——蒋某国诉李某房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2019）京02民终7057号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告（反诉被告、上诉人）：蒋某国 被告（反诉原告、被上诉人）：李某 第三人（被上诉人）：我爱我家公司
【基本案情】

蒋某国、李某及我爱我家公司在《房屋买卖合同》中约定2018年 11月12日前办理完抵押注销手续。合同签订当日李某向蒋某国支付定 金，网签后7日内李某通过资金存款方式向蒋某国支付488万元。同日





蒋某国、李某及伟嘉安捷公司签订《履约服务合同》， 约定第三方垫 资还款相关事宜。同时在《补充协议》中约定《买卖合同》《履约服 务合同》《居间合同》的履行截止日期为2018年12月1日。蒋某国作为 收受定金的一方，未能在协议约定日期前办理完解除抵押手续，并在 2018年12月19日在案涉房屋上更换抵押权人。双方并未约定具体的网 签时间，亦未就网签手续及办理抵押注销手续的履行顺序进行约定， 在案证据亦无法显示双方就此达成一致意见。蒋某国认为履行期届 满，李某没有申请贷款并配合办理网签手续，拒绝履行合同构成实质 违约，请求法院判令解除三方签订的房屋买卖合同及补充协议，并要 求李某向蒋某国支付违约金105.6万元。李某主张蒋某国没有按照合同 约定在2018年11月12日前办理完解除抵押手续，且提供的房屋抵押状 态信息与实际情况不符构成违约。我爱我家公司同意解除合同。诉讼 过程中李某提起反诉请求：（1）解除三方签订的《房屋买卖合同》及 《补充协议》； （2）判令蒋某国向李某双倍返还定金40万元；（3） 判令蒋某国向李某支付居间服务费127170元；（4）判令我爱我家公司 对第三项所述诉讼请求承担连带责任；蒋某国抗辩称李某签订网签合 同后，第三方担保机构才可以办理解除抵押手续。签订网签合同系办 理解除抵押手续的前置程序。我爱我家公司同意解除合同，但不同意 连带承担居间服务费。二手房买卖交易合同履行不以解押为前提，过 户前把抵押解除即可。中介机构称为节约时间让双方先签订无抵押的 草拟网签合同。若出具“有抵押”网签，待解押完成需注销网签再重新 进行网签，则无法在约定过户时间内完成过户。
【案件焦点】

1.蒋某国未及时办理解押手续，并更换新抵押权人是否构成违约 行为；2.李某拒绝签署与实际抵押状态不符的网签合同的行为定性。





【法院裁判要旨】

北京市西城区人民法院经审理认为：《补充协议》中明确约定， 蒋某国应在2018年11月12日前办理完解除抵押，以及逾期解除抵押蒋 某国应当承担的相应责任。截至法院庭审辩论终结前，案涉房屋仍处 于抵押状态；且于2018年12月19日在案涉房屋上设立新的他项权利， 上述情形已经达到合同约定的不能履行的情形，故对李某要求解除合 同及双倍返还定金的反诉请求予以支持。对于蒋某国以李某未按照约 定进行网签、办理贷款等事宜，因双方未明确具体办理期间，且蒋某 国提交的证据不足以证明第三方机构垫资解除抵押系以案涉房屋网签 合同的签订为前提，在蒋某国未办理完毕案涉房屋解除抵押手续的情 况下，同时结合我爱我家公司草拟的网签合同所记载的房屋抵押情形 与实际不符的情况，李某拒绝进行网签存在合法依据，故法院对蒋某 国的全部诉讼请求予以驳回。李某要求蒋某国与我爱我家公司承担连 带居间服务费的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，不予支持。综 上，北京市西城区人民法院判决如下：

一、解除蒋某国与李某于2018年4月27日签订的《北京市存量房屋 买卖合同》；

二、解除蒋某国、李某、我爱我家公司于2018年4月27日签订的 《补充协议》；

三、自本判决生效之日起七日内，蒋某国返还李某定金40万元；

四、驳回蒋某国的全部诉讼请求；

五、驳回李某的其他诉讼请求。





蒋某国不服一审判决，提起上诉。

北京市第二中级人民法院经审理认为：根据《房屋买卖合同》及 《补充协议》的约定，蒋某国承诺在2018年11月12日前办理完解除抵 押手续，如蒋某国逾期则应按照《买卖合同》《履约服务合同》中违 约条款的约定承担违约责任。《补充协议》第六条亦载明，本协议如 有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定。上述合同签订后，李 某如约支付20万元定金，现蒋某国作为收受定金的一方，未能在协议 约定日期前办理完房屋解押手续，更于2018年12月19日在本案房屋上 继续设立新的抵押权，违反双方协议约定，李某据此主张解除本案 《房屋买卖合同》及《补充协议》， 要求蒋某国双倍返还定金的诉讼 请求，具有事实和法律依据，一审法院对此予以支持，处理正确，法 院予以确认。

关于蒋某国抗辩主张其未能成功解押系因李某拒绝配合网签一 节，经法院询问，蒋某国称其主张网签系解押前置流程的依据为《补 充协议》第四条及《房屋买卖合同》第四条，同时该流程亦是我爱我 家公司房屋买卖流程。经审查，上述合同条款并未就解押之前必须进 行网签一事进行约定，在案证据亦无法显示双方就此达成一致意见， 故李某在房屋仍设立有抵押的状态下拒绝签订与实际抵押情况不符的 网签合同，并无不当。故针对蒋某国此项抗辩理由，法院不予采信。

关于蒋某国上诉称根据《房屋买卖合同》第五条的约定，李某未 在约定时间内向银行申请贷款一节，经法院审查，上述条款适用情况 为若李某因自身原因无法获得贷款机构批准贷款而继续申请贷款，该 适用条件与本案情形不符，故法院对蒋某国此项上诉意见亦不予支 持。





综上所述，蒋某国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认 定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事 诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
因房源、付款方式的不同使得房屋买卖当事人在交易过程中承担 的义务存在差异。在房屋买卖合同中，双方针对某交易流程明确约定 履行期限时，履行义务人应在期限届满前勤勉、全面地履行其义务。 若对方未按照合同条款或房屋交易流程、交易习惯履行合同义务构成 违约的情况下，当事人依据《中华人民共和国合同法》的有关规定可 享有履行抗辩权，据此认定对方违约责任，排除己方的违约责任。
本案中双方未就各购房流程的时间进行一一约定，只有两处约定 了具体的时间：一处系蒋某国应于2018年11月12日前办理抵押注销手 续；另一处系双方履约截止时间为2018年12月1日。另有一处可推定时 间，即李某网签后7日内须向蒋某国通过资金存管方式划转488万元。 对于签订网签合同及办理解除抵押手续的前后顺序没有明确约定，故 双方应在合同履行期届满前各自履行其义务。履行期限届满后，蒋某 国未办理解押手续，李某亦未签订网签合同。

法院审查认为蒋某国构成违约的具体裁判理由：（1）蒋某国未按 照合同约定于2018年11月12日前办理完解除抵押手续；（2）合同履行 期届满后，蒋某国于2018年12月19日在案涉房屋上更换新抵押权人， 结合其于2018年4月27日与伟嘉安捷公司签订《履约服务合同》的约





定，蒋某国再次更换新抵押权人的行为将导致第三方担保机构无法顺 利完成垫资解除抵押事宜，从而认定蒋某国构成违约行为。

此案中李某是否有权拒绝签订与实际抵押状态不符的网签合同， 值得探析。

自2008年北京市建设委员会发布《关于全面推行存量房买卖合同 网上签约有关问题的通知》［京建交〔2008〕628号］规定，已取得房 屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行 存量房买卖合同网上签约。房屋交易过程中就存在自签合同及网签合 同并存的现状。通常情况下，网签合同与自签合同及实际情况一致， 但存在差异时若当事人拒绝签署网签合同如何认定给司法实务造成了 一定的困惑。结合此案例的分析，法院认定李某拒绝签署无抵押网签 合同的行为不构成违约。我们主要从以下3个方面进行分析：

1.当事人是否取得履行抗辩权

双务合同中抗辩权的行使系当事人的正当权利，并非违约，受法 律保护。对方当事人拒绝或迟延履行其义务时，一方在享有先履行抗 辩权或同时履行抗辩权时，当然有权拒绝签订网签合同。本案中蒋某 国未注销抵押，并设立新的抵押权人构成违约的情况下，李某拒绝签 署网签合同的行为系行使履行抗辩权，具有合法性。

2.当事人签订与实际抵押状态不符的网签合同，是否符合自签合 同的约定，即是否符合当事人的真实合意

这引申出自签合同与网签合同的效力问题，司法实践中一般认为 网签合同的主要目的在于规范存量房交易市场，防止“一房二卖”交易 的发生，更多强调的是备案性质，除非有充分证据证明自签合同违背





当事人的真实意思表示。换言之，若双方在自签合同中明确约定网签 时间早于注销抵押的时间，即使网签合同中的抵押状态显示无抵押， 亦认为符合当事人的真实合意，拒绝签署构成违约。蒋某国主张进行 网签系注销抵押的前置程序，但蒋某国与李某并未对此在自签合同中 予以明确约定，所以李某拒绝签署网签合同并无不当。

3.签订与实际抵押状态不符的网签合同，对签订主体是否可能构 成重大利益损害

本案中双方约定，签订网签合同后李某应在7日内通过资金存管的 方式向蒋某国支付488万元的购房款。也就是说，倘若李某签订与实际 抵押状态不符的网签合同后，即负有短期内向蒋某国支付488万元购房 款的合同义务。此时李某可能面临支付购房款后案涉房屋仍未解除抵 押无法过户、甚至购房款无法追回的风险。此时要求李某签订网签合 同导致双方权利义务严重不对等，不符合公平正义的核心法治追求。

编写人：北京市西城区人民法院 徐澜涛 姜洁