——开发商逾期办证，且未约定违约金或损失难以确定的，可按已付购房款总额，参照逾期罚息利率标准计算违约金。标签：房屋买卖|逾期办证|逾期罚息问题提出：张某与开发公司签订商品房买卖合同，约定开发公司在房屋交付后3个月内为张某办理完毕房屋权属证书。现开发公司因自身原因，未能在约定期限内履行该义务，张某起诉。处理意见：①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”②中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第3条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%。由于商品房买卖合同并非借款合同，其亦不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定障碍。在前述司法解释未对此作进一步明确规定情况下，依《合同法》第174条确立的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”原则，鉴于买卖双方合同义务对等性，故法院可参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条关于逾期付款违约金计算标准规定、以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础、参照逾期罚息利率标准确定出卖人应当承担的违约责任。如出卖人认为约定的违约金过高而要求法院调整的，法院应依《合同法》第114条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条以及最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定，并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。资料索引：见《出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任》(《民事审判指导与参考》研究组),载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》(201304/56:227)。