——莫某炽诉梁某光、简某诗房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终840号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（反诉被告、上诉人）：莫某炽
被告（反诉原告、上诉人）：梁某光、简某诗 【基本案情】
两被告于1979年7月31日登记结婚。位于广州市新滘镇土华学校边 ×巷×号，现地址为广州市海珠区土华学校边×巷×号（登记为混合结构 3层，建筑面积为168平方米，发证日期1989年7月6日）的宅基地上房 屋登记的使用权人为被告梁某光。
2004年11月8日，两被告与原告在广州市海珠区公证处签订《赠与 合同》， 约定：赠与人梁某光、简某诗与受赠人莫某炽是朋友关系， 现决定将梁某光名下的夫妻共同财产坐落于广州市海珠区土华学校边 ×巷×号房屋的全部份额无偿赠与莫某炽一人，并指定上述房产为莫某 炽的个人财产，受赠人莫某炽愿意接受上述赠与。该《赠与合同》经 广州市海珠区公证处进行了公证。
2004年11月23日，原告与被告签订《赠予协议书》， 内容为：梁 某光现将土华学校边×巷×号房屋、建筑面积168平方米的3层房屋赠与 莫某炽永久所有， 以后房屋遇到征收、补偿与物质等，与梁某光无 关，所补偿费用、物资归莫某炽所有；以后梁某光无须负任何责任， 但如需办理转名、换证，提供证明等，梁某光再不负担任何经济开 支 …… 无条件地积极配合协助办理，本协议需经结清有偿费用后，双 方签字才有效。签订《赠与合同》后，两被告将上述房屋交给了原 告，由原告一直居住使用至今。
原告不是案涉房屋所在村社的村民。两被告表示其将案涉房屋赠 与给原告，实为作价14.8万元出售给原告，并于2004年11月23日收到 被告支付的13.8万元及定金1万元。原告接收房屋后加建了一层，约50 平方米。在诉讼过程中，法院根据原告的申请委托了合富公司对讼争 房屋的价值进行评估，评估结论：位于广州市海珠区土华乡学校边村 ×巷×号（现址：土华学校边×巷×号），宅基地及其上盖房屋建筑物， 评估建筑面积为168平方米，宅基地面积为56平方米，在价值时点2017 年2月17日的价值为：（1）宅基地房屋房地产整体价值196.56万元， 评估单价1.17万元／平方米；（2）宅基地使用权楼面地价总价166.32 万元，评估单价9900元/平方米；（3）宅基地房屋房地产整体价值扣
除宅基地使用权楼面地价后的总价30.24万元，评估单价1800元／平方 米。
由于原告与被告因为讼争房屋的买卖问题发生纠纷，被告曾于 2015年向法院起诉要求确认双方对讼争房屋的买卖关系无效，原告返 还讼争房屋等。法院于2015年7月28日作出（2015）穗海法生民初字第 468号判决：（1）确认莫某炽与梁某光、简某诗以赠与方式买卖位于 广州市海珠区土华学校边×巷×号房屋的行为无效；（2）莫某炽在本 判决生效之日起10日内搬出广州市海珠区土华学校边×巷×号房屋，并 将上述房屋腾空后交还给梁某光、简某诗；莫某炽在搬迁时，不得拆 除上述房屋内的固定镶嵌物。（3）驳回梁某光、简某诗的其他诉讼请 求。莫某炽不服依法向广州市中级人民法院提出上诉，该院于2015年 11月25日作出（2015）穗中法民五终字第4844号终审判决：驳回上 诉，维持原判。
【案件焦点】
农村宅基地房屋买卖合同确认无效后的损失赔偿问题。 【法院裁判要旨】
广东省广州市海珠区人民法院经审理认为：关于返还购房款双方 无异议，有争议的是赔偿损失问题：（1）对合法产权部分，由于讼争 房屋属于宅基地房屋，宅基地房屋不能自由买卖，法律已明确规定， 双方均应知晓仍进行买卖，因此，造成买卖行为无效的原因双方均有 一定责任。由于双方对于损失的计算不能协商一致，应根据评估机构 评定该房屋的价值，扣除楼面地价后的差价、双方的过错程度、公平 合理的原则赔偿给原告。经合法评估，讼争宅基地房屋房地产整体价
值196.56万元，宅基地使用权楼面地价总价166.32万元，扣除宅基地使 用权楼面地价后的总价30.24万元，原告购买该房屋时的价格14.8万 元，与现时评估价196.56万元相差181.76万元，其中宅基地使用权楼面 地价为166.32万元。考虑到宅基地房屋中宅基地使用权具有专属性， 与被告属于村民身份有紧密联系，得益大部分应归于被告，同时房屋 的增值价值较大，根据双方的过错程度，从公平合理原则出发，一审 法院酌情认定被告除返还收取的房款14.8万元给原告外，还应赔偿 35.44万元给原告。原告要求赔偿160万元损失，依据不足，法院不予 支持。（2）关于加建第四层的损失问题。由于加建部分没有合法报 建，没有证证据明是合法建筑，评估部门无法对该部分面积进行评 估，而原告也没有提供证据证明现时该部分的价值。法院结合加建部 分的面积、使用时间、加建时的建筑市场建筑成本价、双方的过错程 度等因素，酌定被告赔偿损失3.5万元给原告。综上所述，被告除返还 房价款外， 另还应赔偿合共38.94万元（35.44万元＋3.5万元）给原 告。由于法院已依法判决原告搬迁，被告反诉要求原告支付判决生效 后的房屋使用费，应通过执行程序解决，法院另行制作裁定书依法驳 回被告的该反诉请求。
原、被告均不服一审判决，提起上诉。
广东省广州市中级人民法院经审理认为：根据法律规定，莫某炽 在本案起诉请求梁某光、简某诗赔偿其因合同无效而受到的损失，可 予支持。关于损失赔偿的金额问题，应考虑土地升值的情况及利益归 属、案涉房屋的现值与房屋交易价格的差异损失，双方对合同无效的 过错程度、双方纠纷源起、房屋现状及使用情况等因素综合分析。一 审法院在综合考虑前述因素基础上，酌情确定梁某光、简某诗应赔偿 莫某炽的损失金额为38.94万元，较好地避免了因认定合同无效给当事
人造成的利益失衡，处理并无不当。在一审法院已考虑房屋现状及使 用情况酌情作出赔偿损失金额认定的情况下，莫某炽上诉主张还应增 加补偿装修费、加建成本、利息等，依据不充分，不予支持。综上， 上诉人莫某炽与上诉人梁某光、简某诗的上诉请求及理由均不成立， 法院均不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理 并无不当，法院予以维持。鉴于双方对于合同无效均有过错，由此引 发本案损失赔偿纠纷， 因纠纷处理需要所产生的评估费可由双方平 摊。案件受理费则应按双方当事人胜负比例予以分担。依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如 下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案的焦点在于农村宅基地房屋买卖合同确认无效后如何处理损 失赔偿。作无效处理的情况趋于类型化，一般作无效处理后，判决返 还交易款项或赔偿。简言之，可以概括为以下几种情况：第一，仅判 定无效，无效后果留待后续解决。依据在于：“无法对诉争房屋进行评 估”或“经释明，双方均不在诉讼中主张其他权利”，又或“买受人及家 人已在该处居住多年且进行了翻修，出卖人未对买受人相关建设成本 及房屋差价进行合理补偿”“ 考虑到房屋价值上涨因素和造成合同无效 的双方过错程度”，以此为由，判令另案主张合同无效给其造成的经济 损失，改判暂不返还房屋。第二，判定无效后，支持互相返还房屋与 购房款，但因买受人未提起反诉，或因“应当全面考虑出卖人因房屋、 土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格 的差异造成损失两方面因素”，将损失留待后续解决。第三，判定无效 后，仅责令返还房屋，因买受人未提出反诉，将购房款留待后续与其
他损失一并解决。第四，判定无效后，既返还房屋和购房款，又一并 解决损失赔偿。
在该案中，利益平衡原则扮演了极为重要的角色。利益平衡，是 指法官在对具体案件行使审判权时，遇到法律适用上的不确定性，对 所涉及的各种各样的、相互发生冲突的利益关系，从其价值重要性角 度进行评价、选择和取舍，作出一个法律效果和社会效果高度有机统 一的裁判结果，使相关各方的利益在共存和相容的基础上达到合理优 化状态的法律方法。法律是一种规则范式，而社会关注点总是多元变 化的。因此，面对诸多纠纷，在尊重法律和案件事实的基础上充分发 挥法官能动性，强调司法过程中的利益平衡是非常重要的。所以，利 益平衡在我国现阶段的司法实践中是客观存在的，具有现实的必要 性。对于农村宅基地房的买卖纠纷，既往判例一般确认为买卖无效， 接下来则判决返还交易款项，而对于损失赔偿以及附着的违章建筑物 或者搭建物，并不作处理。然而，在这次案件中对该问题作了突破与 尝试——就出卖人房产交易过错的补偿，买受人使用期间的搭建物等 合理作价酌情施以利益平衡，大胆创新，从而为其他类似案件的处理 开拓思路。
编写人：广东省广州市海珠区人民法院 徐文慧
