——张某琼诉刘某合宅基地使用权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终580号民事判决书 2.案由：宅基地使用权纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：张某琼

被告（被上诉人）：刘某合 【基本案情】
1997年6月3日，张某琼依法取得位于福建省厦门市海沧区东孚街道 东瑶村大芸社（以下简称东瑶村大芸社）的一块宅基地使用权，用地面 积104.16平方米，东至路，南至路沟，西至陈某通围墙1.12米，北至刘 某勇围墙1.10米，至2003年2月，张某琼未在该宅基地上进行相应的建 筑，其户籍迁移出东瑶村大芸社。2003年2月9日，张某琼将其上述宅基





地以口头协议方式转让给刘某合（东瑶村民委员会集体经济组织成
员）。同年，刘某合在上述宅基地上建二层半房屋一幢，并居住至今， 该房屋是刘某合家庭在东瑶村大芸社的唯一居所。对此，张某琼于2017 年之前一直未提出异议。2005年9月27日，张某琼户籍由厦门市集美区 日东路×号之一××移入东瑶村，上述宅基地的土地使用权人至今仍登记 在张某琼名下。东瑶村民委员会认可双方之间的宅基地转让行为。

【案件焦点】

双方的宅基地使用权流转是否有效。 【法院裁判要旨】
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：农村宅基地使用权主体 有特定的身份限制，非农村集体经济组织成员不得享有，但农村住房是 可以转让的，相应的宅基地使用权随着房屋的转让而有条件的转让。刘 某合依张某琼的转让行为，实际取得诉争宅基地，在该宅基地上建造房 屋，并在此居住生活近15年之久，该房屋系刘某合家庭在其村委会的唯 一居所。而在此期间，张某琼始终未提出任何异议，双方所属的东瑶村 民委员会亦认可双方之间的宅基地转让行为，并出具了相关证明文件。 综上所述，张某琼、刘某合的宅基地使用权转让行为是双方自愿的，是 其真实意思表示，该转让行为未违反法律规定，张某琼的主张缺乏事实 和法律依据，亦有悖诚信原则，不予支持。

福建省厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条、 第一百五十五条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人 民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四





条第一款规定，判决如下：

驳回张某琼的全部诉讼请求。

张某琼不服一审判决，提起上诉。

福建省厦门市中级人民法院经审理认为：张某琼与刘某合系同一集 体经济组织成员，鉴于刘某合已在宅基地上建造房屋并长期居住使用， 且持有集体土地使用权证和农村房屋所有权证的原件，故张某琼以其将 讼争宅基地转让给刘某合，主张转让行为无效缺乏法律依据。依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如
下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
1.宅基地使用权的特殊性

（1）具有福利性和使用限制。根据《中华人民共和国土地管理
法》第八条[1]规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区 的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基 地和自留地、 自留山，属于农民集体所有。”因此，作为农村集体经济 组织的成员，不同于城镇居民要缴纳土地费用，可以向村集体免费申请 宅基地，进行房屋以及其他附属设施的建造，实现农村居民的居住权
利。

（2）宅基地使用权的主体是农村集体经济组织成员。根据法律规 定，由于农村土地属于农民集体所有，因此，申请宅基地使用权的主体 也只能是本村的集体经济组织成员。在该案件中，刘某合取得了张某琼





在本村的宅基地使用权。由于刘某合本人也属于该村的集体经济组织成 员，因此，仅就这一点来说，刘某合是符合取得宅基地使用权主体资格 的。

（3）一户一宅原则。由于宅基地使用权是福利性质的，满足农村 居民生活和基本居住需要的权利。因此，如果不对村集体经济组织成员 的宅基地使用权数量加以限制，就可能导致农村土地的集中，最终损害 村集体土地制度和集体经济组织成员的合法权益。因此，在农村土地买 卖、赠与等合同行为中，如果违反了一户一宅原则，就违反了法律的强 制性规定，则该合同应该被认为是无效的。具体到本案件中，刘某合已 经在讼争宅基地上建造房屋，居住生活近15年，且该房屋是其在本村集 体中的唯一居所。因此，刘某合没有违反一户一宅原则。

2.宅基地使用权合法转让的要件和限制

既然宅基地使用权具有十分特殊的性质，那么对宅基地使用权的转 让也具有特殊的要求。

（1）双方都是同村集体经济组织成员。由于宅基地使用权是农民 集体所有土地的衍生权利，因此，对于宅基地使用权转让有严格的限
制。为了防止农村集体用地面积的减少和本村集体经济组织成员权益的 保障，转让双方都必须是同一农村集体经济组织成员。在本案中，张某 琼获得宅基地使用权与刘某合获得宅基地使用权时均是东瑶村集体经济 组织成员。

（2）满足一户一宅的原则要求。作为宅基地使用权的受让方，其 在获得新的宅基地使用权时必须满足《中华人民共和国土地管理法》第 六十二条的规定，没有宅基地，或者其宅基地的面积达不到省、 自治





区、直辖市规定的标准。本案刘某合获取的宅基地是其在该村集体的唯 一宅基地，符合法律规定。

（3）需要获得村集体的同意。根据我国的土地法律规定，宅基地 应该属于农民集体所有。村集体经济组织成员只有宅基地的使用权。根 据《中华人民共和国土地管理法》第十条[2]规定，农民集体所有的土地 依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、 管理。村集体经济组织对于本村内的宅基地的分配和使用应当具有管理 权。因此，对于村宅基地使用权的转让应当得到村集体经济组织或村民 委员会的同意或认可。本案双方所属的东瑶村民委员会认可双方之间的 宅基地转让行为。因此，该转让行为应属于合法有效。

编写人：福建省厦门市海沧区人民法院 沈国兴 宁鑫