——预售宣传资料及鸟瞰图就房屋位置及外观所做说明和允诺具体确定、对签约及房价确定有重大影响的，视为要约。标签：合同成立|要约|房屋买卖|售房广告案情简介：2007年，徐某购买开发公司商品房，发现交付房屋与开发公司预售中宣传资料和鸟瞰图约定不符，发现房屋东侧客厅窗台外多了一堵装饰墙。法院认为：(①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。案涉商品房买卖合同合法有效。开发公司在商品房开发预售中的宣传资料与鸟瞰图就双方签订合同标的位置及外观所做说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定有重大影响的，该宣传资料及鸟瞰图应视为要约。该宣传资料及鸟瞰图虽未载入商品房买卖合同，但亦应视为合同内容。②尽管购房合同后附有所购房屋平面示意图，但由该图并不能看出所购房屋窗外是否有装饰墙。在开发公司对所售房屋宣传资料中，徐某所购房屋窗外是一平台，并无装饰墙存在。该宣传资料所反映内容，对徐某选择所购房屋具体位置及对合同订立有重大影响。开发公司未征得徐某同意，在徐某购买的商品房东面修建装饰墙，该墙已影响徐某所购房屋采光和通风，违反了双方之间合同约定，应承担相应违约责任。判决开发公司拆除徐某所购房屋东侧超出客厅窗台水平线以上的装饰墙。案例索引：陕西汉中中院(2007)汉民终字第560号“西乡县钜富房地产开发有限公司与徐丽商品房买卖合同纠纷上诉案”,见《商品房预售中宣传资料及鸟瞰图系要约或要约邀请的确定》(黄大鹄),载《人民司法·案例》(200902:81)。