——购房合同协议解除后，购房人依约有权占有房屋期间使用费无需给付，但其超出应退房期间使用费构成不当得利。标签：房屋买卖|违约责任|房屋使用费|不当得利|成立要件|合同解除案情简介：1996年，百货公司与开发公司签订商品房购销合同，约定总价款1.2亿余元。百货公司据此支付开发公司首期3900万元。1997年，开发公司交房。1998年，双方签订退房协议，约定退房退款，百货公司两个月内清场、但百货公司近3个月才清完场。2000年，生效判决判令开发公司返还百货公司购房余款及利息。其后，开发公司诉请百货公司支付自1997年以来的房屋使用费。法院认为：①作为买受人的百货公司根据其与开发公司所签购销合同，已按约履行了相应付款义务，并无《合同法》规定的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款五分之一的违约情况。本案合同解除是在双方协商一致基础上达成的，不属于《合同法》第167条所规定情形，故该法条不能在本案中参照适用。②依生效判决，开发公司与百货公司所签购销合同及退房协议合法有效。百货公司按购销合同约定，在支付购房款后，依约取得了房屋使用权，并在房产管理部门进行了登记，故百货公司此期间占有、使用该房屋并支付房款对价，系根据双方当事人合同约定属有权占有。此后、双方又在协商一致基础上签订退房协议、约定退房还款，同时对相关事宜予以明确约定、解除了购销合同。至此、退房协议成为在购销合同解除后确认双方权利义务关系唯一依据。协议签订后，开发公司在通知百货公司停业退房函件中再次明确“其他事项按协议执行”。据此，应认定退房协议系确定双方解除购房合同权利义务关系的“一揽子”协议。③在退房协议中，因双方未就房屋使用费问题进行约定，由此说明开发公司放弃了向百货公司主张退房期限前房屋使用费权利。依退房协议，在开发公司向百货公司发出停业通知后两个月内，百货公司仍有权继续占有、使用房屋。此后、百货公司占有、使用房屋已无合法依据、构成不当得利，应向开发公司支付房屋使用费。百货公司与开发公司在退房协议中只约定退还本金3900万元，并未约定退还购房款本金3900万元在实际占有、使用房屋期间利息，且生效判决已对百货公司主张的返还购房款和利息及损失等请求作出终审判决，故对百货公司就购房款利息和经济损失所提请求不予支持。判决百货公司支付开发公司房屋使用费75万余元。案例索引：:最高人民法院(2001)民一终字第100号“某百货公司与某开发公司房屋使用费、赔偿损失纠纷案”,见《香港万通百货有限公司与南京新华报业房地产有限公司房屋使用费、赔偿损失纠纷案——合同请求权的认定》(韩延斌，最高院民一庭；审判长刘竹梅，审判员张章，代理审判员韩延斌),载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》(200201/9:260)。