——苏某才等诉甄某玲宅基地使用权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
广东省恩平市人民法院（2018）粤0785民初738号民事判决书 2.案由：宅基地使用权纠纷
3. 当事人

原告：苏某才、张某英、苏某文、苏卫某、苏小某 被告：甄某玲
第三人：冯某池 【基本案情】
苏某才与孔某花（2014年去世）系夫妻。苏某文、苏卫某、苏小某 是其子女，张某英系苏某文之妻。2009年9月19日，苏某才、张某英、
孔某花（甲方）与甄某玲（乙方）签订《宅基地使用权转让协议书》， 约定：（1）甲方有空地一块，位于飞鹅塘鹅脑顶村前区×号地，东至苏 伟某，南至二十米街，西至苏某斌，北至苏某斌，面积为120.69平方
米，现转让给乙方使用。（2）乙方一次性付清甲方土地款壹拾陆万元 正。（3）乙方如需办理有关土地使用等证明手续时，甲方应提供方便





和协助，办证费用由乙方支付。（4）乙方在建房时，必须按照居委会 统一规划开线兴建，否则按章处理。（5）根据有关规定，协议书必须 由年满十六周岁以上的家庭成员签名方为有效。（6）甲方及家人无正 当理由，不得阻挠乙方建筑。（7）此协议一式四份，甲、乙、村委会 和居委会各持一份。苏某才、张某英、孔某花在甲方处签名并按捺指
模，甄某玲在乙方处签名并按捺指模，居民小组及飞鹅塘居委会也出具 意见并盖上印章。签订协议后，甄某玲通过银行转账的方式，向苏某才 指定的银行账户转账160000元。

2018年1月2日，甄某玲（甲方）与冯某池（乙方）签订一份《宅基 地使用权转让协议书》，约定将上述涉案土地的使用权以1370000元的 价格转让给冯某池使用，飞鹅塘居委会及飞鹅塘村民委员会第九居民小 组加盖印章。同年6月11日，恩平市恩城街道飞鹅塘社区第九居民小组 即鹅脑顶村民小组委员会出具一份说明：“位于飞鹅塘鹅脑顶村前区×号 地使用者冯某池，提出兴建房屋，经鹅脑顶村民小组委员会同意给予开 线测量。所建筑位置为鹅脑顶建房小组开线测量位置。”

【案件焦点】

1.涉案《宅基地使用权转让协议书》的效力问题；2.双方应否返还 各自所得的财产。

【法院裁判要旨】

广东省恩平市人民法院经审理认为：关于涉案《宅基地使用权转让 协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三 款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土 地使用权可以依法转让”第四十四条[3]“建设占用土地，涉及农用地转为





建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、 自治区、直辖市人民 政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建 设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地 利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该 规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准 土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建 设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外 的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、 自治区、直 辖市人民政府批准”第六十二条[4]“农村村民一户只能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、 自治区、直辖市规定的标准。农村村民建 住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地 和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级 人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定 办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批 准”以及第六十三条[5]“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或 者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设 用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除
外”的规定，农村宅基地不可以自由流通转让，农村宅基地使用权转让 合同是有法律限制的，即应当经过有关政府机关或者部门审批同意；农 村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给非本 集体成员；转让宅基地使用权后村民不得再申请宅基地。涉案土地位于 恩平市恩城街道飞鹅塘社区鹅脑顶村小组，并无国土部门的不动产登记 记录，没有办理土地使用权属证书，故无法确定涉案土地的性质及使用 权属人。一方面，现有证据不足以证明案涉土地已经相关人民政府批准 为农村村民宅基地，也不足以证明在本案起诉前苏某才等已经取得案涉 土地的土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，另一方面， 即使案涉土地为农村宅基地，但甄某玲与苏某才等并非同村村民，甄某





玲并非案涉土地所在集体经济组织的成员，双方转让农村宅基地亦违反 了集体经济组织成员权属性。因此，苏某才等在未取得相应审批手续的 情况下，擅自转让涉案土地使用权给非同村村民，其与甄某玲签订的
《宅基地使用权转让协议书》应为无效。

关于应否返还转让土地款160000元的问题。根据《中华人民共和国 合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，
应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错 的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承 担相应的责任”的规定，苏某才、张某英、孔某花与甄某玲共同签订了 《宅基地使用权转让协议书》，由于《宅基地使用权转让协议书》无
效，根据合同相对性，苏某才等作为合同相对方应共同向甄某玲返还案 涉土地使用权转让款160000元。但鉴于甄某玲并没有反诉请求苏某才等 退还购地款160000元，而苏某才等在诉讼请求中仅请求返还涉案土地， 因此，对返还购地款160000元，在本案中不予调整，当事人可另行主张 权利。

关于甄某玲是否应将案涉土地使用权返还给苏某才等的问题。该项 请求，是苏某才等基于合同无效提出的财产返还请求权。如前述分析， 案涉土地权属性质不明，苏某才等提交的证据不足以证明涉案土地的使 用权人为苏某才等，而法院依法调取的《证明》仅说明系原分配给苏某 才等人家庭使用，而苏某才等亦未提交相关政府批准的证据，故不能据 此认定苏某才等已取得涉案土地使用权证书、苏某才等为涉案土地的使 用权人。故此，苏某才等请求返还案涉土地使用权，理据不足，不予支 持。

综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第 四十四条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第





一百五十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事 诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、确认苏某才、孔某花、张某英与甄某玲于2009年9月19日签订 的《宅基地使用权转让协议书》无效；

二、驳回苏某才、张某英、苏某文、苏卫某、苏小某的其他诉讼请 求。

【法官后语】

本案为宅基地使用权纠纷案件。在我国，宅基地使用权是农村集体 经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，农村宅基地使用 权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给非本集体成员，非 集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地只有使用 权和处分权，任何人都不得非法买卖或者非法转让宅基地。根据《中华 人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规 定的合同无效。农村集体组织成员违反法律规定将宅基地转让给非集体 组织成员的行为无效。对于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》 第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当 予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一 方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相 应的责任。当事人双方在签订宅基地转让协议时均知该协议为无效协
议，仍进行宅基地买卖，故双方均有过错，应各自承担相应的责任。

关于非法转让宅基地使用权案件，在认定转让合同无效后，应区分 处理：对于已取得土地使用权证的宅基地，因权属明确，可以依法判决 互相返还因合同取得的财产。对于未取得土地使用权的宅基地，属于权





属不明，当事人请求返土地使用权的，应驳回诉讼请求。

编写人：广东省恩平市人民法院 吴丽冰