韩某诉房地产开发公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
山东省济南市中级人民法院(2022)鲁01民终12559号民事判决书 2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):韩某
被告(上诉人):房地产开发公司
【基本案情】
韩某购买房地产开发公司开发建设的房屋，双方签订《商品房买卖合同》, 约定房地产开发公司于2021年6月30日前向韩某交付具备取得开发项目《分 期综合验收备案证明》条件的房屋。关于交付通知方式，双方约定“在本合同 约定的房屋交付时间之前，出卖人可以在当地主要报纸上公告、挂号信/特快专 递或电话通知等方式通知买受人房屋交付事宜”,并约定若出卖人逾期交房， 应按已支付的房价款日万分之三向买受人支付违约金。该合同买受人联系电话
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
处载有两个号码，尾号分别为0817及9536。上述合同签订后，韩某按合同约 定支付了891863元房款。房地产开发公司曾于2021年6月23日、2021年7月 12日两次分别向韩某邮寄交付使用通知书，邮寄单载明电话尾号均为0817,两 次邮寄分别显示号码异常退回和号码停机退件。另，房地产开发公司于2021年 6月24日报纸上公告案涉房屋的交付通知。对上述邮寄和公告，韩某称其均不 知晓。
2022年2月13日，韩某在物业人员带领下看房，发现房屋尚未精装完毕， 且墙面开裂、地面渗水。韩某认为房地产开发公司未向其交付《分期综合验收 备案证明》等文件，至今未能完全履行交付手续，诉请房地产开发公司向其支 付逾期交房违约金。另查明，房地产开发公司于2021年2月5日取得案涉项目 的综合验收备案证明。
【案件焦点】
在未穷尽邮寄、电话通知等其他送达方式的情况下，房地产开发公司公告 送达交房通知是否属于有效履行通知交付义务。
【法院裁判要旨】
山东省济南市长清区人民法院经审理认为：《商品房买卖合同》系有效合 同，双方均应恪守。房地产开发公司作为专业的房地产开发企业，对于履行通 知交房等重要义务应全面尽职履责，其在第一次邮寄未能邮寄成功后，第二次 仍以该电话作为邮寄联系电话。虽合同约定可以公告的形式履行通知交房义务， 然鉴于韩某系留存有有效通知方式且未有效采用，故认定房地产开发公司未能 有效履行通知交付的义务。房地产开发公司于2021年2月5日取得综合验收备 案证明，案涉房屋即具备交付条件。从双方签订合同的目的及商业习惯分析， 2022年2月13日韩某到案涉房屋查看，该时间可以视为房屋交付时间。因此， 认定房地产开发公司应承担2021年7月1日至2022年2月13日(228天)的 逾期交房责任，即应向韩某支付61003.4元。
山东省济南市长清区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九
二、商品房预售合同纠纷 35
条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判 决如下
一 、房地产开发公司于本判决生效之日起10日内向韩某支付逾期交房违约 金61003.4元；
二 、驳回韩某的其他诉讼请求。
房地产开发公司不服一审判决，提起上诉。
山东省济南市中级人民法院经审理认为：同意一审法院的裁判意见，判决 如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
房屋的交付是商品房预售合同履行中的重要环节，房地产开发公司在房屋 具备交付条件后，依约负有通知交付义务。通常来说，商品房买卖合同中会明 确约定交房通知的具体方式，一般包括但不限于电话通知、邮件通知、报纸公 告等。实践中，存在房地产开发公司径行选用报纸公告方式送达交房通知的情 形，由于购房人可能因此未能有效收悉交房通知而无法按时收房，进而引发相 关诉讼。由于目前我国尚无法律对于私主体径行公告送达的效力作出明确规定， 故本案例对于类案处理具有一定的参考意义。此类案件的处理仍要回归到合同 约定中。
若合同对于交房通知送达方式的先后顺序未作出明确约定，则不宜认定房 地产开发公司公告送达交房通知即为有效完成了通知交付义务。首先，现行法 律虽未明确规定私主体公告送达的前提是穷尽其他送达方式，但依据《中华人 民共和国民事诉讼法》第九十五条第一款“受送达人下落不明，或者用本节规 定的其他方式无法送达的，公告送达”之规定，可看出现行立法对公告送达持 谦抑态度，采用的是严格主义，宽泛使用公告方式送达交房通知与立法精神相 违背。其次，公告送达是一种推定送达，并不能保证受送达方真正知悉相关信 息并及时作出反应。随着移动网络时代的到来，纸媒逐渐淡出人们视野，“在 当地主要报纸上公告”更是很难起到有效通知的效果。房地产开发公司为追求
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
“高效率”径行通过公告方式送达交房通知，实际上是消极履行合同义务，同 时也增加了购房人不能及时收房的风险。本案中，房地产开发公司在报纸发布 交房通知后，又通过无法取得联系的手机号进行第二次邮寄送达，亦能印证其 对于公告送达的效果也存在疑虑。
若合同明确约定交房通知的多种送达方式在选用顺序上不分先后，则应视 为购房人在收悉交房通知的事由上明确自愿承担了相关风险，基于尊重当事人 意思自治的考量，以及目前法律并未明确禁止私主体直接通过公告方式履行通 知义务，故在此种情况下，应认定房地产开发公司公告送达交房通知，即已完 成了通知交付义务。
编写人：山东省济南市中级人民法院徐明珠
