——商品房出卖人逾期办证，买受人解除权行使超过法定除斥期间，应视为已放弃该项权利，只能主张相应违约责任。标签：房屋买卖|逾期办证|合同解除|解除权|除斥期间案情简介：2011年，吴某与开发公司签订商品房买卖合同，约定开发公司2013年7月13日前办理权属证书，“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列办法处理：①买受人退房，出卖人在买受人要求退房之日起90日内退还房款，并按已付房价款的1%赔偿损失；②买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”2012年7月12日，开发公司向吴某交付房屋，但未能开具正式房屋销售发票。2014年8月1日，开发公司取得开发小区房屋的产权初始登记证明单。2015年5月7日，吴某向法院起诉，要求解除双方所签商品房买卖合同。法院认为：①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第15条和第19条分别规定了商品房买卖合同解除的两种情形。比较而言，两法条有下列不同之处：首先，违约后果不同。第15条规定的情形是合同双方可以履行义务但未履行，可以督促对方履行；第19条则是指合同因出卖人违约，已无法履行或无履行必要，如房屋灭失或土地使用手续不合法等原因导致无法办理房屋权属证书。其次，立法本意不同。解除权属于形成权，仅凭单方意思表示即可发生效力。在第15条规定情形下，合同尚有继续履行可能，权利人可在行使解除权和要求继续履行之间作出选择，但法律必须给予其一定期间限制。若权利人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系确定，进而影响交易安全，故若超过一定期限不行使解除权，应视为权利丧失。但第19条规定的解除情形是合同已无继续履行可能，则无规定行使解除权期限必要。再次，救济方式不同。合同中，在一方出现违约情形时，行使解除权成为当事人自救的一种手段。在第15条中当事人可在经过催告期限后要求解除合同或直接要求对方继续履行义务，但第19条由于构成根本违约，导致订立合同所期望经济利益已无法实现，只能要求解除合同，并要求违约方赔偿损失。②本案中，开发公司已按约定向吴某交付房屋，合同已部分履行，且其并未向吴某明示不再向产权管理部门提供权属登记材料，或实际上无法提供相关材料，故而不应适用第19条规定。而依合同约定，吴某自2013年7月13日起取得解除合同权利，至其2015年起诉时已超过第15条规定的一年除斥期间。超过1年解除权期限，应视为权利人已放弃该项权利、故而吴某依法已丧失了本案所涉房屋买卖合同解除权。③吴某购买案涉房屋目的在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权，并取得合法的登记手续，因其迟迟不能办理房产登记，故而提起本次诉讼。自2014年8月1日起，开发公司已对房屋取得产权初始登记证明单，亦即表明从此时起，吴某已可办理房屋产权登记手续，原先阻却合同完全履行情形已不存在、即吴某提起诉讼主要理由赖以成立的基础事实已经消失，解除合同义务已无必要。另外，吴某已长期占用案涉房屋并取得收益，如解除合同，将对开发公司造成明显损失，且不利于交易稳定。判决驳回吴某诉请。案例索引：江苏南通中院(2015)通中民终字第02809号“吴某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”,见《商品房买卖合同解除权的行使不得滥用江苏南通中院判决吴某与南通万基公司商品房销售合同纠纷案》(孔德莱),载《人民法院报·案例精选》(20170803:06)。