——业主公约或章程就经营性用房专有部分经营方式，由全体业主按少数服从多数原则投票共同决定的约定，应无效。标签：房屋买卖|商铺房|产权式商铺|物业纠纷|业主公约案情简介：2006年，商厦业主大会修改业主章程及公约，规定授权业委会根据多数业主意见统一对外招商、经营、管理、财务结算。1344个商铺业主中，有946个铺位业主同意，业委会据此选聘并委托第三人进行统一经营管理。因其他不同意业主张某等人愿意自行经营，李某等800余人诉请确认业主章程和公约有效，并确认业委会代表业主与第三人所签委托经营管理合同有效。法院认为：(①依《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”该条不仅具有划定共同管理权所涉事项范围功能、更有保护专有部分所有权作用、故在其性质判断上，宜认定为强制性规范、且从立法目的看、如业主公约或章程约定超出该条所规定范围、涉及业主专有部分所有权利用或处分，且不属于《物权法》第77条住改商事项情形，则不认定该约定无效即难以实现其立法目的。②业主大会和业委会职责，系对全体业主共有财产进行维护和管理，对全体业主因区分所有权所形成共同生活秩序维护，故业主大会和业委会行使的是管理权。业主大会权利属原生管理权，而业委会权利则属次生管理权，两者均仅限于共有部分维护、管理及共同生活秩序维护等方面，且业委会次生管理权应受到原生管理权监督和限制。因此，业主大会和业委会可就建筑物管理作出决议，但涉及业主享有的专有权和共有权部分，特别是专有权，业主大会和业委会无权进行限制，因业主并未将该权利委托由业主大会或业委会行使，业主大会和业委会权利来源亦非业主专有权及共有权本身。本案中、业委会与第三人签订委托协议处分张某专有部分、属无权处分。③本案中的多数业主要求统一经营最终体现为一定经济利益、但其并非一种公共利益。其实质系业主民主决定与业主个人权利之间关系问题。在民主投票即业主自治前提下，少数业主权利保护更可能是一种公共利益。业主专有部分所有权能对抗业主多数决是业主自治前提和基础业主基本权利即专有部分所有权优先于民主即业主自治。依《物权法》第76条规定，经营性用房专有部分经营方式不属于业主大会共同决定事项。业主公约或章程作出的该专有部分是自主经营还是委托他人经营，由全体业主按少数服从多数原则投票共同决定的约定无效。判决驳回李某等人诉请。案例索引：见《限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题》(姜强，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·指导性案例》(201001/41:210)。