——合同中房地产转让与项目租赁两部分相互独立，租赁合同终止后“另行协商”不成，房地产转让部分不必然解除。标签：房屋租赁|合同解除|继续履行|预约合同案情简介：2008年，机电公司与科技公司、陆某协议共同出资2900万余元，以机电公司名义竞得诉争房地产。2009年，机电公司与光电公司签订房地产转让及光电公司开发项目租赁协议，约定房地产作价3800万元，光电公司首付1500万元，余款以10年项目租金相抵。2011年，因科技公司、陆某分别提起诉讼，导致项目被查封，机电公司与光电公司协议终止项目租赁协议并“另行协商”。光电公司先后以垫付款方式累计支付光电公司“购地款”2000万元后，机电公司以光电公司拒绝履行项目租赁协议，诉请解除整个涉案土地转让及项目租赁协议。法院认为：①案涉土地转让及租赁协议包含房屋、土地转让及项目租赁两个法律关系和两个合同目的。该协议中转让及租赁只是在房屋、土地转让价款支付方式上有一定结合，即首期转让款1500万元由光电公司向机电公司直接支付，余款2300万元，在机电公司租赁光电公司项目租金中逐年抵扣、而该协议其他条款均相互独立，应认定涉案土地转让及租赁协议是相互独立的法律关系，可分别履行。②机电公司通过拍卖方式竞得诉争房地产，其后以3800万元价款出售该房地产，该价款并不背离市场价格，机电公司已交付了房屋及土地，光电公司亦给付了2000万元房屋、土地款，且同意给付剩余款项，转让协议具备继续履行条件，机电公司亦可实现其获得转让款的合同目的。在项目租赁不成情况下，光电公司仅负有支付剩余转让款及利息义务，项目租赁与房屋、土地转让并非互为条件、不可分割，故机电公司主张其不能实现合同目的，不予支持。就项目租赁问题，机电公司可向光电公司另行主张违约责任，但在本案机电公司以光电公司拒绝履行项目租赁协议，而要求解除整个涉案土地转让及租赁协议，不予支持。判决驳回机电公司诉请。案例索引：最高人民法院(2013)民申字第0091号“山东菱重机设备有限公司与中国人民解放军第三三零四工厂合同纠纷案”,见《当事人可为预约合同约定附加生效条件》(杨卓，最高院),载《人民司法·案例》(201414:38)。