——龚某兰、李某诉中国农业银行重庆沙坪坝支行、大豪公司房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终5241号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告（上诉人）：龚某兰、李某

被告（被上诉人）：中国农业银行重庆沙坪坝支行（以下简称农 行沙坪坝支行）、大豪公司
【基本案情】

2005年8月10日，大豪公司作为出卖人，与龚某兰、李某签订两份 《重庆市房屋买卖合同》， 与龚某兰签订两份《重庆市房屋买卖合 同》，出让涉案4套房屋。同年，龚某兰、李某向大豪公司支付房屋价 款42万元后入住使用，并经多次要求及催告，大豪公司均以各种理由 推托办理过户手续。2013年6月，案涉房屋由大豪公司为他人借款设定 抵押且办理抵押登记，抵押权人为农行沙坪坝支行。该借款案经过重 庆市第一中院人民法院（以下简称一中院）审理作出〔2014〕渝一中





法民初字第01119号判决并进入执行程序，于是一中院查封了案涉房 屋。2016年11月20日，龚某兰、李某向一中院提起执行异议，一中院 以〔2017〕渝01执异1529号裁定支持了龚某兰、李某提出的异议申 请，裁定中止对案涉房屋的执行。现龚某兰、李某向人民法院起诉， 请求判决案涉房屋归其所有，判决农行沙坪坝支行、大豪公司共同解 除案涉房屋设定的抵押登记并由大豪公司配合办理过户。
【案件焦点】

成立在先的不动产买卖合同产生的物权期待权，排除成立在后的 抵押权的执行后，能否请求涂销该抵押权。
【法院裁判要旨】

重庆市沙坪坝区人民法院经审理认为：涉案4份《重庆市房屋买卖 合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强 制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的 义务。〔2014〕渝一中法民初字第01119号的生效判决书中已认定案涉 房屋设立的抵押已依法成立，且未出现法律明确规定的解除抵押权的 相关情形，因此，对于龚某兰、李某请求判令大豪公司和农行沙坪坝 支行共同解除案涉房屋的抵押登记的诉讼请求不予支持，故判决驳回 龚某兰、李某的诉讼请求。

龚某兰、李某不服一审判决，提起上诉。

重庆市第一中级人民法院经审理认为：本案的争议焦点为是否有 权请求涂销抵押权登记，以及案涉房屋是否应确认为龚某兰、李某所 有。





对于第一个焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和 复议案件若干问题的规定》第二十八条规定似乎仅赋予买受人消极排 除他人对买卖合同项下不动产进行强制执行的权利，并未明确买受人 能否积极行使权利，排除第三人的权利主张，将不动产过户登记至自 己名下。但是，基于对该条文的目的解释，以及实现对物权纠纷的定 分止争、促进物的最大化利用，应支持买受人的诉讼请求。该条作出 例外规定，赋予其优先效力，优先于其他权利人，特别保护买受人的 物权期待权。本案中已生效的执行异议之诉判决亦明确龚某兰、李某 的权利可以对抗抵押权，买受人债权优先于抵押权获得保护，龚某 兰、李某有权请求涂销抵押权登记。同时， 《中华人民共和国物权 法》的功能在于定分止争，促进物的最大化利用，若判决驳回买受人 的请求，将使得权利陷入对决的僵局，并不利于解决纠纷。与此类似 法理的情形有，《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押 权人在主债权诉讼时效完成后请求实行抵押权的，人民法院不予支 持。但司法实践中，对于抵押人在主债权诉讼时效届满后，能否请求 涂销抵押权登记一直存在争议。最高人民法院2019年《全国法院民商 事审判工作会议纪要》第五十九条规定，因抵押权人在主债权诉讼时 效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵 押权登记的，人民法院判决支持抵押人涤除抵押权的诉讼请求。该项 裁判规则最终对抵押人提供了积极救济。综合以上理由，尽管本案抵 押权没有法定消灭的事由，为使抵押物发挥其价值，对买受人要求涂 销抵押权的诉请，法院予以支持。

对于第二个焦点，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定： “因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。” 根据龚某兰、李某提出该诉请所依据的事实及理由，本案系商品房买 卖合同纠纷，所涉争议应为合同的效力与合同的履行问题。当事人之





间签订房屋买卖合同只是房屋物权变动的原因，物权是否能够发生变 动则属于物权变动的结果。由此可见，本案并非因物权的归属、内容 发生争议，故龚某兰、李某请求确权于法无据，法院不予支持。

综上，重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》 第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五 十二条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初4313号民 事判决；

二、由农行沙坪坝支行、大豪公司共同涂销案涉房屋抵押登记并 由大豪公司配合办理过户；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案形成的裁判规则为：不动产买卖合同出卖人未按约定办理过 户登记，又以该不动产设定抵押且办理抵押登记，相关情形符合《最 高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条规定排除执行的，买受人请求出卖人和抵押权人涂销抵押 权登记的，人民法院依法予以支持。

1.当前法律缺失、适用分歧与物权僵局

成立在先的不动产买卖合同产生的物权期待权，排除成立在后的 抵押权的执行后，能否请求涂销抵押权，相关法律并未没有明确规 定。《中华人民共和国物权法》规定不动产物权变动采用登记制， 自





记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民法典》沿袭了 这一规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若 干问题的规定》第二十八条属于当事人执行程序上的救济， 旨在解决 程序上的问题，该条仅赋予买受人消极排除他人对不动产进行强制执 行的权利，但并未明确规定买受人可以请求将不动产过户登记至自己 名下的积极权利。对于人民法院生效文书确定排除执行后，当事人是 否有权进一步请求涂销抵押权登记，并办理过户登记，相关法律规范 的模糊，导致实践中的理解分歧。

有观点认为，从现有立法的规定来看，并不能得出“有权请求涂销 抵押权”这一结论。在认可特权期待权可以作为排除执行的事由的情况 下，并不必然导致抵押权“失效”，请求判决过户显然存在法律上的障 碍，并且从最高人民法院会议纪要精神来看，相关情形应当从严把 握，因此不能涂销抵押权。还有观点认为，无过错不动产买受人排除 对其买受不动产进行强制执行的权利后，抵押权事实上已毫无价值， 原告诉请涤除抵押权符合相关物权法和相关司法解释的立法意旨，人 民法院予以支持。两种不同的理解导致实践中司法裁判的混乱，如果 认为此种情形不能涂销抵押权，还导致双方处于对决的物权僵局。

一方面，抵押权人虽然享有登记的抵押权，但人民法院判决书已 经确定其无法处分抵押物以清偿其债权。包括抵押权在内的担保物权 的效力主要在于，以担保物的交易价值优先清偿债权，但因买受人权 利获得优先保护，抵押权人已无法强制处分案涉房屋用于清偿债务。 另一方面，买受人的权利虽然获得优先保护，但永远无法取得所有 权。排除强制执行后，买受人对案涉房屋可以行使占有、使用和收益 的权能，但不能享有处分的权能，如此，双方永远存续的权利冲突导 致双方陷入对决的物权僵局，直接严重地妨碍物的充分利用。





2.涂销抵押权登记可打破物权僵局，实现物尽其用的立法意旨

本案裁判思路从物权法和抵押登记的立法主旨出发，参照类似法 理情形，认为当事人有权请求涂销抵押权登记并办理过户登记，实现 不动产经济效益的最大化，促进物的利用，定分止争，维护当事人的 合法权益。《中华人民共和国物权法》第一条（现《中华人民共和国 民法典》第一条）规定了“明确物的归属，发挥物的效用”的立法目 的。《中华人民共和国物权法》第一百七十条（现《中华人民共和国 民法典》第一百七十条）规定，担保物权人在债权人不履行到期债务 或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优 先受偿的权利。由此可见，抵押权作为一种担保物权，其主要效力在 于，以担保物的交易价值优先清偿债权。最高人民法院在（2018）最 高法民申774号裁定中指出，在我国现有民事法律的程序设计中，执行 异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制 执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《最高 人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》适 用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值 考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅 的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了 审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否 享有足以排除强制执行的民事权益的功能，因此，《最高人民法院关 于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中属于实质审 查的条款，可以作为实体案件审理的参照。《最高人民法院关于人民 法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条赋予了无 过错不动产买受人排除对其买受不动产进行强制执行的权利，且相关 生效判决也据此确认了强制执行的权利，抵押权事实上已毫无价值。 此时，抵押权作为担保物权的根本功能已经丧失，与其说登记的是优





先清偿担保的抵押权，还不如说是不动产物尽其用的枷锁。赋予当事 人请求涂销抵押权的权利，打破双方对决的物权僵局，在抵押权人事 实上已经无法通过执行担保物的交易价值实现优先清偿的担保目的初 衷情况下，与其双方角力陷入僵持局面，不如赋予无过错的不动产买 受人涂销抵押权登记的权利，打开不动产处分流转的枷锁，促进物尽 其用，保护当事人合法权益，符合相关法律规范的立法意旨。

3.涂销抵押权登记有类似法理可循

《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人在主债 权诉讼时效完成后请求实行抵押权的，人民法院不予支持。但司法实 践中，对于抵押人在主债权诉讼时效届满后，能否请求涂销抵押权登 记一直存在争议。2019年最高人民法院《全国法院民商事审判工作会 议纪要》第五十九条规定，因抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行 使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的， 人民法院判决支持抵押人涤除抵押权的诉讼请求。《中华人民共和国 物权法》仅仅消极确认了抵押权人在主债权诉讼时效完成后不能请求 实行抵押权，但《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十九条却 赋予了作为另一方的抵押人有权请求涂销抵押权登记的积极救济权。 循此法理，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若 干问题的规定》第二十八条仅仅消极排除了抵押权人对不动产的执行 权，但是同样也应该赋予买受人请求涂销抵押权登记的积极救济权。

编写人：重庆市第一中级人民法院 陈瑜 李遵礼