——双方当事人就尚不存在或尚未建成房屋签订房屋预租合同，若预租物未取得建设工程规划许可证的，合同应无效。标签：房屋租赁|预租合同|合同效力|规划许可案情简介：2011年，开发公司就其在建物业与投资公司签订房屋租赁合同，约定2年半后交房。投资公司据此支付500万元保证金。2014年，因尚未取得建设工程规划许可证及竣工，投资公司发函解约，开发公司退还保证金后，投资公司诉请依约赔偿迟延交房违约金3365万元、解约赔偿金1.3亿元及其他费用。法院认为：①案涉租赁合同签订时，作为租赁物的房屋尚未建成，故属于对未来建成房屋的预租。关于房屋预租，在现行法律、行政法规未规定情形下，可参照适用有关房屋租赁规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。同时，依《城乡规划法》(2007年)第40条第1款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”规定以及第64条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设前提，也是判断是否合法建筑标准。本案中，无证据证明在一审庭审辩论结束前，案涉地块建设项目已取得建设工程规划许可证，即租赁合同约定的租赁物既未建成，亦未取得合法建设手续，此情形下，租赁合同应认定无效。②租赁合同认定无效后，不再涉及违约和解约问题，有关迟延交房违约金和解约赔偿金相关条款不再适用，故投资公司有关开发公司应支付迟延交房违约金和解约赔偿金诉请不能成立。③案涉租赁合同未取得建设工程规划许可证而被认定无效，系因开发公司未兑现保证和承诺所致，故开发公司对合同无效负有全部过错，应赔偿投资公司因此所受损失。关于赔偿数额，《合同法》第58条所称“对方因此所受到的损失”应限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可获利益。因投资公司已向开发公司支付500万元履约保证金，在开发公司占有此资金期间，投资公司遭受资金损失，故对该部分资金损失开发公司应予赔偿。判决开发公司赔偿投资公司损失358万余元。案例索引：最高人民法院(2017)最高法民终171号“某投资公司与某开发公司租赁合同纠纷案”,见《房屋预租合同的效力如何认定——浙江银泰投资有限公司与包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷案》(于蒙，最高院民一庭；审判长李明义，审判员方芳，代理审判员于蒙),载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》(201703/71:214)。