——个人住房按揭借款合同解除后，因主债权尚未清结，抵押权仍在，抵押权人对处理抵押物的价款享有优先受偿权。标签：房屋买卖|按揭房|合同解除|解除后果|抵押|按揭购房案情简介：2000年，罗某就按揭购买开发公司预售商铺与银行、开发公司签订个人住房按揭借款合同，在依购房合同交付20万元首付款，按借款合同支付按揭款17万余元后，因开发公司长期不能办理房产证，罗某诉请解除合同。又因罗某拒付按揭，银行诉请解除按揭借款合同。法院就两案合并审理。法院认为：①本案符合合同约定解除情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”,但并未免除房屋购买人对贷款人还款义务。②依最高人民法院《关于适用(担保法)若干问题的解释》第47条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。本案抵押事项在房管局办理了商品房预售抵押备案中得到了体现，商品房预售抵押备案属于抵押物登记的一种形式。该抵押物虽尚未取得房地产权证，但仍应视为准物权，依前述司法解释第10条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”规定，本案合同虽被解除，但抵押借款合同债权尚未清结、故抵押权仍存在，抵押权人对处理抵押物价款有优先受偿权。判决解除案涉购房合同、按揭借款合同，开发公司应偿还罗某已支付的首付20万元及已支付按揭款及利息17万余元，罗某、开发公司连带偿还银行余下贷款本金及利息30万余元，银行对案涉抵押房产享有优先受偿权。案例索引：广东梅州中院再审“某银行与某实业公司等抵押借款合同纠纷案”,见《合同解除后，房屋买受人有义务向贷款人偿还尚欠的贷款本金及利息，贷款人对房屋买受人原购买的店铺有优先受偿权——罗有基、赵爱莲与梅州市东辰有限公司、中国农业银行梅州分行购买房屋、抵押借款合同纠纷案》(曾洪坚，广东梅州中院),载《全国法院再审典型案例评注(上)》(2011:378)。