——投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋，当事人仅以划拨用地主张认定合同无效的，应不予支持。标签：房屋租赁|划拨土地|合同效力案情简介：1997年，部队与张某签订合同，约定张某投资建设部队划拨土地上立项的商业大厦。大厦建成后产权归部队所有，张某租用该大厦12年，每年交纳租金82万元。1998年，大厦竣工，张某承租经营。2003年，双方因租金问题致诉。有关合同效力成为争议焦点。法院认为：①《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定划拨用地未经批准不得出租，但《城市房地产管理法》第56条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”《城市房地产管理法》并未禁止在划拨土地上建设房屋并出租，仅从通过行政管理保护国家土地收益角度，规定将租金中所含土地收益上缴国家。从法律适用角度分析，《城市房地产管理法》相对于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》而言，属于新法，应优先适用新法。从法律位阶上看，前者为法律，后者为行政法规，亦应优先适用。从本案情况看，部队在划拨用地上建设房屋出租，租赁标的物落实在房屋上，亦应首先适用《城市房地产管理法》有关房屋租赁规定。依该法规定，本案所涉合同应认定有效。《合同法》实施后，总的精神是不要轻易认定合同无效，只要未违背法律禁止性规定，即应充分尊重当事人意思表示。②本案所涉合同在房屋完成建设交付承租人使用后，双方当事人基于合同约定履行的主要权利义务与一般房屋租赁合同完全相同，对合同效力认定主要按《合同法》等相关法律有关房屋租赁合同效力规定来予以确定。在房屋尚未建成交付承租人使用前，应基于预租法律行为特点，审查房屋建设合法性。只要所建设房屋取得了合法建设手续，租赁标的物便具有了合法性、合同以认定有效为宜。依《城市房地产管理法》规定、法律并未禁止出租国有划拨土地上建设的房屋。本案中、房屋已竣工交付承租人使用经营多年出租人取得了房屋产权证，故应认定合同有效。案例索引：见《投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力》(关丽，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·指导性案例》(200901/37:128)。出租划拨土地使用权用于商业经营，租赁协议无效以划拨方式取得用于市政公用设施的土地使用权转让、出租用于经营的，因具有改变土地用途性质，应认定无效。标签：房屋租赁|划拨土地|合同效力|商业经营案情简介：1998年，消防支队将培训大楼出租给材料厂，约定租期25年，每年租金50万元，消防支队收取了20万元合同信誉保证金。随后，材料厂投资1400万余元进行后续建设和装修，并成立酒店。2000年，材料厂因资金缺乏，以租赁划拨土地使用权为由诉请确认合同无效并返还投资。消防支队反诉继续履行。法院认为：①消防支队使用的土地是通过划拨方式取得的国有土地，该土地用途为市政公用设施，用作建盖消防培训大楼，消防支队未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，建盖房屋作为酒店连同划拨土地使用权一起出租给材料厂用于租期长达25年的商业经营，违反了《土地法》和《土地管理法实施条例》等法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，应认定双方所签租赁协议无效。消防支队主张按《房地产管理法》相关规定，将租金中所含土地收益部分上缴国家，租赁协议即为有效。但由于消防支队房屋出租行为具有改变土地用途性质，是违法行为，故无论是否上缴租金中土地收益部分，均不能使租赁协议合法有效。②双方协商对未完工程土建部分和装修由材料厂投资，故消防支队应按鉴定评估价值，对材料厂投入装修费用部分给予适当补偿。因材料厂在签订租赁协议时知晓消防支队划拨土地使用权性质以及房屋状况，未尽充分注意义务，对导致租赁协议无效亦负有一定责任、对造成酒店停业亦有责任、且消防支队收回证照行为是收回酒店经营权但并未实际接受该酒店，同时鉴于消防支队在出租诉争土地及房屋过程中，除收到材料厂支付的合同信誉保证金外，未再收到材料厂支付的租金，未从合同履行中获得实际利益，故材料厂应自行承担酒店停业期间所丧失经营利润等预期利益和用设施设备抵债产生的损失以及消防支队从其手中收回酒店经营权后所发生的人工工资费、水电费等。③根据法律确定无效合同处理原则，材料厂返还租赁标的物和消防支队返还投资款项、属同时履行义务范畴，材料厂提出消防支队应在其腾交房屋同时返还全额投资款理由正当、应予支持。关于房屋使用费问题、因材料厂已实际使用该房屋一年，其本应向消防支队支付相应房屋使用费，以每年50万元计算，但材料厂已向消防支队支付20万元合同信用保证金，其提出该笔款项应折抵房屋使用费，只需再支付30万请求，理由成立，予以支持。判决双方所签租赁协议无效，消防支队返还材料厂投资款1400万余元及利息，材料厂支付消防支队房屋使用费30万元。案例索引：最高人民法院(2001)民一终字第73号“某材料厂与某消防支队房屋租赁合同纠纷案”,见《昆明市公安消防支队与重庆市垫江复合保温材料总厂、昆明小林大酒店有限责任公司房屋租赁纠纷上诉案——以划拨方式取得用于市政公用设施的土地使用权转让、出租行为效力的认定与处理》(程新文，最高院民一庭；审判长程新文，审判员王文芳，代理审判员贾劲松),载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》(200204/12:292)。