——苏州建行诉中浦公司等案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2019)苏02民终3494号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告(被上诉人):苏州建行 被告(上诉人):中浦公司
被告：昊海公司
被告：李某明
【基本案情】
2014年6月11日，苏州建行基于与李某明的金融借款合同关系对预 告登记所有权人为李某明的苏州市胥涛路×号凤凰胥岸花园×幢×室房 产(以下简称涉案房产)办理了135万元的抵押权预告登记。2016年3 月15日，无锡市锡山区人民法院在审理中浦公司与昊海公司、李某明 定作合同纠纷一案中依中浦公司的申请预查封了涉案房产。后该案经
法院调解达成协议，李某明应对昊海公司的336万元债务承担连带责
任。2016年7月6日，中浦公司就该案申请强制执行。执行中执行部门
对涉案房产进行司法拍卖并以242万元成交。后执行部门出具过户裁定 并至不动产登记中心为买受人办理了过户登记。苏州建行在拍卖成交 后以其系涉案房产的预抵押权人为由向执行部门提出对拍卖款优先受 偿。申请执行人中浦公司对此持有异议，认为苏州建行对涉案房产的 预抵押登记未能转成抵押登记，不享有抵押权，不能就拍卖款优先受 偿。在执行异议审查环节执行法官支持了中浦公司的观点，裁定不得
将拍卖款优先发放给苏州建行。苏州建行不服该裁定，遂提出本案诉
讼。
【案件焦点】
苏州建行能否基于对涉案房产的抵押权预告登记而主张对涉案房 产拍卖款的受偿顺位先于中浦公司。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：苏州建行不能基于对 涉案房产的抵押权预告登记而排除法院对涉案房产的强制执行，但是 当法院公权力介入处置涉案房产时，对苏州建行基于预查封之前设立 的抵押权预告登记而产生的对将来设置抵押权的物权期待权进而实现 债权优先受偿的期待利益依法应予以保护。本案中，一方面法院对已 办理预抵押登记的涉案房产进行预查封并将该房产作为执行标的进行 处置的行为，必将影响到苏州建行作为预告登记权利人的物权期待权 之实现，另一方面涉案房产的实际价值大于苏州建行对李某明所享有 的债权，若苏州建行在执行程序中无正当理由拒不同意涉案房产物权 变动，则执行程序必将陷入僵局，又会损害申请执行人的合法利益。
从公平维护各方利益角度考虑，在执行程序中执行部门在依法保障苏 州建行设立预抵押登记的物权期待权即实现债权的优先清偿后，无须 经苏州建行同意即可径行处分涉案房产。且在本案中保障苏州建行对 拍卖款的受偿顺位先于中浦公司，符合预告登记制度的立法目的，保 障了各方权益。若法院介入处分涉案房产时不保障预告登记权利人的 期待利益，则预告登记制度将形同虚设，失去其应有的功能，这与预 告登记制度的立法目的不符，有违法律之公平价值，无法实现法的正 面指引功能；而保障苏州建行的在先受偿顺位，则有利于稳定商品房 按揭贷款交易秩序，维护交易稳定，最大限度地维护预告登记权利 人、申请执行人的权益，实现各方利益平衡保护。
江苏省无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第 二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二 十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的 解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、确认苏州建行对涉案房产拍卖款的受偿顺位先于中浦公司；
二、苏州建行对涉案房产拍卖款的受偿额不得作为中浦公司申请 执行案的执行标的。
中浦公司不服该判决提出上诉。无锡市中级人民法院同意一审法 院裁判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一 款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案之争议在于在执行程序中是否保护抵押权预告登记权利人的 合法利益。执行实践中基于对《中华人民共和国物权法》(以下简称 《物权法》)第二十条预告登记制度(规定同《中华人民共和国民法 典》第二百二十一条，文字略有不同)的不同理解对此产生不同观 点。第一种观点认为，《物权法》第二十条的预告登记制度仅适用于 如签订房屋买卖合同等不动产所有权变更的情形，而不适用于其他不 动产物权如抵押权预告登记，且已登记的抵押权都无法排除强制执行 只能主张就拍卖款优先受偿，故抵押权预告登记自然也不能排除强制 执行，并因预告登记未能转成抵押权本登记，故也不能就拍卖款优先 受偿，只能向抵押人主张债权；第二种观点认为物权法关于预告登记 制度的规定也适用于抵押权预告登记，依照预告登记制度中未经预告 登记权利人同意处分不动产的不发生物权效力之规定，抵押权预告登 记具有债权保全效力，可在执行程序中排除强制执行。笔者对上述两 种观点持不同意见。
首先，第一种观点以预告登记制度仅适用于所有权变动而不适用 于其他物权为由，对抵押权预告登记权利人的合法利益不予保护有违 预告登记制度的立法旨意。预告登记制度旨在保护权利人的物权期待 权，应适用于所有权、担保物权等所有的不动产物权。抵押权预告登 记亦是预告登记的一种，也应适用《物权法》关于预告登记制度的规 定。因抵押权人可依法就抵押物拍卖价款优先受偿，故规定抵押权人 不能以抵押权为由主张排除强制执行并不损害其合法权益，但抵押权 预告登记权利人对抵押物不享有优先受偿权，若以该预告登记不能排 除强制执行也不能优先受偿为由对抵押权预告登记权利人的物权期待 权不予以任何合理保护，将使预告登记制度形同虚设。
其次，上述第二种观点以抵押权预告登记具有保全效力为由主张 该权利可以阻却强制执行亦有不妥。《最高人民法院关于人民法院办 理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的物权预告登 记制度可以排除强制执行的情形适用于办理了受让物权预告登记的不 动产，在该情形下预告登记权利人的物权期待权可以具化为对不动产 的所有权期待权，因此其基于该所有权期待排除强制执行自然合法合 理；而抵押权预告登记权利人的物权期待权是基于能够对不动产设立 抵押权并最终保障其债权优先受偿的期待，如以其实现债权优先受偿 的期待而排除强制执行显然不符合经济效益，且即使排除执行也无法 实现抵押权预告登记权利人保障债权优先受偿的期待权。
综合上述分析，笔者认为，因抵押权预告登记权利人最终目的是 实现其债权，故其不能基于该预告登记而排除法院的强制执行，但对 其设立预告登记的期待利益应予以合理保护，即抵押权预告登记权利 人就执行标的拍卖价款的受偿顺位先于其他债权人，由此既可以顺利 推进执行程序，亦可保障抵押权预告登记权利人的物权期待利益。必 须指出的是，在执行环节对抵押权预告登记权利人在先受偿顺位的保 护是从平衡各方利益、提高执行效率角度而作出的有益尝试，在先受 偿顺位并不等同于优先受偿权，也并非直接赋予抵押权预告登记权利 人以抵押权优先受偿权。另外，在执行实践中衡量是否要合法保护抵 押权预告登记权利人的利益时也要结合物权法有关规定，对权利人就 预告登记未能转成本登记是否存在过错进行审查，对有过错的权利人 主张就预抵押登记享有在先受偿顺位的不予支持。
编写人：江苏省无锡市锡山区人民法院李娟林双
