能力相匹配。小业主作 为商业投资者，对于统一经营模式有合理的预期，对于《公约》中确定 缔约对象的方式以及权利所受限制，理应有所关注，其亦有能力通过查 询公共信息获取海湾公司持有的面积份额。在小业主并未对自己享有的 权利行使体现出足够的积极与重视的情况下，法律不应当作出过度保
护。

编写人：北京市第一中级人民法院 徐冰