裁判要旨

城镇居民和农村村民签订的农村房屋买卖合同违反了国家法律和政策规定，合同无效，无效的合同自始 没有法律约束力，合同无效后依据民法典的规定，根据情况承担相应责任。

案情概述

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2008年，徐某将农村房屋售予城镇居民 丁某。丁某装修并入住4年后，起诉主张 合同无效。

观点论述

①《民法典》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据我国《土地管理法》和《物权法》规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民，具有社会保障和社会福利性质。尽管中央正在研究盘活农民资产推动农村发展问题，但土地问题事关基本国策，若认 可城镇居民购买农民房屋和宅基地有效，则势必形成对国家基本国策和战略发展以及社会公平、稳定的冲击。而本案诉争房屋系农村村民在集体土地上 建造的住宅， 丁某作为城镇居民和徐某签订关于涉案房屋买卖的合同违反了国家法 律和政策规定，该合同为无效合同。 ②《合同法》第56条规定，无效的合同自始 没有法律约束力。第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返 还，有过错的一方应当赔付对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承 担相应的责任。依上述法律规定，丁某应向徐某返还涉案房屋，徐某向丁某返还已 收取的购房款及按物价部门估价确定的丁某对涉案房屋的投入即装修款。 双方对合 同无效均有过错，故应各自承担相应责任。丁某损失为其已缴纳购房款的银行贷款 利息，双方各应承担50%,徐某损失为丁某居住该房期间的房屋租金，租金参照 物价部门估价的租金标准认定，由丁某赔偿徐某该费用的一半。判决确认合同无效， 徐某返还丁某购房款和装潢款，徐某支付丁某购房款利息50%,丁某赔偿徐某租 金50%。

案例索引：

江苏连云港中院(2013)连民终字第0453号“丁某与徐某房屋买卖合同纠纷案”,见《丁德军诉徐海燕等城镇居民购买农民住宅合同被认定无效判令返还案》,载《江苏省高级人 民法院公报》(201402/32:54)。

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