——董某平诉郑某汉、颜某杰房屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终5748号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告（上诉人）：董某平
被告（被上诉人）：郑某汉、颜某杰 【基本案情】
2016年9月13日，郑某汉、颜某杰与董某平在厦门市裕房房地产营 销策划有限公司（以下简称裕房公司）的居间下签订一份《房产买卖协 议书》，约定：董某平将厦门市思明区东浦三里28号×××室房屋出售给 郑某汉、颜某杰，成交价为448万元；郑某汉、颜某杰应于协议签订之 日支付董某平购房定金50万元，于2016年12月20日前向董某平支付购房 款448万元（含定金）；董某平应于2016年10月5日前将房屋交付郑某
汉、颜某杰使用。若郑某汉、颜某杰不能按期向董某平付清购房款或董
某平不能按期向郑某汉、颜某杰交付房产，每逾期一日，由违约方向对 方支付上述购房款的0.05%作为违约金。此后，双方又签订一份《补充 协议》，约定：若超过2016年12月20日过户，则成交价格为450万元，
过户时间最长不超过2017年1月20日。郑某汉、颜某杰向董某平支付购 房定金50万元。合同约定的交房时间之前，董某平多次就购房款的支付 时间及购房款总价提出变更要求。董某平先是提出由郑某汉、颜某杰提 前支付150万元，郑某汉、颜某杰未予同意。董某平又提出由郑某汉、
颜某杰在约定的448万元购房款外另行支付5万元的要求，郑某汉、颜某 杰仅同意另行支付3万元。一直到2016年10月12日，双方仍在沟通合同 价款变更事宜，但未能达成一致。2016年10月16日，董某平联系郑某
汉、颜某杰要求协商交付钥匙事宜，但郑某汉、颜某杰并未与董某平继 续协商，也未出面与董某平确定交房事宜。2016年10月26日至2017年10 月26日，讼争房屋由董某平作为抵押人设立了抵押权。郑某汉、颜某杰 于2016年10月25日向法院提起诉讼，以董某平未按约定时间交付房屋构 成中途悔约，未经郑某汉、颜某杰同意将房屋抵押给案外人，构成严重 违约为由，要求解除合同、董某平承担违约责任。在该案审理过程中， 董某平在庭审时表示愿意当庭将房产钥匙交付郑某汉、颜某杰，要求按 合同约定继续履行合同。该案经一审、二审，厦门市中级人民法院于
2017年11月21日作出（2017）闽02民终4648号民事判决，认为董某平虽 在履行合同过程中提出新的要求与郑某汉、颜某杰另行协商，但董某平 没有明确表示或以自己的行为表示不履行交房义务，或迟延交房，且董 某平至今仍表示愿意履行合同。在双方约定的交房时间前后，在董某平 催促下，郑某汉、颜某杰始终未出面与董某平确定交房事宜，造成合同 未能履行。虽董某平在合同履行过程中将讼争房屋抵押给案外人，但未 造成履行障碍，且抵押现已注销，不影响合同履行。郑某汉、颜某杰主 张董某平构成严重违约并据此解除合同缺乏依据，驳回郑某汉、颜某杰 的诉讼请求。二审判决后，2018年1月11日开始，郑某汉、颜某杰通过
裕房公司工作人员陈某泉联系董某平，协商合同继续履行事宜。董某平 同意继续履行合同，双方在2018年1月11日至2018年4月13日，通过陈某 泉协商购房款支付、产权过户以及房屋交付事宜。2018年2月6日，双方 面谈协商后未能达成一致。董某平将房屋钥匙交付郑某汉一方，但钥匙 无法开启房门。2018年3月25日，双方继续协商过户及付款问题。董某 平坚持应先付款、再过户。2018年3月30日，颜某杰转账400万元至董某 平账户。董某平未于当日协助颜某杰、郑某汉办理过户手续。2018年4 月3日，董某平至市政服务中心协助颜某杰、郑某汉将讼争房屋转移登 记至案外人名外。2018年4月5日下午，讼争房屋交付郑某汉。
【案件焦点】
董某平先行存在违约行为的情形下，能否要求郑某汉、颜某杰按照 原合同约定的时间继续履行合同义务。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：董某平与郑某汉、颜某 杰签订的《房产买卖协议书》及补充协议均为双方真实意思表示，合法 有效，双方当事人均应依约履行合同。任何一方违约，均应就其违约行 为承担相应责任。本案董某平依据《房产买卖协议书》第十四条的约定 主张违约金责任。作为合同责任中的一种重要形式，违约金责任对于规 范合同行为、维护交易秩序具有重要意义。违约金责任所应承载的功
能，应当保障合同守约方的合法利益，对违约行为进行有效的制约，以 维护交易安全，促进社会诚信。判断颜某杰、郑某汉应否承担违约金责 任，应根据双方合同的约定，综合颜某杰、郑某汉的违约程度、双方合 同的履行情况并结合《中华人民共和国合同法》关于损害赔偿范围的认 定规则予以确定。
从履约情况来看，无论是董某平还是郑某汉、颜某杰，在合同履行 过程中均不同程度存在违反合同约定的不诚信行为。在董某平方面，其 在与郑某汉、颜某杰签订讼争合同后，并未遵守“契约应当严守”之精
神，多次单方提出要求郑某汉、颜某杰提前支付合同价款或增加合同价 款等要求，虽然郑某汉、颜某杰亦与之进行协商，但因董某平的单方变 更合同要求，导致双方原已确定的合同权利义务，尤其是关于交房的时 间问题，处于需重新协商的状态。基于双方买卖合同的双务有偿性质， 一方的给付义务与对方的给付义务处于对等及关联状态，在董某平的交 房日期发生变动的情形下，要求郑某汉、颜某杰仍应按照合同原约定的 日期支付购房款显然过分苛责。
董某平虽然在（2016）闽0203民初17094号一案诉讼过程中明确表 示希望继续履行合同、同意交付讼争房屋钥匙，但却在未经买受人郑某 汉、颜某杰同意的情况下，将讼争房屋设置抵押获取收益，客观上增加 了合同履行的难度与风险。董某平在讼争房屋上设置抵押权的行为显然 已超过双方原合同约定的权利义务范围，亦属于其单方面对合同的变
更，董某平履行合同的行为并不符合双方合同的约定。另，董某平在同 意继续履行合同的情况下，于2018年2月6日交付的讼争房屋钥匙无法打 开讼争房屋，董某平并未为履行合同做好准备。根据《中华人民共和国 合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行 一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务 不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。具体到本案， 在案外人对于讼争房屋享有优先于郑某汉、颜某杰的担保物权的情形
下，合同的履行风险已显著不同于董某平与郑某汉、颜某杰订立合同当 时的情况，郑某汉、颜某杰有权以董某平履行合同不符合约定行使抗辩 权。因此，董某平主张郑某汉、颜某杰的付款时间仍应按原合同约定认 定为2016年12月20日不能成立。
在郑某汉、颜某杰方面，董某平于2016年10月16日通知郑某汉、颜 某杰交付讼争房屋钥匙，郑某汉、颜某杰却拒绝接收钥匙，亦拒绝与董 某平就合同履行事宜进行协商。在并无证据表明董某平不履行买卖合
同、不具备合同解除权的情形下，提起解除合同诉讼，缺乏继续履行合 同的意愿与诚意，亦构成违约。
判决从维护交易角度出发，驳回郑某汉、颜某杰要求解除合同的诉 求，但并未认定董某平并不存在违约行为。导致双方未能按照原合同约 定履约，系董某平及郑某汉、颜某杰各自的违约行为造成的。在双方的 纠纷经厦门市中级人民法院终审判决后，双方已重新就合同履行事宜进 行协商并履行完毕，在此协商过程中，并无证据证明颜某杰、郑某汉存 在故意拖延协商、拒不履行合同的行为。因此，董某平要求颜某杰、郑 某汉仍按原合同约定的付款时间承担逾期付款责任缺乏依据。
从损害赔偿的范围来看，董某平因合同未能依约履行的所受利益应 从损害赔偿中予以扣除，此即“损益相抵”规则。郑某汉、颜某杰不能按 期支付购房款与董某平未按期交付房产的违约金责任等同，故可认为双 方对于房产与购房款的使用价值评估是相同的。因此，董某平也难谓因 郑某汉、颜某杰的违约行为受有损失。
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六 十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四
条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三十一条规定，作出如下判决：
驳回原告董某平的诉讼请求。
董某平不服一审判决，提起上诉。厦门市中级人民法院经审理认
为：郑某汉、颜某杰与董某平于2016年9月13日签订《房产买卖协议
书》，双方在协议履行过程中对付款与交房发生争议，郑某汉、颜某杰 于同年向一审法院起诉请求解除讼争《房产买卖协议书》并由董某平返 还购房定金50万元及支付逾期交房违约金50万元。一审经审理认为郑某 汉、颜某杰主张董某平构成违约不能成立，于2017年4月24日作出
（2016）闽0203民初17094号民事判决，驳回郑某汉、颜某杰的诉讼请 求。郑某汉、颜某杰不服，向法院提起上诉。法院于2017年11月21日作 出（2017）闽02民终4648号民事判决，驳回上诉，维持原判。在法院上 述终审民事判决生效后，双方对讼争《房产买卖协议书》有关付款及交 房时间进行重新协商。双方当事人在中介方厦门市裕房房地产营销策划 有限公司职员陈某泉居间下，对本案讼争《房产买卖协议书》的履行进 行重新协商。在协商过程中双方均不同程度地存在诚信问题，但最终双 方已全部履行讼争《房产买卖协议书》约定的义务。现董某平上诉主张 郑某汉、颜某杰仍应按《房产买卖协议书》约定的2016年12月20日前支 付购房款400万元，但郑某汉、颜某杰直到2018年3月30日才支付购房款 400万元构成违约，应支付相应的违约金。因法院（2017）闽02民终
4648号民事判决作出的时间为2017年11月21日，且双方在重新协商履行 讼争房产买卖协议过程中均有过错，应各自承担相应的过错责任，故董 某平的该项上诉请求依据不足，法院不予支持。
厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
一、双务合同中抗辩权的具体适用及认定
《中华人民共和国合同法》第六十六条以下规定了双务合同履行中 抗辩权的相关内容，包含第六十六条规定的同时履行抗辩权及第六十七 条规定的先履行抗辩权。债务的履行只要不是同时进行，即存在一方授 与相对方信用的问题，而授信的结果本身即与风险相伴，即存在相对人 失信的风险。[1]
实践中，履行期自始不同的情形，存在多种类型。一类为先履行义 务人的履行作出后，对方的履行始属可能，在此情形下，后履行义务人 以先履行义务人未履行行使抗辩权较无争议。还有一些情形下，一方先 获得履行方的部分履行利益，再作出对待给付，如本案，应由出卖人先 交付房屋，再由买受人支付购房款。此种部分履行，是否与后续的支付 购房款的履行处于对待给付地位，在应先履行义务的一方首先存在部分 违约行为，但并不构成根本违约的情形下，相对方能否行使先履行抗辩 权，存在一定争议。
本案中出卖人的交房义务在先，买受人的付款义务在后。作为出卖 人，在双方已就合同价款及房款支付时间达成一致的情形下，多次单方 要求变更合同价款及支付时间，但并未明确表示拒绝交付房屋。仅因其 要求变更价款导致交付房屋义务的履行陷于迟延履行的状态。如果仅从 出卖人的违约行为来考量，其违约行为并非拒绝履行合同的主要义务， 作为买受人的相对方却以此拒绝履行合同，其能否行使履行抗辩权，存 在较大争议。
针对该点，本案认为，履行抗辩权是以诚实信用原则为基础， 目的 在于维护双务合同当事人之间的利益关系的公平。在双务合同中，虽然 并非所有的义务均处于对待给付地位，如支付买卖价款的主给付义务与 开具发票的附随义务。但毋庸置疑，双方的义务必然存在一定的牵连关 系，各自权利义务的设置均是在充分协商的基础上对各自权利的最佳考
量。一方的违约行为虽未必导致合同无法履行，但该行为破坏了双方此 前通过协商对各自权利义务的最佳安排，导致双方原已确定的合同权利 义务处于需重新协商的状态。在一方因自己的违约行为导致义务交付标 的物时间推迟的情形下，仍要求合同相对方严守合同约定，按照合同原 约定的日期支付价款显然过分苛责。在此情形下，仍应认为有先履行抗 辩权的适用。当然，在本案中还应考虑，在双方合同履行过程中，出卖 人未经买受人同意自行在房屋上设置了抵押权，该行为导致了买受人合 同履行风险的增加。因一方的非根本违约行为导致合同履行的风险较之 签订合同之时显著增加，在该风险未消除之前，亦属于履行合同不符合 约定，合同相对方仍可援引履行抗辩权，待风险消除后再行履行合同义 务。
应当指出，本案系因双方各自的不诚信行为导致原本明晰的合同约 定处于不确定状态，双方应各自承担重新就合同履行事宜进行协商履行 所导致的成本。
二、履行抗辩权的利益考量与“损益相抵原则”
如上分析，履行抗辩权的适用不应仅考量给付是否处于对等地位， 而应从双方关于权利义务的整体安排出发，实现对双方权利义务的公平 确定。在认定一方行使履行抗辩权的依据是否充分的问题上，还可从双 方各自的损失与获益角度来考量双方的利益平衡。
本案出卖人主张的系违约金责任。违约金责任所承载的功能，应当 是保障合同守约方的合法利益，对违约行为进行有效的制约，以维护交 易安全，促进社会诚信。从损害赔偿的范围来看，根据《中华人民共和 国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或 者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当
于因违约所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规 定了违约金可根据实际损失的情况予以调整。违约金责任在性质上属于 双方对于损害赔偿的预先约定，因此，违约金责任的范围亦应受制于上 述损害赔偿范围的认定规则。出卖人因合同未能依约履行的所受利益应 从损害赔偿中予以扣除，此即“损益相抵”规则。出卖人虽未能按原合同 约定收取购房款，但其亦在合同订立后直至买受人付款前均占有控制讼 争房屋，且在相当长的期间内使用讼争房屋进行抵押贷款，享有讼争房 屋的处分、收益权利，该所获利益虽然无法量化，但结合双方合同关于 逾期交房及逾期付款责任的约定，可认为双方对于房产与购房款的使用 价值评估是相同的。因此，从履行抗辩权关注的合同双利义务的公平性 角度出发，亦不能要求买受人承担违约责任。
履行抗辩权制度仅是合同法上“诚实信用”原则的一个具体化适用。 相关制度的目的均在于规范合同行为、维护交易秩序，促进社会诚信。 双务合同履行中的抗辩权，即在于防患风险，如能较好适用履行抗辩权 的相关规定处理合同纠纷，应能发挥比违约责任等事后救济手段更好的 风险防范作用。
编写人：福建省厦门市思明区人民法院 刘远萍
