———覃某芳、黄某秋诉苏某富案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院(2020)桂0107民初8307号民 事判决书
2.案由：案外人执行异议之诉 3.当事人
原告：覃某芳、黄某秋 被告：苏某富
第三人：黄某沙

【基本案情】
2013年11月30日，黄某沙与某置业开发公司签订《商品房买卖合同》, 约定由黄某沙向某置业开发公司购买案涉房屋，房屋价款为601602元。案涉房 屋首付款为201602元，剩余40万元房款以黄某沙的名义进行住房公积金贷款。




六、其他纠纷 301

2014年8月1日，黄某沙与某银行签订住房公积金借款合同，贷款金额为40万 元，贷款期限为2014年6月24日至2039年6月24日，并将案涉房屋抵押给某 银行。
2013年2月8日至2013年8月23日期间，覃某芳向黄某沙转账203700 元，覃某芳、黄某秋与黄某沙均主张该款项系支付案涉房屋的首付款。2013年 8月至9月，覃某芳向某置业开发公司转账117554元。2016年8月12日至 2018年6月19日，覃某芳、黄某秋多次向黄某沙的账户进行转账，附加信息 及用途标注为还房贷、买家具等。因黄某沙银行账户被法院查封，2018年9月 19日起至今，覃某芳多次向住房公积金的对公账户转账，附加信息及用途标注 为还黄某沙房贷。覃某芳、黄某秋主张2014年至2016年8月房贷均由覃某芳、 黄某秋递交现金给黄某沙转交。覃某芳、黄某秋提交了2015年7月至2020年7 月案涉房屋物业费缴费凭证，并拍摄了房屋居住照片。案涉房屋的物业公司出具 《居住证明》载明覃某芳是黄某沙的母亲，于2016年9月入住。
法院依据2016年作出的民事判决书，执行苏某富与周某钰、某物资集团公 司、黄某沙民间借贷纠纷一案，并裁定查封黄某沙名下的案涉房屋。2020年4 月27日，覃某芳、黄某秋以案涉房屋实际系他们出资购买，只是登记在黄某沙 名下为由，向法院提出书面异议，法院于2020年6月2日作出执行裁定书，裁 定驳回案外人覃某芳、黄某秋的异议请求。覃某芳、黄某秋对该裁定不服，向 法院提出要求确认其为案涉房屋的实际产权人，并停止对该房屋的查封和执行 的诉讼请求。
【案件焦点】
覃某芳、黄某秋对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院经审理认为：覃某芳、黄某秋主 张其与黄某沙之间是借名买房，覃某芳、黄某秋为案涉房屋的实际产权人。但 双方并未签订借名买房协议，覃某芳、黄某秋作为黄某沙的父母，存在全额为




302 中国法院2023年度案例 ·物权纠纷

黄某沙出资买房的可能性，且案涉房屋是用黄某沙的名义进行住房公积金贷款， 住房公积金贷款相较于普通商业贷款而言是与借款人即黄某沙本人较为密切相 关的贷款形式。另外，即使案涉房屋的首付款、银行贷款、物业费等均为覃某 芳、黄某秋支付，也只能在覃某芳、黄某秋与黄某沙之间成立内部的债权债务 关系，而不必然发生物权变动的效果。因此，覃某芳、黄某秋主张其与黄某沙 之间是借名买房关系，覃某芳、黄某秋为案涉房屋的实际产权人证据不足，法 院不予支持。
原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、 变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。 案涉房屋登记在黄某沙名下，其对外公示的所有权属于黄某沙。法院基于生效 法律文书查封了黄某沙名下的案涉房产，符合法律规定。基于物权变动登记生 效和公示公信原则，设立、变更或转让不动产物权，必须采用法律规定的公示 方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，覃某芳、黄某秋与黄某沙未办理不 动产所有权变更登记，不得对抗善意的申请执行人，不能阻却执行。且覃某芳、 黄某秋自身也存在过错，根据覃某芳、黄某秋的陈述，其将案涉房屋登记在黄 某沙名下是为了规避年纪过大者不得进行贷款的国家法律与政策，对此产生的 风险应由其自行承担。因此，覃某芳、黄某秋要求停止对案涉房屋的查封和执 行的诉讼请求没有依据，法院不予支持。
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院依照《中华人民共和国物权法》 第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款， 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二 十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十五条的规定，判决如下：
驳回覃某芳、黄某秋的诉讼请求。
判决作出后，当事人未上诉，判决已经发生法律效力。

【法官后语】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》




六、其他纠纷 303

第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内 容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权 利能否排除执行。”综合本案证据，笔者认为本案中覃某芳、黄某秋对案涉房 产不享有足以排除强制执行的民事权益。主要理由如下：
1. 现有证据无法证明覃某芳、黄某秋与黄某沙之间存在借名买房关系。借 名买房是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房， 借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在 其名下的行为。要认定当事人之间存在借名买房关系，需结合借名买房协议、 借名原因、当事人关系、购房款及贷款偿还情况、房屋实际占用使用及房屋权 属证书保管情况等因素进行综合审查。本案中，覃某芳、黄某秋系黄某沙的父 母，对于亲属之间主张借名买房关系的，应当采用更严格的审查标准。覃某芳、 黄某秋未能提供书面借名买房协议及商品房购房合同原件，案涉房屋是用黄某 沙的名义进行住房公积金贷款，且父母出资为子女买房并与子女一并居住颇为 常见，存在赠与或借贷的可能性，故笔者认为覃某芳、黄某秋与黄某沙之间成 立借名买房关系证据不足。
2.即使成立借名买房关系，覃某芳、黄某秋也仅享有债权而非物权。关于 借名人对出名人享有的权利性质问题，现存在“物权说”和“债权说”两种 观点。“物权说”认为在借名买房的情况下，借名人履行了出资义务，应对 购买的房屋享有事实上的所有权；“债权说”则认为由于房屋属于不动产， 基于物权法定原则及物权公示公信原则，借名人不能仅凭借名买房协议享有 所购房屋的所有权，其仅享有要求出名人协助其办理更名手续的债权请求权。 笔者同意“债权说”的观点，《中华人民共和国民法典》规定了不动产物权 登记生效主义，不动产物权变动效力需通过法定变更登记才能完成，借名人 与出名人之间的债权合意并不能直接产生物权变动的法律效果。本案中，案 涉房屋并未办理变更登记至覃某芳、黄某秋名下，其无法要求法院直接作出 确权判决。
3.未办理不动产所有权变更登记的案外人不能阻却法院的强制执行。如前




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中国法院2023年度案例 ·物权纠纷


文所述，借名人仅享有债权请求权，债权请求权不具有物权的排他性、对世性 和绝对性效力，无法对抗第三人对不动产的强制执行。地方高级人民法院发布 的与执行异议之诉案件有关的审理指南或指导意见中也规定了对案外人基于借 名买房关系提出的执行异议予以驳回，由此引发的执行异议之诉案件，应驳回 案外人的诉讼请求。基于物权变动登记生效和公示公信原则，设立、变更或转 让不动产物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。 未办理不动产所有权变更登记的案外人，不得对抗善意的申请执行人，不能阻 却法院强制执行。且为了规避限购或限贷政策而用他人名义买房的行为本身具 有一定的过错，造成的风险应自行承担。综上，本案覃某芳、黄某秋对案涉房 产不享有足以排除强制执行的民事权益。
编写人：广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院许晓彤 黄钟初