——开发商售楼宣传资料为要约邀请，构成要约的售楼广告有一定条件限制，不能一概将所有售楼广告划入要约之列。标签：房屋买卖|售房广告|要约邀请|要约案情简介：2004年，开发公司在其售楼宣传册中载明外墙采用环保隔热保温新型材料，外窗采用双层中空玻璃彩色铝合金窗。刘某与开发公司签订购房合同后，2006年，以开发公司迟延交房，房屋裂缝及未按宣传册内容执行为由，起诉开发公司。法院认为：①依合同约定，因设计变更造成工期延期的，至迟应于2004年10月30日交付房屋，但开发公司实际交付之日为2004年11月11日，故开发公司已构成违约，应承担逾期交房违约金。开发公司在房屋交付后至今未能按约履行交付房屋验收合格的相关证明文件，对于刘某要求交付房屋验收证明文件诉请应予支持。另因开发公司交付的商品房在保修期间出现裂缝，开发公司应按维修约定，及时修复房屋瑕疵。②依双方合同约定，开发公司应按合同约定将其改装为双层中空玻璃彩色铝合金窗。宣传资料为要约邀请，该资料亦未具体明确写明商品房所有外墙均为保温材料，且宣传资料内容并未对商品房价格确定产生重大影响，故宣传册内容不应视为合同内容，刘某据此要求在全部外墙安装环保隔热保温新型材料诉请无合同依据，依法不应支持。判决开发公司交付刘某竣工验收备案表复印件，支付刘某逾期交房违约金1900余元，修复刘某房屋裂缝并将其北面两扇普通玻璃窗改装为双层中空玻璃彩色铝合金窗。案例索引：安徽合肥中院(2007)合民一终字第515号“刘某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”,见《刘长福诉安徽皖能置业发展有限责任公司商品房买卖合同纠纷案》(项红),载《人民法院案例选》(200903/69:92)。