裁判要旨
房屋认购协议书对主要条款如交付期限、标准等未约定，仅系买卖双方订买卖合同前的一种交易意向，属于预约合同，所以开发商将认购房转卖他人，构成缔约过失。
案情概述
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1999年4月，开发商未取得预售许可证， 即与陈某签订店面订购协议，约定了单价 及面积。2000年， 陈某发现店面已售予他人，开发商赚了49万余元，陈某诉请返还购房款并 赔偿。
观点论述
法院认为： ①约定标的、数量、价款的认购书对关键条款如履行期限、履行方式、违约责任等未约定，不符合商品房购销合同成立要件， 系买卖双方订约前的一种交易意向， 不属于《城市房地产管理法》第44条规定所禁止的未取得权属证明的房产不得转让情形，可认定有效。②本案中，开发商违背诚信原则，将陈某认购房屋转售他人，造成陈某无法实现签订商品房购销合同目的 ，构成缔约过失，对陈某因信其合同成立所受信赖利益损失，应承担弥补性赔偿责任， 以实际交付房款占总房款比例乘以开发商获利计算。判决开发商返还购房款并弥补陈某信赖利益损失24万余元。
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