——李甲诉日森公司、李乙农村土地承包合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2019）京0114民终4217号民事裁定书 2.案由：农村土地承包合同纠纷
3.当事人

原告（被上诉人）：李甲

被告（上诉人）：日森公司 被告（被上诉人）：李乙
【基本案情】





2016年11月3日， 日森公司为甲方，李甲为乙方共同签订《阳光生 态种植园承包合同》。合同要素如下：1.位置：乙方自愿承包甲方位 于崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元K02号共1座日光温室大 棚及棚间土地，面积为380平方米，其中温室面积为175平方米，大棚 配套房为15平方米，棚前空地为190平方米；2.期限：承包期限为27 年， 自2016年11月3日至2043年11月3日；3.租金：乙方向甲方支付每 座大棚（含阳光温室、配套房、棚前空地及现状配套设施）的租金共 计162000元，签订承包合同时一次性付清；4.其他：乙方按年支付管 理维护费，暂定每年2400元；交付日期为2017年6月1日， 自双方签字 盖章之日起生效。合同签订后， 日森公司交付了大棚及场地，李甲交 纳了水费押金200元、车辆办证费10元，并支付了2017年6月1日至2017 年9月30日的管理费800元。

2017年8月，崔村镇政府《关于清理整治违规农业设施的通知》载 明：农业大棚涉嫌违法建设，问题集中表现在大棚内外硬化，操作间 改建、扩建及长期闲置等，涉及违法建设的大棚，一是属地村民对操 作间进行改建、扩建；二是个人或单位租赁土地后统一进行大棚建 设，建设后再分别租赁给各业主，由业主进行违法违规建设；三是基 本农田重新划定工作，将原设施农业用地调整为永久性基本农田。同 时发出的《通告》载明：严禁以设施农业为名建设大棚房，严厉打击 违法用地，一经发现立刻无条件拆除。

同月，崔村镇政府对李甲承租大棚场院内被认定为违法建筑的大 棚配套房等非农业设施进行了强制拆除。李甲于2018年6月再次拆除之 后未再继续使用所承包场院。现该“阳光生态种植园”为日森公司实际 管理和控制。





《政府信息答复告知书》记载：该地块的土地规划性质为基本农 田保护区、一般农地区及林业用地区。涉案地块范围内未办理过设施 农用地备案手续。

日森公司于2017年9月20日至2018年7月26日，为一人有限责任公 司，股东为李乙。
【案件焦点】

李甲与日森公司签订的合同是否有效。 【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为：本案为有关农村土地利用的 土地承包合同纠纷，应当依照农村土地承包法律及土地管理法律的规 定确认合同效力及双方当事人的权利义务责任事项。

首先，关于合同效力争议问题。《中华人民共和国土地管理法》 第四条规定，国家实行土地用途管制制度。第十二条规定，依法改变 土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。诉争双方签订合同 的实际目的是将建设日光温室大棚用途的农业用地进行改建用于非农 业的生活休闲用途，显然违反了法律强制性规范。双方签订的《阳光 生态种植园承包合同》虽系双方真实意思表示，但因违反了我国现行 法律的强制性规定，构成合同双方以签订合同的合法形式掩盖改变土 地用途的非法目的情形，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条 规制的合同无效情形之一，应予宣告无效。

其次，关于合同被确认无效后的善后处置问题。诉争合同被确认 无效后，双方权利义务即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应





当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。据此：1.关 于李甲承包的场院处置。李甲应当将所承包的大棚及场院返还日森公 司，鉴于大棚场院已经被拆除，无法继续使用，且包括大棚在内的园 区由日森公司集中管理，故在拆除之后李甲不必再行支付占用、使用 费用；2.关于李甲主张退还租金的请求，涉案《阳光生态种植园承包 合同》约定承包期限为27年， 自2016年11月3日至2043年11月3日，诉 争大棚及场院于2017年8月被拆除违建部分，李甲自述于2018年6月之 后未在继续使用所承包场院。现该“阳光生态种植园”为日森公司实际 管理和控制，但未办理退还交接手续。除李甲实际占有使用期间应当 折抵相应承包费外，剩余未到期年限的承包费应予返还，具体金额由 法院参照合同约定及使用年限折算确定；3.关于李甲请求判令日森公 司承担管理费、水费及水费押金、办车证费的请求。对于水费押金日 森公司应返还，已支付水费和管理费均在合同中明确约定，且李甲已 实际使用或享受服务，要求返还无依据，同理，相应的办车证费也已 实际发生和使用，李甲请求返还无依据。

最后，关于共同被告李乙的连带责任问题。依照《中华人民共和 国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司 财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。据 此，李乙针对李甲提出的其在担任日森公司唯一股东期间公司财产独 立情况应进行举证，现其未能提交有效证据证明公司财产独立于其股 东自己的财产，应当依法承担公司债务的连带责任。

北京市昌平区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二 条、第五十八条， 《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二 条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决：

一、李甲与日森公司签订的《阳光生态种植园承包合同》无效；





二、日森公司于本判决生效后七日内返还李甲租金152320.83元， 水费押金200元，共计152520.83元；

三、李甲于本判决生效后七日内向日森公司腾退交还位于崔村镇 昌金路北“阳光生态种植园”种植单元K02号日光温室大棚及棚间土地 （按现状交付）；

四、李乙对本判决第二项确定的给付责任与日森公司承担连带责 任；

五、驳回李甲的其他诉讼请求。

日森公司不服一审判决，提起上诉。

二审审理期间， 日森公司自动撤诉。北京市第一中级人民法院裁 定准予其撤回上诉。
【法官后语】

近年来，休闲观光农业在政策和市场的双重驱动下快速发展，呈 现出欣欣向荣的景象，但是也出现了部分开发商以发展休闲观光农业 作为掩护，私自侵占农用地，违规建设，甚至进行房地产开发的乱 象，“大棚房”就是其中的典型代表。为坚决遏制“大棚房”问题蔓延的 势头，切实落实最严格的耕地保护制度， 自然资源部、农业农村部自 2018年8月起在全国范围开展“大棚房”问题专项整治行动。之后，大量 围绕“大棚房”的合同纠纷涌入法院，如何对相关合同的效力进行界定 成为审判焦点。本案即典型的涉“大棚房”农村土地承包合同纠纷。

1.通谋虚伪行为进行“大棚房”交易的合同无效。通谋虚伪行为是 指行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行





为以假意掩盖真意。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规 定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以 虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处 理。涉“大棚房”的交易合同从表象上看与一般的农村土地承包经营权 流转合同无异，合同目的均系发展农业种植，但经实地走访等调查， 可以明显看出该类案件的涉案土地存在地面硬化、承租人加盖或扩建 看护房甚至直接在大棚区域内部搭建房屋等行为。有些建设行为系出 租人提前实施完毕，承租人“拎包入住”；有些建设行为系出租人事先 允诺由承租人按照个人意志实施改建。不论哪种情形，双方以签订真 实合同的虚伪行为掩盖逃避国家土地用途管制制度的不良动机均十分 明显，存在意思和表示故意不一致的情形。因此，涉“大棚房”的合同 虽系双方真实意思表示，但因双方存在通谋虚伪表示，其掩藏的真实 行为亦违反了我国现行法律对于土地用途管制的强制性规定，应确认 无效。

2.“大棚房”合同无效的法律后果。“大棚房”合同被确认无效后，应 结合双方当事人的过错程度，按照公平、可执行原则进行善后处理。 （1）关于涉案场地的处置。承租人应当将所承包的大棚及场院返还出 租人，但若大棚已经被拆除，无法继续使用，且已由出租人或政府集 中管理的，承租人不再承担相应的返还义务。（2）关于承租人已支付 各类费用的退还。因绝大部分承租人租赁“大棚房”实为日常居住所 用，故有些出租人将其已经改建好的房屋进行出租时会收取水费、电 费、停车费、日常管理费等费用。若承租人要求对上述钱款予以返， 还应区分对待：对于合同未履行部分利益的返还，如因大棚被拆除等 原因导致承租人未实际占有使用大棚的，合同剩余年限的租金、各类 费用的押金等应予支持；对于水费、电费、管理费等已发生费用的返





还，因该类费用已实际使用或享受服务，要求返还无依据，应不予支 持。
耕地保护是一条红线，事关国家粮食安全、生态安全和社会稳 定，是国计民生的头等大事。“大棚房”问题的本质是为了谋取短期经 济利益而破坏农业用地、改变土地性质和用途，不仅违反国家法律法 规，而且严重破坏农业发展。司法裁判具有社会导向性，因此法院在 处理当事人通过通谋虚伪表示进行“大棚房”交易的案件时应认真查明 事实、积极进行实地勘验，透过现象看本质，坚决执行最严格的耕地 保护制度。当前，全国各地加大了对于耕地的保护力度，集中开展了 包括浅山区治理、疏解整治促提升、拆除违法建筑等多项整治行动。 对于“大棚房”案件的审理思路可以推广适用于以上案件的民事裁判， 让司法裁判积极服务于社会治理，成为践行“两山”理念的生动实践。

编写人：北京市昌平区人民法院 潘幼亭 北新淼