——投资公司诉王某茹买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省安溪县人民法院(2021)闽0524民初4481号民事判决书
2.案由：买卖合同纠纷 3.当事人
原告：投资公司 被告：王某茹
【基本案情】
2018年3月5日，投资公司(甲方)与王某茹(乙方)签订《商品房买 卖合同》及其附件、补充协议，合同约定：王某茹向投资公司购买商品房，总 购房款698703元。《补充协议》约定：未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息 导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲 方代其向按揭银行偿还的全部款项(包括贷款本息)及甲方因此遭受的全部损 失(包括律师费)支付给甲方。同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方 实际向投资公司支付全部款项之日止，乙方应按日向投资公司支付相当于上述 全部款项万分之五的违约金；乙方逾期偿还按揭银行到期贷款利息本息累计达 二次以上(含二次)或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知投资公 司承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定
六、买卖合同的违约责任 223
承担违约责任；如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总 额的20%的违约金等。
《商品房买卖合同》签订后，王某茹于当日支付首期购房款238351元。同 日，双方并办理案涉房屋备案手续。同年6月20日，王某茹与投资公司及按揭 银行签订一份《个人购房借款及担保合同》,合同约定：由王某茹向按揭银行 贷款480000元用于购买案涉房屋；投资公司同意为王某茹履行还本付息义务承 担阶段性连带保证责任等。因王某茹未能按期偿还按揭款本息，按揭银行自 2020年7月31日起从投资公司账户划扣，投资公司于2020年10月26日一次 性还清尚欠款项，共代王某茹支付贷款本息440453.37元。2020年11月23日， 投资公司向王某茹发出律师函：解除购房合同，要求王某茹限期偿还诉请款项， 并将诉请款项与其购房款相互抵销。另通过安溪县房地产交易中介等获悉，涉 案房屋所在区域现均价在12000元/平方米以上。
【案件焦点】
投资公司主张的合同解除违约金是否支持。
【法院裁判要旨】
福建省安溪县人民法院经审理认为：王某茹与投资公司签订的《商品房买 卖合同》及其附件、补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强 制性规定，合法有效，双方均应按照合同及相关附件、补充协议的约定履行合 同义务。
一 、关于合同解除的问题
本案中，王某茹在办理按揭贷款后，逾期偿还按揭银行到期贷款本息累计 达二次以上，导致投资公司承担连带担保责任，已经达到了双方合同约定的解 除条件。投资公司据此发函告知王某茹，合同自该函件到达王某茹之日时解除。 因此，投资公司请求确认《商品房买卖合同》已于2020年11月27日解除，并 要求王某茹配合投资公司办理《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续及案涉 商品房预告登记注销及抵押预告登记撤销手续，符合双方约定及法律规定，予
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以支持。
二 、关于违约金的问题
双方虽在《商品房买卖合同》中同时约定了合同解除违约金和逾期支付贷 款违约金的计算方法，但从合同解除违约金的条款表述来看，采取的是损失填 补原则。鉴于当前安溪县城的房屋市场状况，投资公司选择解除合同并无损害 其自身在本案合同中的履行利益和可得利益，甚至可获得更大利益。因此，在 投资公司未举证其有其他履行利益和可得利益的情况下，其要求王某茹支付购 房款20%的违约金，不符合法律规定，不予支持。但王某茹未能按期偿还按揭 款导致的合同解除造成了投资公司代付按揭贷款本息及律师费的经济损失。故 投资公司要求王某茹支付因逾期支付贷款而产生的违约金，符合合同约定，予 以支持。其违约金可以投资公司实际代付款440453.37元为基数自2020年10 月26日起按日万分之五计至合同解除日(2020年11月27日)止，计7047 元。投资公司另要求王某茹支付律师费20000元，符合双方合同约定，予以支 持，但要求按照日万分之五计算律师费的违约金，于法无据，不予支持。
福建省安溪县人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、 第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适 用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款及《最高人 民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决 如下：
一 、投资公司与王某茹签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议已 于2020年11月27日解除；
二 、王某茹应于本判决生效之日起十日内配合投资公司办理《商品房买卖 合同》及其附件、补充协议的备案登记撤销手续及地址在安溪县参内乡河滨北 路C 区16号楼2203号房的商品房预告登记注销手续、抵押预告登记注销手续；
三、投资公司应于本判决生效之日起十日内退还王某茹购房款 258249.63元；
四 、王某茹应于本判决生效之日起十日内支付投资公司逾期支付贷款违约
六、买卖合同的违约责任 225
金7047元及律师费20000元，计27047元；
五、驳回投资公司的其他诉讼请求。
前述相互抵扣后，投资公司应于本判决生效之日起十日内支付王某茹 231202.63元。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
一、违约金的补偿性(赔偿性)
通说认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，我国 违约金制度主要性质为补偿性(赔偿性),惩罚性为特殊情况，即一般情况下 当事人约定的违约金相较于因违约造成的损失过高或过低时，人民法院均可依 当事人请求参考造成的损失依法予以调整。这里所谓的“损失”,依照《中华 人民共和国民法典》第五百八十四条规定，包括守约方的实际损失和合同履行 后的可得利益，并且以违约一方订立合同时预见到或者应当预见到为限。因此， 当事人合意约定的违约金数额或计算方式是否被法院采纳，违约方的损失数额 是一个重要的参考标准，换个角度，在守约方不仅没有损失反而还因违约方违 约而获利的情况下，对双方合意的违约金该如何认定?
二、商品房买卖合同解除时存在守约方获利情况
商品房买卖合同有其特点：一是房地产开发企业一般处于强势地位，商品 房买卖合同及相关补充协议、附件均由其单方制定，购房者签订商品房买卖合 同时甚少会逐条细阅合同条款，甚至对违约条款购房者也多是全盘接受未予商 议；二是在涉及合同解除时，根据近一段期间房地产市场行情及相邻区域同类 型房产指导价，基本能判断出守约方在房产价格的差额上是否有损失及大致损 失或获益数额；三是房产流通受合同解除影响较小，在原商品房买卖合同解除 后，该房产又能迅速进行市场流通换取货币化。
商品房买卖中，商品房的价格根据市场供需关系存在波动，而近年来一段 期间的价格趋势呈现整体向上增长态势，故在涉及房地产开发企业因购房者违 约而解除商品房买卖合同并主张违约金时，就极可能发生解除合同时房价远高
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于原合同约定，房地产开发企业在房价差额上存在获益的情况，此时若鉴于在 商品房买卖合同中约定解除合同的违约金而全部或部分支持购房者需支付违约 金的诉求，显然有失公平合理，并且让守约方因此而获利也与违约金的补偿性 (赔偿性)不符。
三、损益相抵，守约方明显获利时解除合同违约金不予支持
综合前述考量，同时参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用 法律问题的解释》第二十三条规定“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利 益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”。即， 守约方基于损害发生的同一原因而获得利益时，应将所受利益从所受损害中扣 除，以确定损害赔偿范围，这也被称为损益相抵原则或损益同销原则。
损益相抵原则适用于所有买卖合同关系。买卖合同指向的标的物一般均有 所谓的市场价，而市场价又会随着供需关系、运输成本、原料成本等因素波动， 有时基于特殊时期其波动性极大。此时作为卖方若因买方未及时支付货款等原 因而依约解除买卖合同，基于当时的市场行情，卖方可以迅速地以更高的价格 找到下一手买家，因此对其解除合同的相关违约金由于其未因解除合同而受损 害甚至有获利情形，相关违约金不宜支持。
具体到商品房买卖合同，其涉及合同解除时的违约金主张，应结合解除合 同时的商品房买卖市场行情，在房地产开发企业明显能以远高于原合同价款再 次出售房产，客观上房地产开发企业因购房者违约解除商品房买卖合同时非但 未受损失反而受益，应根据损益相抵原则，对相关违约金主张不予支持。同理， 在房产市场低迷，房价下行时，若因房地产开发商的违约行为，购房者依法或 依约行使合同解除权，由于购房者对房价差额上未有损失，因此对其依房价波 动而主张的损害赔偿或违约金，法院也不予支持。
本案中，法院另通过安溪县房地产交易中介等获悉，涉案房屋所在区域在 案涉商品房买卖合同解除时均价在12000元/平方米以上，投资公司选择解除合 同并无损害其自身在本案合同中的履行利益和可得利益，甚至可获得更大利益。 因此，在投资公司未举证其有其他履行利益和可得利益的情况下，其要求王某
六、买卖合同的违约责任 227
茹支付购房款20%的违约金，既不符合法律规定也有失公平原则，不予支持。
四、损益相抵原则在适用上的注意事项
其一，在举证责任分配上，对守约方明显获利的主张应由违约方承担相应 举证责任，并且其举证证明标准应达到以交易当地一般经营者的判断确信守约 方因解除合同确有获益，甚至所获得的利益远超过其遭受的损失。
其二，要考虑合同标的物特征及受原合同履行情况的影响程度。如交易的 标的物为水果蔬菜类，该类标的物受时间影响容易出现腐烂的情况，尤其是葡 萄、水蜜桃之类更为显著,卖方作为守约方即使在解除合同时市场行情大涨， 也不能简单地以市场价大涨即认定卖方有获利，而应结合标的物是否已实际交 付、交付情况等予以综合判定。
其三，考虑合同标的物的市场流通速度。市场行情具有不确定性，在合同 解除时可能市场行情较好，但若合同标的物的市场流通慢，找到下一手买家需 花费较大的缔约成本和周期，那么对解除合同时守约方的获益情况应谨慎评估。
其四，对损益相抵的极端情况，即解除合同时守约方的获利远高于其遭受 损失，此处“远高于”认定标准笔者建议参考《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、原《最高人民法院关于适 用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条、第二十九条 的规定，参考解除当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相 关因素综合考量超过原合同价款30%,即可认为获益远高于损失。
编写人：福建省安溪县人民法院 沈聪明 张泓泽
