冯某飞诉王某华房屋租赁合同案｜合同纠纷案例解析

虞城县刘永升律师提示：天津市和平区人民法院经审理认为：原告在租赁房屋时知晓涉案房 屋为住宅，原告应对房屋是否符合经营条件进行合理考察和审慎决定。 出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，是指应保证租赁 物具备应有的使用价值，而非保证可进行经营登记。原告不能证明被告 保证能办理营业执照，合同目的不能实现的责任不在被告，属原告违 租赁合同属于继续性合同，原告确实不再使用涉案房屋，势必造成 资源的浪费。为充分发挥物的价值，减少财产浪费，维持社会经济秩 和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，准许原告解除合同的请 求，被告于2018年4月6日收到涉案房屋的钥匙及《解除通知函》，法院 确认租赁合同于该日解除。

📝 案情简介

2018年3月12日，原告冯某飞与被告王某华签订房屋租赁合同，约 定原告租赁被告承租第三人管理的公有住房一套，用途为餐饮服务，租 期自2018年3月15日至2020年3月14日，月租金3600元，押金4000元。双 方合同约定，任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约，守约方 有权单方解除租赁合同或要求违约方继续履行本合同，并有权要求违约 方支付一个月租金作为违约金。原告如约支付三个月租金及押金共 14800元。2018年3月29日，天津市和平区南营门街市场和质量监督管理 所出具通知，对原告提交的天津市和平区冯氏快餐店不予登记，理由为 违反《天津市市场主体住所经营场所登记管理暂行办法》有关“违反房 屋安全使用管理规定和房屋租赁管理规定，擅自改为生产、餐饮等的住 宅楼房中的部分住宅房屋不得登记为住所（经营场所）”的规定。2018 年4月4日，原告以EMS快递的形式将解除函、钥匙和电卡等退还被告， 被告于2018年4月6日签收。 2018年4月4日，原告以被告承诺租赁房屋能办理营业执照而不能办 理，无法经营餐饮服务，合同目的不能实现为由，向法院起诉要求：1. 确认原、被告签订的《房屋租赁合同》自2018年4月1日解除；2.判令被 告返还原告房屋租金及押金14800元（3600元/月×3个月+押金4000 元）；3.判令被告支付原告违约金3600元。 原告主张被告承诺房屋可以办理工商登记，但未能加以证明。

⚖️ 法院认为（裁判理由与论证）

天津市和平区人民法院经审理认为：原告在租赁房屋时知晓涉案房 屋为住宅，原告应对房屋是否符合经营条件进行合理考察和审慎决定。 出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，是指应保证租赁 物具备应有的使用价值，而非保证可进行经营登记。原告不能证明被告 保证能办理营业执照，合同目的不能实现的责任不在被告，属原告违 租赁合同属于继续性合同，原告确实不再使用涉案房屋，势必造成 资源的浪费。为充分发挥物的价值，减少财产浪费，维持社会经济秩 和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，准许原告解除合同的请 求，被告于2018年4月6日收到涉案房屋的钥匙及《解除通知函》，法院 确认租赁合同于该日解除。 2018年4月6日，被告已经收到解除函及房屋钥匙，在合同解除后， 被告应及时收回房屋以减少损失，被告拒不接收房屋，属于扩大损失， 无权就扩大的部分收取租金。综合考虑另行出租房屋的合理闲置时间， 酌定被告返还半个月租金1800元。 天津市和平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四 条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法 院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十 一、确认王某华与冯某飞所签房屋租赁合同于2018年4月6日解除； 二、本判决生效之日起十日内，王某华返还冯某飞租金1800元及押 三、驳回冯某飞的其他诉讼请求。 王某华不服一审判决，提起上诉。天津市第一中级人民法院经审理 认为：冯某飞作为违约方，虽不能行使法定解除权，但鉴于其不再使用 涉案房屋的意思表示以及涉案房屋无法办理营业执照的现实情况，强制 继续履行合同既违背自愿原则，又无法实现合同目的，而且成本过高， 故强制履行合同并非理性之选择。一审法院为平衡双方当事人的利益， 并基于效率原则的考虑，确认被上诉人单方解除合同的效力并无不妥， 予以确认。天津市第一中级人民法院判决：

💡 实务要点与维权指引

结合本案裁判规则及《民法典》合同编相关规定，买卖合同领域当事人应当重点关注以下实务要点：

一、本案争议焦点。2018年3月12日，原告冯某飞与被告王某华签订房屋租赁合同，约 定原告租赁被告承租第三人管理的公有住房一套，用途为餐饮服务，租 期自2018年3月15日至2020年3月14日，月租金3600元，押金4000元。结合法院裁判理由，当事人应当注意收集并固定相关核心证据。

二、法院裁判规则。天津市和平区人民法院经审理认为：原告在租赁房屋时知晓涉案房 屋为住宅，原告应对房屋是否符合经营条件进行合理考察和审慎决定。该裁判规则对同类案件的举证方向具有重要参考价值。

三、实务操作建议。建议妥善保管合同原件、交货单、验收单、对账单、发票等履行凭证。

四、诉讼时效提示。普通诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。建议及时主张权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

📚 法律依据

依据《最高人民法 院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，本案裁判与该法条的立法本意相符。

❓ 常见问题

👨‍⚖️ 律师简介

刘永升律师，专注合同纠纷、民间借贷、买卖合同、租赁合同等法律领域，熟悉商丘及周边地区法院裁判规则，已成功代理多起合同纠纷案件，为当事人挽回经济损失。

执业机构：河南振商律师事务所 | 执业年限：十年 | 累计代理案件：3000余起

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本文为法律知识科普，基于中国法院年度案例整理，仅供参考，不构成个案法律意见。具体案件请结合实际情况咨询专业律师。