——签订在先的预售合同系作为民间借贷合同担保，即使已办预售登记，亦不得对抗签订在后且实际履行的预售合同。标签：房屋买卖|一房二卖|合同性质|民间借贷|名为购房案情简介： 2006年，郑某与开发公司签订商品房预售合同，开发公司出具300万元的商铺款收据。随后，双方签订借款合同，约定郑某提供300万元借款给开发公司，并以前述商铺作为借 款合同抵押物，开发公司还清借款后，郑某应协助办 理注销房屋预售登记备案。2008年，开发公司就前述 商铺又与余某签订商品房预售合同，余某支付购房款 1500万余元商铺款后占有该商铺并出租给他人。郑某 以其签订在先并办理预售登记为由，主张应优先履行其 与开发公司所签预售合同。法院认为： ①从郑某与开发公司所签借 款合同约定看，郑某向开发公司支付的300万元实为履 行借款合同的出借义务，双方所签商品房 买卖合同所约定商铺，只是用作借款合同的担保物。上述合同约定内容可证明，双方签订商品房买卖合同并非 为了实现房屋买卖，真实意思是作为借款合同担保。简言之，郑某与 开发公司之间真实法律关系是民间借贷，商品房买卖合同只是作为借 贷担保一种方式。②最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律 若干问题的规定》第24条第1款规定：当事人以签订买卖合同作为 民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行 买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人 释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本 案中，虽然郑某与开发公司签订商品房买卖合同在借款合同之前，开发公司也在借款合同签订前向郑某出具收据，但郑某向开发公司支付的300万元实 为借款，并非购房款，双方在签订商品房买卖合同后郑某并未依该合同约定向开发 公司支付购房款、故郑某与开发公司所签商品房买卖合同合法有效，但因郑某未支 付购房款而未实际履行。③余某与开发公司所签商品房买卖合同符合当事人真实意 思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应认定合同合法有效。余某已依约支付 完诉争商铺购房款，开发公司亦将商铺交付给余某使用，余某对诉争商铺已合法占 有并通过出租取得收益，未办理竣工验收等手续不能否定该商铺已交付给余某事实。 基于余某已就诉争商铺支付完全部购房款且已取得开发公司交付并实际占有使用的 事实，应认定余某与开发公司所签商品房买卖合同应优先于郑某与开发公司所签商 品房买卖合同得到履行。判决开发公司在完善案涉商铺初始登记后30日内将权属 证明办至余某名下。案例索引： 最高人民法院(2016)最高法民申1234号“郑松等诉余拼等房屋买卖合同纠纷案”(审判长王展飞，审判员汪军、张爱珍，法官助理刘牧晗),载《中国裁判文书网》(20160819)。