——商品房买卖合同中适用惩罚性赔偿前提，须是因出卖人恶意一房二卖，导致买受人无法取得房屋，合同目的落空。标签：房屋买卖|一房二卖|惩罚性赔偿|主观恶意|合同目的落空案情简介：2005年，王某签购房合同翌日就交了首付款7万余元，去办按揭时发现开发公司4个月前就将该房出售给了程某而诉请双倍赔偿。开发公司在王某起诉前几天注销了程某在产权监理处的备案登记，并对王某房屋进行了备案登记。法院认为：①合同之诉中，违约一方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失的，应依法或依约承担损害赔偿责任。此种损害赔偿主要系为弥补或填补债权人因违约行为所遭受的损害后果。一般情况下，损害赔偿确定是以实际发生的损害为计算标准，而主要不是以当事人主观过错程度作为确定赔偿标准，因损害赔偿目的一般不是为了惩罚过错行为，而是补偿受害人损失。即使在损害赔偿与违约金并用情况下，亦应以实际损失作为责任最高限额，即受害人不得获得超过实际损失的赔偿。在惩罚性赔偿情况下，其是指由法庭所作赔偿数额超出实际损害的赔偿，是对于真实赔偿的一种附加赔偿。其目的在于补偿一方所遭受的、由法院所认定的、由另一方违法行为所造成的损害。惩罚性赔偿虽以实际损害发生为适用前提，但不以实际损害为适用主要条件，而主要考虑加害人主观过错程度、动机、赔偿能力等多种因素。②依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条规定，在商品房买卖合同纠纷中，适用惩罚性赔偿的前提条件是：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；或商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。同时，在前述条件下，出卖人向买受人支付惩罚性赔偿金尚须具备因出卖人行为导致商品房买卖合同目的不能实现或导致合同无效或被撤销、解除。③本案中、开发公司虽在将房屋出售给王某时房屋已取得备案登记为预售给程某，但在王某起诉时，该备案登记已注销且登记在王某名下、因备案登记具有物权效力，故而根本不存在王某不能取得诉争房屋问题、亦不存在合同目的落空问题。开发公司在备案登记中虽有一定疏忽，但并不具有欺诈恶意，故对其不适用惩罚性赔偿，判决依双方合意解除合同，开发商返还购房款。案例索引：四川成都武侯区法院(2006)武侯民初字第252号“王某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”,见《王压萍诉四川名人房地产开发公司商品房预售合同案(惩罚性赔偿的限制)》(陈克刚),载《中国审判案例要览》(2007民：151)。