——高某强诉万利公司房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2019）京03民终1315号民事裁定书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告（上诉人）：高某强

被告（被上诉人）：万利公司 【基本案情】
2015年6月27日，高某强与万利公司签订《购房协议》，合同约定 高某强购买万利公司开发建设的位于北京市密云区密云镇季庄村万利 花园小区第3座2单元302室，建筑面积139平方米，房款100万元……该 合同并就付款方式及期限、交付期限、交接、产权登记、保修责任等 事项进行了约定。合同签订当日，万利公司向高某强出具100万元购房 款、物业管理费、首季度取暖费、电费、装修押金、装修管理费、公 共维修费用等收据。





法院同时受理高某强诉万利公司的同类案件共6件，除本案案涉房 屋外，另外5个案件的案涉房屋为不同面积，但约定的房款均为100万 元。其中万利公司向高某强出具的2015年6月13日签订的两套房屋的收 据编号分别为0696423 、0696424。万利公司向高某强出具的2015年6月 27日签订的两套房屋的收据编号分别为0696401 、0696402。
【案件焦点】

高某强与万利公司关于诉争房屋所签订的《购房协议》如何认 定。
【法院裁判要旨】

北京市密云区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同 法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买 受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得 房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。由于本案双方对签 订的房屋买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示 一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合 同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主 张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订房屋买卖合同的 真实意思及双方之间的法律关系性质。

根据本案查明的事实，本案诉争房屋的《购房协议》与以支付购 房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而 与民间借贷中以签订房屋买卖合同为借贷提供担保的通常做法相吻 合，故高某强与万利公司之间应不属于真实的房屋买卖合同关系，应 为以案涉房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。理由如下：第一，





涉诉的6套房屋虽面积不同，合同签订时间不同，但房屋总价均为100 万元，双方签订的其他认购合同房屋总价亦均为100万元，房屋总价款 “ 一刀切”的特点不符合正常的房屋买卖情形，且单价明显不符合房屋 买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的 房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合；第二， 自2013年左 右，双方开始存在民间借贷关系，双方曾存在以案涉房屋所在小区的 房屋进行借款担保及房屋回购的情形，且目前双方的民间借贷纠纷正 在审理中，而万利公司未取得案涉房屋预售许可证明、竣工验收证明 的事实已经持续很长时间，高某强在明知案涉房屋未取得预售许可证 明、竣工验收证明的情况下，仍然与万利公司签订《购房协议》， 此 不符合一般购房人特征；第三，高某强称购买涉诉6套房屋支付房款的 方式均为现金，此不符合一般情形下购房人支付房款的方式；第四， 在北京市限购政策下，高某强与万利公司签署如此多的购房协议，明 显不符合一般人的购房特征。依照《中华人民共和国合同法》第一百 三十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的 规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条 第一款第三项之规定，裁定驳回原告高某强的起诉。

高某强不服原审裁定，提起上诉。

北京市第三中级人民法院经审理认为：一审法院认定事实清楚， 适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第 一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。 【法官后语】





本案的争议焦点为高某强与万利公司关于诉争房屋所签订的《购 房协议》如何认定。高某强主张与万利公司之间系房屋买卖合同关 系，万利公司主张与高某强签订《购房协议》系对双方之间民间借贷 的担保。

《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖 人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支 付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法 律特征。由于本案双方对签订的房屋买卖合同外观形式表现的法律关 系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能 够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双 方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认 定双方签订房屋买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。

如何认定双方对签订的房屋买卖合同外观形式表现的法律关系是 否与双方真实意思表示一致。如何区分房屋买卖合同关系与为借贷提 供担保的关系。宜从以下几个方面判定：（1）付款方式。房屋买卖合 同关系通常为转账，而为借贷提供担保多以现金为主。本案中高某强 购买涉诉6套房屋支付房款的方式均为现金，此不符合一般情形下购房 人支付房款的方式。（2）实际付款数额与约定付款数额是否一致。正 常的房屋买卖合同关系双方都会按照合同约定履行自己的义务，交付 足额购房款。而为借贷提供担保的实际交付款项与约定的购房款数额 不一致，例如，有些以转账的方式支付款项，但扣除了本月的利息， 符合民间借贷支付利息的情形。（3）双方约定房屋价格是否符合买卖 房屋交易习惯。房屋买卖关系会按照市场价值约定房屋单价。而为借 贷提供担保的关系往往会约定较低的单价，单价明显不符合房屋买卖 交易中开发商通常能够让利的幅度，借贷用于担保的房屋作价通常低





于实际市场出售价格。本案中涉诉的6套房屋虽面积不同，合同签订时 间不同，但房屋总价均为100万元，双方签订的其他认购合同房屋总价 亦均为100万元，房屋总价款“一刀切”的特点不符合正常的房屋买卖情 形。（4）双方是否有其他借贷关系。本案中自2013年左右，双方开始 存在民间借贷关系，双方曾存在以案涉房屋所在小区的房屋进行借款 担保及房屋回购的情形，且目前双方的民间借贷纠纷正在审理中。 （5）是否一次性购买多套房屋。在北京市限购政策下，高某强与万利 公司签署如此多的购房协议，行为本身并不属于通常情形下自然人为 使用或投资进行商品房买卖的情形。即使其系以炒房为目的，但在案 涉房屋尚没有开发完成，万利公司未取得案涉房屋预售许可证明、竣 工验收证明的事实已经持续很长时间的情形下，高某强在明知案涉房 屋未取得预售许可证明、竣工验收证明的情况下购买多套商品房并现 金全额支付购房款，从该交易本身的商业风险考虑亦具有一定不符合 常理之处。（6）双方是否存在回购的情形。如双方在签订房屋买卖合 同后又签订回购合同的情形，房屋出卖方，在购房人已经全额支付了 购房款的情形下仍保有通过回购的方式将房屋取回的权利，与房屋买 卖合同关系中买受人付清购房款后，出卖方即负有交付房屋并办理产 权过户义务的通常权利义务内容不相符，也不具有合理性。

编写人：北京市密云区人民法院 黄杰