——出租人作为守约方行使解除权，在适用减损规则时，应考虑其等待履行的合理期间及替代交易成本扣除两个因素。标签：房屋租赁|合同解除|减损规则|等待履行|替代交易成本案情简介：:2008年12月，杨某租用徐某厂房，约定年租金30万元，每年12月6日前支付。2009年1月，杨某开始欠付租金。同年7月，杨某停止经营。2012年，合同到期后，徐某诉请杨某支付拖欠租金及滞纳金80万余元。法院认为：(①租赁合同属继续性合同，基于此类合同特性，当客观上合同履行丧失价值时，出租人作为守约方行使解除权以收回对租赁物控制应在减损措施之列。若守约方未采取合理措施，认定可避免损失时，法院应考虑守约方等待履行的合理期间及替代交易成本扣除两个因素。②杨某自2009年1月起即欠付租金，其行为已构成违约，其应承担给付租金并按约支付滞纳金责任，但在长达两年有余的期间内，徐某明知杨某未生产经营且分文未缴，仅数次发函催缴租金，直至2012年提起诉讼，始终未采取解除合同、收回房屋、另行出租等措施，其履约行为有违减损规则和诚实信用原则。对于超出合理期限后未采取减损措施造成的租金损失，徐某无权主张。在综合考虑徐某等待对方履约合理期间，以及徐某收回租赁物并另行出租所需时间和金钱支出，判决支持徐某一年半租金以及滞纳金共40万余元主张，剩余一年半租金损失，由徐某自行承担。案例索引：江苏扬州中院(2013)扬民终字第0437号“徐某与杨某、吴某租赁合同纠纷案”,见《租赁合同中减损规则对守约方行为的限制》(王勇、李春艳),载《人民司法·案例》(201510:42)。