——某房地产公司诉某小区业主委员会车位案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
云南省大理白族自治州中级人民法院(2020)云29民终253号民事判决书 2.案由：车位纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):某房地产公司
被告(上诉人):某小区业主委员会
【基本案情】
某房地产公司于2013年依法注册成立，其开发建设的某县某小区于2017 年10月26日竣工验收合格，截至案件起诉前已入住190多户但均没有办理房 产证。小区建设有地下室，地下规划车位有47个，规划设计图纸上的地下室含 人防工程和非人防工程两部分，并分别标注建筑面积。经现场勘查地下室为一
二、所有权纠纷 121
个整体，人防工程和非人防工程之间并无明显界限。
某县房地产交易中心的测绘报告书显示，该房屋共有面积中不包含地下车 位。某房地产公司按套销售房屋，商品房总价款已包含套内建筑面积及分摊的 共有建筑面积的价格。商品房购销合同中约定“该商品房的产权登记面积包括 套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记以产权登记机关确定为准”。 2017年9月1日，某县住房和城乡建设局与某房地产公司签订的《人防工程维 护和安全管理责任书》中明确某房地产公司按有关规定与使用人签订《人民防 空工程平时使用合同》,并报该局备案，如果该人防工程由某房地产公司自己 使用，则需按人防工程维护管理规定做好日常维护工作。人民防空工程是国防 工程的组成部分，不得出售、转让。人防地下室车位禁止出售。某房地产公司 认为其享有对地下停车位的所有权、管理权，对其安装车位锁准备进行管理， 但小区业主认为地下停车位属小区业主共有，于是砸坏车位锁，双方产生纠纷。 某县住房和城乡建设局明确人防工程区域内的车库及停车位，某房地产公司使 用需报住建局备案同意，人防工程区域外属小区规划用于停放汽车的车位、车 库，由某房地产公司与小区业主协商约定。某房地产公司向某县公安局城镇派 出所控告某小区地下车库车位锁被故意毁损，城镇派出所经审查认为没有犯罪 事实，不予立案，某房地产公司不服申请复议并复核，均被维持。
【案件焦点】
1.如何认定某小区地下47个规划停车位的权利归属；2.某房地产公司对 该小区地下车位是否有权对外转让、租赁。
【法院裁判要旨】
云南省南涧彝族自治县人民法院经审理认为：某小区地下车位并未纳入公 摊面积，故某房地产公司销售给业主的房屋并不包含地下车库中非人防工程区 域内的车位。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设 施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个 人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者
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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷
使用管理，收益归投资者所有”之规定，该案中的人民防空工程系某房地产公 司投资建设，故在平时对于该小区人民防空工程区域内的车位，由某房地产公 司使用管理，收益归某房地产公司所有。鉴于某小区地下室人防工程和非人防 工程之间并无明显界限，整个地下室作为一个整体，无法区分人防车位和非人 防车位，根据《中华人民共和国人民防空法》关于人防工程属国家所有的规 定，结合小区地下车库非人防区域内的车位由某房地产公司享有所有权和小区 住户众多，人防区域和非人防区域一共只有47个车位的实际以及某县住房和城 乡建设局与某房地产公司签订的《人防工程维护和安全管理责任书》,某房地 产公司享有小区地下室停车位的管理权、使用权、收益权，但不得出售和转让。 某小区业主委员会认为房屋出售后，人防工程应作为公建设施归全体成员业主 所有的辩称，无证据证明开发商将人防工程建设投资成本摊入房屋销售价格中， 开发商销售房屋并不必然导致人防工程投资者转移，故对某小区业主委员会的 辩解不予采信。
云南省南涧彝族自治县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四 条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第 六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的 解释》第九十条之规定，判决如下：
一 、某房地产公司享有某县某小区地下车库47个规划车位的使用权、管理 权和收益权；
二 、驳回某房地产公司的其他诉讼请求。
某小区业主委员会不服一审判决，提起上诉。云南省大理白族自治州中级 人民法院同意一审法院裁判意见，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
利用小区人防空间为小区业主设置停车位，有利于缓解“停车难”问题。 但因法律规定不明确，以及小区业主权利意识增强，导致近年来关于人防车位 所有权、收益权的争论不断。本案的核心问题为未纳入公摊且属人防工程的小
区地下车位的权利归属以及能否转让租赁地下车位。
对于车位的权利归属问题。该小区地下47个规划停车位，分为人防车位和 非人防车位两种。对于人防车位，《中华人民共和国民法典》第二百五十四条 (原《中华人民共和国物权法》第五十二条)规定，国防资产属于国家所有。 人防车位用于国防目的，应属国家所有。根据《中华人民共和国人民防空法》 第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。 平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。人防车位由国家所有，但应遵 循“谁投资、谁受益”的原则分配其使用、管理及收益权能，具体应以“建设 成本是否已经列入小区商品房建设成本”“面积分摊有无实际摊入小区业主的 分摊面积”为界定标准。某小区业主委员会辩解，根据《关于规范防空地下室 易地建设收费的规定》《商品住宅价格管理暂行办法》《城市居住区规划设计规 范》的相应规定，房屋出售后，人防工程应作为公建设施归全体成员业主所 有。因上述规定是在规范开发商确定房屋销售价格，即开发商所销售的房屋计 价依据，但该案无证据证明开发商将人防工程建设投资成本摊入房屋销售价格 中，开发商销售房屋并不必然导致人防工程投资者转移，故对被告的辩解不予 采信。综上，人防车位属国家所有，人防车位的投资人为某房地产公司，某房 地产公司享有管理权和收益权，非人防车位由某房地产公司享有所有权。
对于某房地产公司是否可以转让、租赁地下车位问题。人防车位属国家所 有，某房地产公司作为投资人对人防车位享有管理权和收益权，但不得出售和 转让。对于非人防车位，根据在案证据，地下车位并未纳入公摊面积，因此， 某房地产公司销售给业主的房屋并不包含地下车库中非人防工程区域内的车位。 虽然小区地下室设计规划图纸上人防区域和非人防区域有区分，但从现场实际 状况来看，人防工程和非人防工程之间并无明显界限，整个地下室就是一个整 体，无法隔离开来，也就是说，人防车位和非人防车位是无法区分的。根据相 关法律规定，地下室首先要满足人防需要，故整个地下室就只能视为一个人防 工程设施来进行管理。结合该小区住户众多，人防区域和非人防区域一共只有 47个车位，某县住房和城乡建设局与某房地产公司签订的《人防工程维护和安
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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷
全管理责任书》明确的内容，判决某房地产公司享有某小区地下车库47个规划 车位的使用权、管理权和收益权，但没有出售和转让权。
商品房住宅小区内因停车位供需关系紧张产生的冲突日益增多，成为小区 矛盾的焦点。车位问题事关百姓民生，处理好该问题，能有效保护人民群众合 法权益，维护社会秩序，促进社会安定和谐。
编写人：云南省南涧彝族自治县人民法院 杨瑞敏
