——房屋买卖双方所签房屋买卖合同，不因该划拨土地使用权转让是否报请有批准权人民政府审批同意而影响其效力。标签：合同效力|未经审批|房屋买卖|划拨土地案情简介：2007年，杨某将划拨土地上自建住宅楼以8.5万元转让给曹某，并约定税费及土地出让金由曹某缴纳。2010年，曹某向镇土地管理所递交了交纳土地出让金申请。其间，双方矛盾。杨某诉请确认合同无效。法院认为：①案涉房屋系杨某自建取得，且已领取产权证书，依《物权法》第39条规定，杨某对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故杨某将该房屋出售给曹某系其依法行使财产处分权，故杨某有权将其自建取得的私有房屋出售给曹某。《城市房地产管理法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院有关规定，报有批准权的人民政府审批”。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”依此，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，未报请有批准权的人民政府审批同意，划拨土地使用权转让行为并不当然无效，可通过效力补正。②《物权法》第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押，但法律另有规定的除外。”《城市房地产管理法》第61条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”依上述法律可知，我国法律对以划拨方式取得的土地使用权并未禁止转让，只要当事人履行了相关法定手续，仍可将其转让。本案中，住宅楼买卖协议目的是转移房屋所有权，尚未改变土地使用权性质，未损害国家利益和社会公共利益。故《城市房地产管理法》第40条、第61条规定，均属于管理性而非效力性强制规定、违反该类规定并不导致合同无效、只是应受行政主管部门行政处罚。该案中，双方当事人已明确约定了土地使用权转让及土地出让金缴纳事宜，且依据上述法律该约定并不违反法律规定，故杨某以签订住宅楼买卖协议时该房屋所占土地系国有划拨土地不能转让为由，主张房屋买卖协议无效，理由不能成立。③《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”本案中，杨某与曹某均具有相应民事行为能力，且双方关于房屋买卖意思表示真实。虽案涉房屋所占土地为国有划拨土地，《城市房地产管理法》规定此类土地转让时，应报有批准权的人民政府审批，但政府审批不是对土地使用权转让合同或房屋买卖合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批、故政府审批不是此类合同成立的生效要件。杨某与曹某所签住宅楼买卖协议，无需办理登记或审批手续，双方订立时即已生效。故对杨某诉请，不予支持。案例索引：:安徽宣城中院“杨某诉曹某房屋买卖合同纠纷案”,见《划拨土地上私有房屋转让合同具有法律效力》(吴环),载《人民司法·案例》(201418:99)。