——张某友诉闫某、唐某梅农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市密云区人民法院(2021)京0118民初3817号民事判决书 2.案由：农村房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告：张某友
被告：闫某、唐某梅

【基本案情】
张某友系北京市密云区西田各庄镇某村村民，原在该村西区61号有宅院一 处。2004年11月12日，原告张某友与被告闫某签订《买卖房协议》,将房屋 出卖给非本村村民且不具有北京市农村居民户口的被告闫某。2004年12月20 日，被告闫某与被告唐某梅登记结婚。后被告闫某、唐某梅于2006年将房屋进 行部分修缮。2020年9月28日，被告闫某、唐某梅与西田各庄镇某村村民雷 某清签订《房屋转让协议》,将涉案房屋出售给雷某清。原告认为二被告并非


192 中国法院2023年度案例 ·房屋买卖合同纠纷

西田各庄镇某村经济合作社成员，不能享有本村宅基地，上述房屋系原告唯一 宅基地，故诉至法院，要求确认原、被告于2004年所签订的房屋买卖合同无效 并返还房屋及院落。
【案件焦点】
前后两手房屋买卖协议的效力以及房屋返还问题。
【法院裁判要旨】
北京市密云区人民法院经审理认为：首先，张某友将涉案房屋出卖给闫某， 闫某、唐某梅又将房屋转售给雷某清，最终实现了宅基地使用权在村集体经济 组织内部的流转，虽然张某友与被告闫某之间的交易有违《中华人民共和国土 地管理法》的相关规定，但张某友起诉时涉案宅基地使用权及房屋已转让至雷 某清处，雷某清作为某村村民，享有购买集体经济组织内部宅基地使用权的资 格，且雷某清在受让涉案宅基地使用权及房屋时是善意的，并支付了合理对价。 故，张某友与闫某之间前手交易的非法状态因闫某、唐某梅与雷某清之间的后 手交易而消除，从连环交易的整体上予以考虑，不宜直接认定张某友与闫某之 间的房屋买卖协议无效。其次，民事活动应当遵循平等自愿、诚实信用原则， 依法成立的合同若不存在《中华人民共和国合同法》所规定的可撤销或无效情 形，应当对当事人具有法律约束力，张某友与闫某之间以及闫某、唐某梅与雷 某清之间的房屋买卖协议均系当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫或者 恶意串通损害国家、集体或第三人的合法权益等无效情形，当事人亦按照合同 约定履行了义务，所以本案前后两手房屋买卖协议均为合法有效，张某友要求 返还房屋的请求不能成立。综上，张某友主张的其与闫某之间的房屋买卖协议 无效及返还其房屋和宅院的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
北京市密云区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中 华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六 十四条之规定，判决如下：
驳回原告张某友的诉讼请求。


五、农村房屋买卖合同纠纷 193

判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

【法官后语】
农村房屋与宅基地具有不可分离性，因实践中“房随地走，房地一体”的 格局，农村房屋的买卖亦涉及宅基地使用权的问题。农村宅基地及其地上房屋 具有社会福利性质，与享有者的特定身份有关，其目的在于保障村集体经济组 织成员的基本生活，因此，农村宅基地及房屋依法可以在本村集体经济组织成 员内部流动，而禁止外部人员取得本村宅基地及房屋。在农村房屋连环买卖过 程中，前手买受人系集体经济组织外部成员，而后手买受人则是村集体经济组 织内部成员，农村宅基地及房屋经前后两手而最终流入村集体经济组织内部。 关于前手房屋买卖合同是否有效，从不同角度来看有不同的结论。
从严格合同法及物权法的角度来看，农村宅基地及房屋只有特定身份者可 享有，前手买卖合同因买受人资格问题违反了法律、行政法规以及相关国家政 策的规定应属无效，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议 (民事部分)纪要》第五部分第(一)方面第十九条之规定，现阶段，我国农 村社会保障体系还有待进一步完善，宅基地还具有一定的社会保障和社会福利 性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。在国家已确定的宅基地 流转试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担 保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集 体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。可见，单独地将农村房 屋出售给非本集体经济组织成员的行为是被禁止的，但在连环买卖中农村房屋 最终买受人回归到村集体经济组织成员内部，该合同能否当然认定无效应待 商榷。
从我国土地管理法的立法目的、国家政策及农村集体经济组织的权益角度 来看，农村房屋在连环买卖中虽曾流入外部人员手中，但最终被本村村民购回， 该房屋买卖行为并没有导致宅基地及房屋流转给村集体经济组织成员之外的人 员，而是最终回转给村集体经济组织成员所有，其实现了宅基地使用权在本案 集体经济组织内部的流转，并未违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规



194


中国法院2023年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


定，亦未使村集体经济组织的权益受损，因此，不宜认定前手买卖合同无效。 在前手交易中，交易行为因前手买受人并非村集体经济组织内部成员而本应归 于无效，但在房屋转售给具有村集体经济组织成员身份的买受人后，宅基地使 用权又复原到法律、法规允许的范围之内，前手房屋买卖行为的非法性因后手 交易而消除，最终回归合法状态。
在实践中，为了维护社会主义市场交易安全和秩序，保护善意第三人的合 法权益，从农村房屋连环买卖的连贯性和当事人真实自愿的意思表示的角度出 发，应当倾向认可前后两手合同的效力，从整体考虑认可前后两手行为的法律 效果，在遵照土地管理法和维护集体经济组织权益的前提下作合理解释，从而 在实现农村宅基地及房屋内部流转的目的下，使当事人的行为和后果恢复到法 律允许的范围之内，以达到积极良好的社会效果。
编写人：北京市密云区人民法院王子涵