——中国工商银行股份有限公司北京房山支行诉臧某青、罗某军金融借款合同 案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2018）京02民终12822号民事判决书 2.案由：金融借款合同纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：中国工商银行股份有限公司北京房山支行（以下 简称工商银行房山支行）

被告（被上诉人）：罗某军 被告：臧某青
【基本案情】

2013年2月28日，工商银行房山支行与臧某青签订《个人借款/担保 合同》。臧某青向工商银行房山支行提交了张某的身份证、户口本复印 件、《无婚姻登记记录证明》、00274号《公证书》和00275号《公证





书》。00274号《公证书》内容主要是张某“同意将本人名下登记的房产 抵押给工商银行房山支行为借款人臧某青申请个人借款提供担保”。
00275号《公证书》的公证事项包括“张某名下登记有坐落于朝阳区××× 的房产，臧某青拟向个人或银行申请贷款，张某自愿以上述房产提供抵 押担保，因我视力不好，不能亲自办理抵押等事宜，特委托臧某青作为 我的合法的代理人，并全权代表张某办理抵押合同签订及抵押登记手
续。基于两份《公证书》，臧某青代张某在《个人借款/担保合同》上 抵押人签字处进行了签字，并办理了抵押登记。后工商银行房山支行向 臧某青发放了贷款150万元，臧某青自2014年5月1日起多次发生未按期 履行还款义务的违约行为。工商银行房山支行起诉至法院要求臧某青偿 还贷款本息，并对抵押房屋享有优先受偿权。

罗某军与张某于2007年1月15日登记结婚，涉案房产于2010年7月14 日登记在张某名下，共有状况为单独所有。张某于2015年11月24日办理 遗嘱公证，遗嘱内容为：“我张某与罗某军系夫妻关系，在我名下一套 位于北京市朝阳区×××的房产，系我与罗某军的夫妻共同财产… …在我 去世后上述房屋属于我的份额归我的妻子罗某军个人所有，不作为夫妻 共同财产。如果上述房产在我去世时还有抵押未解除，则相关债权债务 亦由我妻子罗某军个人继承。”张某于2017年1月8日死亡。被告罗某军 认为工商银行房山支行在办理抵押过程中未对房屋真实权利状态进行审 查，涉案抵押房屋属于夫妻共同财产，不同意工商银行实现抵押权的诉 讼请求。

【案件焦点】

工商银行能否善意取得涉案房屋的抵押权。 【法院裁判要旨】





北京市西城区人民法院经审理认为：涉案房产系张某与罗某军婚后 取得，在未有当事人提出其他反证的情况下，该房产应为双方的共同财 产。张某未取得罗某军的同意即在共有财产上设定抵押权的物权行为， 属于无权处分。无权处分行为系效力待定的民事行为，权利人事后追
认，该无权处分行为发生效力，受让人亦可依据善意取得制度取得权
利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解 释（一）》》（以下简称《物权法司法解释一》）第十五条第一款规
定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重 大过失的，应当认定受让人为善意。”据此，本案审查的关键在于，工 商银行房山支行取得涉案房屋的抵押权是否为善意。臧某青提交的《无 婚姻登记记录证明》，仅能证明张某在其户籍地民政机构管辖范围内无 婚姻登记记录，但是依一般的生活常识，婚姻登记并无全国范围内的统 一查询机构的情况下，在张某户籍地登记为无婚姻记录的情形下，并不 能排除其已经结婚的可能性。房屋登记显示的权利人亦经常出现与实际 权属状态不符的情形。工商银行房山支行作为专业的商业银行，对担保 人的婚姻状况、担保物的所有权属负有更加审慎的注意义务。此外，臧 某青向工商银行房山支行提交275号《公证书》用以证明，张某委托臧 某青签订借款合同、抵押合同并办理抵押登记。该公证书明确载
明：“因我（张某）视力不好，不能亲自办理抵押等事宜，特委托臧某 青作为我的合法代理人… …”公证过程为：张某于2013年1月5日来到我 处（中信公证处），在《委托书》上捺右手食指指印，并由王某荣代其 加盖名章。即工商银行对张某系盲人的事实明知，且根据《公证书》对 公证事项的描述，中信公证处公证前述委托事项时，没有第三人向张某 宣读委托书具体内容的事实，张某作为盲人，在此情形下有可能并不知 晓委托书的具体内容。工商银行作为专业的商业银行，专门从事贷款业 务，在上述证据证明的事实存在其他可能性的情形下，工商银行自始至 终未约见张某本人，疏于了解其婚姻状态及涉案房产的权属情况，未尽





到审慎注意义务，具有重大过失。因此，法院认定工商银行房山支行在 涉案房屋设立抵押的过程中，不构成善意，不能依据善意取得制度取得 抵押权。工商银行房山支行提出对涉案房产享有抵押权的诉讼请求，不 符合法律规定，法院不予支持。

北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七 条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》 第一百零六条，《物权法司法解释一》第十五条，《中华人民共和国民 事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：

一、臧某青于本判决生效后十日内偿还工商银行房山支行截至2018 年5月2日贷款本金1023744.42元，利息、罚息、复利168083.80元，以及 自2018年5月3日起至全部欠款清偿之日止的利息、罚息、复利（按编号 为家居字北京分行房山支行2013年0081号《个人借款/担保合同》约定 的利率标准计算）；

二、驳回工商银行房山支行的其他诉讼请求。

工商银行不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审 理认为：在本案中，工商银行主张其对案涉抵押房屋权属、对张某的婚 姻情况以及对案涉房屋抵押事项的委托公证均已经尽到了审慎注意义
务，能够根据善意取得制度取得涉案房产的抵押权。根据查明的事实， 案涉275号《公证书》明确载明：“因我（张某）视力不好… …” ，也即 工商银行房山支行在办理案涉房屋抵押过程中应当知道张某视力存在障 碍，又因与办理案涉房屋抵押相关的事项材料均为书面形式，视力障碍 对于识别上述材料以及办理抵押事项构成重要影响。在此情况下，工商 银行房山支行对于审查张某婚姻状况、案涉抵押房屋权属以及张某对案 涉房屋抵押事项的委托公证均应具有相较于视力健全人更高的注意义





务，应当采取与张某约见、走访等方式进一步审查确定上述事项。在本 案中，工商银行并未能举证证明其尽到了上述注意义务，由此，一审法 院认定其未尽到合理的注意义务，不能依据善意取得制度取得案涉房屋 抵押权，并无不妥。工商银行的上诉请求，依据不足，法院不予支持。

北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案的争议焦点在于，工商银行房山支行能否依据善意取得对张某 房屋（现为罗某军所有）的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第 一百零六条第三款的规定，抵押权的善意取得，参照动产或者不动产所 有权的善意取得规定。对《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一 款第一项中“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”对善意的判断， 自物权法实施以来，便引发理论界和实务界无尽探讨。《物权法司法解 释一》第十五条将“善意”解释为“不知道转让人无处分权，且无重大过 失” 。第十六条第一款是关于“受让人知道转让人无处分权”的认定，比 如，登记簿上存在异议登记、预告登记、不动产被限制权利等事项，第 十六条第二款界定了“重大过失” ，即“受让人应当知道转让人无处分权 的” ，而如何判定受让人应当知道转让人无处分权，成为理论和实务上 的难点，对于动产，尚可通过交易的对象、场所或者时机是否符合交易 习惯进行价值判断，而对于不动产，由于存在不动产登记簿，对于其善 意取得认定标准上，应与动产有异。

《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权





归属和内容的根据… …”但基于我国物权法尚未确立不动产登记的公信 力，以及不动产登记制度并不完善的原因，不宜像德国、中国台湾地区 等民法那样按照不动产公信力原则要求，仅将不动产中善意取得中
的“善意”限定于“不知”的主观状态，而要提高善意的标准，要求当事人 对“不知”不具有重大过失。根据民法的一般理论，过失一般分为轻过
失、一般过失和重大过失，对于重大过失的认定，通常是以行为人欠缺 一般人具有的注意为判断标准。

对于受让人是否构成善意的证明责任，《物权法司法解释一》第十 五条第二款规定，由真实权利人主张受让人不构成善意。再回到本案
中，应由罗某军主张工商银行房山支行不构成善意取得涉案房屋的抵押 权，而本案并不存在《物权法司法解释一》第十六条第一款规定的“不 动产受让人知道转让人无处分权”的情形，那么罗某军应当以《物权法 司法解释一》第十六条第二款作为请求权的规范基础，证明不动产受让 人应当知道转让人无处分权的，或者说证明工商银行在受让抵押权的过 程中存在重大过失。
真实权利人证明受让人不构成善意，或言之受让人具有重大过失， 应当达到何种程度？这里涉及一个证明力或证明标准的问题，《最高人 民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2008调整）第七十三条第一款 规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的 依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据 的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证 据予以确认。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼
法〉的解释》第一百零八条从本证和反证的角度，进一步对证明标准的 问题作出规定，其第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的 证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度





可能性的，应当认定该事实存在。”人民法院在认定事实时，除了要审 查当事人提交的证据，也要结合案件的“相关事实” ，综合判定受让人受 让无权时存在重大过失，具有“高度可能性” 。此处的“相关事实” ，主要 是指“基本事实”意外的其他事实，包括受让人的身份地位和专业知识、 交易经验、受让人与真实权利人、转让人相互之间的熟悉程度、不动产 的现状、交易的场所、时机等。

本案在审理过程中，存在两种裁判思路的争论。第一种观点认为， 工商银行房山支行构成善意取得。原因有：（1）张某的房产证上显示 房屋为单独所有；（2）张英的户口簿上婚姻状态显示为未婚；（3）张 某提供了户籍所在地提供的无婚姻登记证明。基于此，工商银行信赖不 动产权属证书登记的权利状态，亦无法从其他途径获得张某与罗某军的 婚姻状况，因此，工商银行房山支行对于房屋权属情况的审核并无重大 过失。第二种观点认为，工商银行房山支行不构成善意取得，原因有： （1）我国法律尚未明确不动产登记簿的公信效力，不动产登记制度尚 不完善，不动产登记簿登记的权利状态与真实权利状态不一致的情况经 常存在。工商银行房山支行作为发放贷款的专业机构，有能力也有义务 对不动产的真实权利状态作进一步核实；（2）本案存在一特殊状况，
张某为盲人。臧某青作为借款人，通过公证书的形式取得了臧某青为其 房屋设立抵押的授权，客观上存在臧某青欺骗张某的可能（开庭审理中 法庭发现臧某青在授信金额和金额上对张某确实有所隐瞒）。工商银行 房山支行对张某为盲人这一事实知晓，在办理贷款和抵押权的过程中， 自始未与真实权利人进行当面核实，仅凭两份公证书就为他人房屋设定 抵押，亦未提供反证证明其尽到了一般人的注意义务，因此，工商银行 房山支行疏于了解房屋真实权利人的婚姻状态和房屋的真实权利状态， 存在重大疏漏。一审法院和二审法院最终采纳了第二种裁判思路。





综上，抵押权人在抵押权设定过程中，未与不动产真实权利人实际 接触，谨慎核实不动产真实权利人的婚姻状态和抵押房屋权属状况，人 民法院可认定抵押权人存在“重大过失” ，不构成善意取得。

编写人：北京市西城区人民法院 何宗遥